居住權(quán)

柯 慧 張 妍

摘要在我國制定《物權(quán)法》的過程中,對于是否規(guī)定居住權(quán)曾經(jīng)產(chǎn)生過很大的爭議。雖然最終公布的《物權(quán)法》沒有規(guī)定居住權(quán),但是這并不意味著關(guān)于居住權(quán)的討論就此停止。本文從我國對居住權(quán)的討論談起,在介紹了居住權(quán)的產(chǎn)生及其在法德兩國的發(fā)展后,得出居住權(quán)是一項(xiàng)旨在保護(hù)弱勢群體的制度,而且不能被其他制度取代。從我國目前逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)以及房價(jià)較高的具體國情來看,我國迫切需要對居住權(quán)進(jìn)行立法,來解決沒有房子的弱勢群體的居住問題。

關(guān)鍵詞居住權(quán)用益物權(quán)物權(quán)

中圖分類號:D913文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1009-0592(2009)05-070-02

一、我國對居住權(quán)的討論

居住權(quán)最早起源于羅馬法,在我國是一個(gè)內(nèi)涵模糊的概念。它被認(rèn)為是人權(quán)的一種,一項(xiàng)社會(huì)保障和福利制度,一種承租權(quán)以及國際移民法上的居留權(quán)等等。而明確地將居住權(quán)定義為一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán),則見于《物權(quán)法(征求意見稿)》。其將“居住權(quán)”定義為:居住權(quán)人對他人住房以及其他附著物享有占有、使用的權(quán)利。①

自居住權(quán)被正式提出后,許多學(xué)者參與討論,形成了贊成派和反對派。贊成的理由可以歸納為以下幾個(gè):第一、居住權(quán)有利于保護(hù)老年人、婦女、未成年人和家庭保姆等弱勢群體,發(fā)揮家庭職能,并在一定程度上解決企業(yè)事業(yè)單位職工住房問題;第二、居住權(quán)有利于房屋效用的發(fā)揮,能夠滿足人民利用財(cái)產(chǎn)形式的多樣化要求;第三,居住權(quán)有利于完善我國的用益物權(quán)體系。不贊成的理由主要有:第一、老人、婦女、家庭保姆等弱勢群體的居住權(quán)問題,可以通過現(xiàn)有制度得到解決,沒有必要再規(guī)定居住權(quán);②第二,作為一個(gè)舶來品,我國不存在居住權(quán)的社會(huì)基礎(chǔ);第三、從物權(quán)體系上看,由于我國物權(quán)法沒有采納人役權(quán)的概念,居住權(quán)難以融入現(xiàn)有物權(quán)體系。

作為大陸法系的一項(xiàng)傳統(tǒng)制度,居住權(quán)在充分利用資源,保護(hù)弱勢群體上發(fā)揮過極大的作用。將其從立法中簡單地刪除,并不意味著關(guān)于居住權(quán)的討論劃上了句號,也不表示我國當(dāng)前的司法實(shí)踐不需要居住權(quán)制度。相反,我們更有必要對居住權(quán)進(jìn)行一下研究,從而更加理性地看待我國的居住權(quán)以及居住權(quán)立法。

二、 居住權(quán)的產(chǎn)生和發(fā)展

(一)居住權(quán)的產(chǎn)生

居住權(quán)制度最早起源于羅馬法,是非所有人對他人所有的房屋進(jìn)行居住的權(quán)利。在羅馬共和國時(shí)期,無夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日益增多,每當(dāng)家長亡故,那些沒有繼承權(quán)或喪失勞動(dòng)能力的人的生活就成了問題。于是,丈夫就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)、居住權(quán)等遺贈(zèng)給妻或者奴隸,使他們生有所靠,老有所養(yǎng)。于是居住權(quán)就具有了物權(quán)的特征,可以對抗房屋所有人以及其他任意第三人。可見,居住權(quán)從確立開始就是為了保護(hù)弱者。

(二)居住權(quán)在法、德兩國的發(fā)展

在羅馬法之后,《法國民法典》首先借鑒了這一制度。不同的是,法國將居住權(quán)作為一種使用權(quán)。根據(jù)《法國民法典》第625條至第636條的規(guī)定,居住權(quán)的主體僅限于自然人及其家庭。在設(shè)立方式上,則賦予當(dāng)事人自由設(shè)定居住權(quán)的權(quán)利,即當(dāng)事人得依契約設(shè)立居住權(quán),并可以約定其范圍。

《德國民法典》在“役權(quán)”一章中規(guī)定了居住權(quán),并且規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承,原則上也不可以出租。1915年通過的《住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法》則發(fā)展了居住權(quán)的內(nèi)容,設(shè)立了長期居住權(quán),規(guī)定這一權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓和繼承,甚至居住權(quán)人可以從事出租等收益活動(dòng)。這就使居住權(quán)擺脫了人身專屬性的束縛,逐漸發(fā)展成為一種商業(yè)投資手段。③

