淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本費用稅收籌劃

王月榮

摘要:房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費用中稅務(wù)占很大比重,稅收籌劃是一個涉及全局的統(tǒng)籌性財務(wù)管理活動,根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點從房地產(chǎn)項目立項、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃具有很大的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅收籌劃開發(fā)成本

企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標的對策與安排。房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣、資金占用量大等特性,企業(yè)可針對經(jīng)營特點通過充分利用稅收優(yōu)惠政策、選擇有利經(jīng)營方式、合理選擇會計處理方法縮小稅基、降低稅率、增加抵扣稅額,達到稅收籌劃目的。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用稅收籌劃的必要性與可能性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用開支有多項內(nèi)容,不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等,而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。前者是房地產(chǎn)開發(fā)成本,后者是房地產(chǎn)開發(fā)費用。稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。對企業(yè)而言,稅收籌劃得當,用足用好稅收優(yōu)惠政策,有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負,增加企業(yè)的利潤和可用資金,提高企業(yè)的競爭力,有效維護企業(yè)權(quán)益,使自身價值達到最大化,促進企業(yè)良性發(fā)展。對國家而言,稅收籌劃促進企業(yè)遵循國家產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向,有利于國家重點扶持的落后地區(qū)和幼稚產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,從總體上擴大了國家稅收的稅基,增加了稅源,有利于整個國民經(jīng)濟的健康、快速、穩(wěn)定發(fā)展。作為稅收籌劃的主體,除了具備經(jīng)營管理知識,還必須充分了解各項稅收制度和掌握科學(xué)有效的稅收籌劃方法。從目前我國國情來看,存在稅種差別、稅收優(yōu)惠政策、企業(yè)組織形式、經(jīng)營項目、投資途徑、營銷方式、盈余分配、會計處理、內(nèi)部企業(yè)之間、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間、申報整體單位之間等多種選擇,這就為納稅人提供了廣闊的稅收籌劃空間。稅收籌劃是每個企業(yè)的應(yīng)有權(quán)利,但具體到各自的節(jié)稅機遇卻不盡相同。經(jīng)濟因素、稅收因素、管理因素、節(jié)稅技能因素等等,都從不同方面制約著稅收籌劃的利益。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用稅收籌劃的模式與方法

2.1平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇

實踐證明,平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為,而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù),那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分攤,就可以將這段時期獲得的增值額進行最大限度的平均,這樣就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象,從而節(jié)省部分稅款的繳納。比較成功的房地產(chǎn)企業(yè)項目應(yīng)該從立項開始就考慮稅收籌劃,選擇合適的建房方式,而且大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn),這種情況下,進行合理稅務(wù)籌劃更加重要。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額為增值額,作為扣除項目金額重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)成本的大小會嚴重地影響納稅人應(yīng)納稅額的大小,即房地產(chǎn)開發(fā)成本越高,應(yīng)納稅額越小,房地產(chǎn)開發(fā)成本越低,應(yīng)納稅額越大。如果納稅人能最大限度地擴大費用列支比例,則肯定會節(jié)省很多稅款。當然這種籌劃應(yīng)有一定的限度,無節(jié)制地任意擴大的后果就是導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)的納稅調(diào)整,結(jié)果反倒得不償失。而且這種擴大也并不是越大越好,在必要的時候適當?shù)販p少費用開支可能效果會更好,這主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。

2.2通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃

通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預(yù)提費用、個人所得稅、開發(fā)商品與出租商品、營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用的籌劃等方面。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目,廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應(yīng)在不超過銷售收入的2%內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費用由總公司統(tǒng)一列支,很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不得稅前扣除,而子公司不足2%的情況,針對這一情況,可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費,由不足2%的子公司承擔。由于個人所得稅為超額累進稅率,年終一次性發(fā)放數(shù)月獎金繳稅率較高,企業(yè)可以依據(jù)當月的經(jīng)營業(yè)績結(jié)合以往的經(jīng)驗,按月預(yù)提獎金計入成本,年終發(fā)放時稍加調(diào)整即可。把年終獎金扣繳的個調(diào)稅分散到各個月份中列支,可降低稅率,減少稅負。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完成時可以預(yù)提費用,預(yù)計該項目以后支出,此費用由財務(wù)人員依據(jù)經(jīng)驗提取且金額較大,使用時間較長,直接計入成本,具有較強的可操作性。在允許范圍內(nèi)就高預(yù)提,隨著銷售實現(xiàn),先行計入的成本增加,其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時間,為企業(yè)贏得資金時間價值。有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因,房屋用于出租經(jīng)營時,可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房,從開發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目,按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本,使企業(yè)庫存成本接近實際成本,同時增加成本,減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備,所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外,企業(yè)還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等,加速庫存商品銷售,盤活資金。

3. 結(jié)語

總之,房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種,但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實際效益。企業(yè)應(yīng)利用國家稅收杠桿導(dǎo)向,選擇最有利的經(jīng)營方式,達到節(jié)稅籌劃的目的。

參考文獻:

[1]黃鳳羽,稅收籌劃理論與實踐,中國財政經(jīng)濟出版社,2003年版.

[2]財政部注冊會計師考試委員會辦公室,稅法,經(jīng)濟科學(xué)出版社,2003.