從居住權(quán)的歷史起源及其在法德兩個(gè)主要的大陸法系國家的發(fā)展來看,居住權(quán)正從原始的保障婦女、老人、未成年人等弱勢群體利益向?qū)崿F(xiàn)更多的社會(huì)功能方面轉(zhuǎn)變。在新的歷史時(shí)期下,居住權(quán)有著更大的發(fā)揮空間。

三、 我國當(dāng)代是否需要居住權(quán)

當(dāng)今的中國,是否需要引進(jìn)居住權(quán),是一個(gè)值得探討的問題。要給這個(gè)問題下一個(gè)結(jié)論,我們先來將居住權(quán)和我國現(xiàn)有的權(quán)利進(jìn)行比較。

(一) 居住權(quán)和現(xiàn)有權(quán)利的比較

1.居住權(quán)的特征

根據(jù)我國《物權(quán)法(征求意見稿)》,我們可以得出居住權(quán)的以下幾個(gè)特征。居住權(quán)的主體以特定的自然人為限,法人或其他組織不能享有居住權(quán)。④。并且它不能與權(quán)利人相分離,權(quán)利人死亡,居住權(quán)消滅。⑤居住權(quán)的取得是無償性的。居住權(quán)是為了家庭成員等特定人而設(shè)定的權(quán)利,具有恩惠性質(zhì)。⑥

2.居住權(quán)和房屋租賃權(quán)的比較

現(xiàn)代民法中,由于“買賣不破租賃”、承租人的優(yōu)先購買權(quán)和共住人的繼續(xù)承租權(quán)等方面的規(guī)定,租賃權(quán)逐漸獲得了物權(quán)性。⑦但是租賃權(quán)并不能完全替代居住權(quán)。租賃權(quán)的存續(xù)期間,各國通例是不超過20年,而居住權(quán)是沒有時(shí)間限制的,可以一直到居住權(quán)人死亡為止。在租賃關(guān)系中,承租人通常要支付一定的租金,而居住權(quán)是無償?shù)?。作為債?quán),租賃權(quán)通過合同來設(shè)定;而居住權(quán)是物權(quán),則通常由法律進(jìn)行規(guī)定。

3.居住權(quán)和借用權(quán)的比較

借用權(quán)作為一種無償?shù)暮贤瑐鶛?quán),其效力和所發(fā)揮的效用比租賃權(quán)更為弱小。史尚寬先生曾精辟地指出:借用人對借用物之使用權(quán),非直接對與物為支配之獨(dú)立權(quán)利,而為對于貸與人許與債權(quán)所附從之權(quán)利。⑧在一個(gè)借用關(guān)系中,如果出借人以出賣為由,要求借用人搬出房屋,借用人很難對抗所有人。所以,借用關(guān)系具有極大的不穩(wěn)定性。再者,房屋借用的期限較短,通常只解決一時(shí)的住房之需,不能使使用人長期享有使用房屋的權(quán)利,僅此一點(diǎn),使用權(quán)就無法替代居住權(quán)。

由此,我們可以看出,居住權(quán)以自然人為主體,具有無償性、長期性和法定性,是一項(xiàng)獨(dú)立并且有效的權(quán)利,并不能被租賃權(quán)和借用權(quán)所替代。并不像有些學(xué)者所說的那樣,居住權(quán)的功能已經(jīng)被其他權(quán)利所取代。⑨

(二)我國社會(huì)現(xiàn)實(shí)需要居住權(quán)

羅馬法居住權(quán)制度的設(shè)定,主要是用來解決特定人的生活問題。雖然后世在繼受過程中對之有不少發(fā)展和改變,但其主要用來解決養(yǎng)老問題的初衷并沒有改變。⑩中國正在進(jìn)入老齡化社會(huì),獨(dú)生子女的增加使得很多老人要在沒有子女照顧的情況下,度過晚年。如何讓老人在自己的有生之年保留房屋的居住權(quán),同時(shí),也能通過出售房屋所有權(quán)獲得的相應(yīng)價(jià)款來改善自己的晚年生活呢?居住權(quán)為我們提供了一個(gè)解決問題的思路。老人可以以較低的價(jià)格將自己的房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人,但是保留在有生之年對房屋的居住,這樣的保留居住權(quán)的房屋買賣給出讓人和受讓人都提供了一種新的選擇。

在現(xiàn)代中國,離婚人口所占的比例也越來越大。但是伴隨著住房改革,一家基本只有一套住房。在分割財(cái)產(chǎn)的時(shí)候,如果將僅有的一套住房變賣,將錢款分割,那么離婚的雙方基本都無法解決住房問題,他們的未成年子女的居住權(quán)利也得不到保障。與離婚率上升的現(xiàn)象相對應(yīng),選擇再婚的人群數(shù)量也在上升。但是,很對再婚者都有這樣的顧慮:如果自己先死亡,如何既保障子女的繼承權(quán),又使得再婚配偶能夠有屋居住。同樣,居住權(quán)制度的存在為他們解決了后顧之憂。房屋所有人可以用遺囑的方式為自己生存的再婚配偶設(shè)定居住權(quán),而房屋所有權(quán)仍然由子女來繼承?？梢?保留居住權(quán)的遺囑繼承既可以解決生存配偶的居住問題,也可以滿足所有權(quán)人將其房屋由其子女繼承的愿望。

(三)目前的法律結(jié)構(gòu)需要系統(tǒng)規(guī)定居住權(quán)

其實(shí),在制定《物權(quán)法》之前,我國現(xiàn)有的法律制度中,就存在“居住權(quán)”的影子。雖然,在我國的民法規(guī)范中,從未出現(xiàn)“居住權(quán)”,但是婚姻法的司法解釋和一些地方法院的處理意見中已經(jīng)涉及到了居住權(quán)。作為一個(gè)成文法國家,在我國,判決不具有立法意義。根據(jù)我國2007年頒布的《物權(quán)法》第五條的規(guī)定:“物權(quán)的種類和內(nèi)容,由法律規(guī)定?！睂τ谝粋€(gè)沒有被立法明確規(guī)定為物權(quán)的居住權(quán),是不可能具有物權(quán)效力以及作為物權(quán)受到保護(hù)的。

《婚姻法》第四十二條對離婚婦女的住房問題進(jìn)行了模糊的規(guī)定:“離婚時(shí),如一方生活困難,另一方應(yīng)以其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助?！钡沁@種經(jīng)濟(jì)上的幫助只是一種倡導(dǎo)性的適當(dāng)?shù)膸椭?大大降低了法律保護(hù)的力度。再者作為司法解釋,只能解釋法律,不能創(chuàng)設(shè)某種權(quán)利為物權(quán)。所以,這一請求權(quán)只能作為債權(quán)被保護(hù),這就極大地?fù)p害了這個(gè)司法解釋的實(shí)踐意義,沒有發(fā)揮它的本來目的。對于因立法不明確造成的實(shí)踐中“離婚不離居”的現(xiàn)象也不能進(jìn)行有效地規(guī)制。

近年來,房屋所有權(quán)被侵犯已經(jīng)取代“贍養(yǎng)權(quán)”成為老年人維權(quán)的首要問題。我國目前只有《老年人權(quán)益保障法》有關(guān)于老年人居住權(quán)的規(guī)定,即第十三條規(guī)定:“贍養(yǎng)人應(yīng)妥善安排老年人的住房,不得強(qiáng)迫老年人遷居低劣的房屋?！钡诖朔l并沒有明文規(guī)定居住權(quán),這樣原則性的規(guī)定根本無法解決老年人的居住問題。

除了以上幾類弱勢群體的居住權(quán)問題,我國目前立法無法解決外,對于沒有法律上的撫養(yǎng)義務(wù)但是有道義上的撫養(yǎng)義務(wù)的人員,比如遠(yuǎn)房親戚、保姆等,如果想給他們提供住房居住,依照現(xiàn)在的法律則基本不具有可行性。面對這樣的現(xiàn)狀,我國只有盡快對完善居住權(quán)立法,使那些與房屋所有人一樣使用或?yàn)闄?quán)利人提供服務(wù)而與權(quán)利人生活在一起的人,當(dāng)自己的居住權(quán)受到侵害的時(shí)候,可以立刻依據(jù)法律的明文規(guī)定要求法律給予充分的救濟(jì)。

四、 對居住權(quán)的新設(shè)想

在當(dāng)今的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下,土地資源的稀缺性和建筑成本的昂貴性,使得居住問題的解決不可能完全依靠所有權(quán)制度本身。居住權(quán)的設(shè)立就給所有人和非所有人之間架起了一座橋梁,人們可以考慮從以下幾個(gè)方面擴(kuò)張居住權(quán)的適用范圍。

首先,居住權(quán)可以進(jìn)行保留居住權(quán)的買賣。豙一般而言,居住權(quán)基本適用于婚姻家庭領(lǐng)域,具有扶助、贍養(yǎng)的性質(zhì),因此也就具有了強(qiáng)烈的人身依附性?？疾煲幌路课莸那闆r后,我們就會(huì)發(fā)現(xiàn),在我國老年人的養(yǎng)老問題主要由家庭承擔(dān),社會(huì)承擔(dān)的比較少。對于那些只有一套住房沒有其他收入來源的老人來說,保留居住權(quán)的買賣是最好不過的選擇了。這樣,老人可以在有生之年保留對房屋的居住權(quán),而房屋的受讓人則一次性或者分期向其支付價(jià)款,以作為養(yǎng)老金。豛保留居住權(quán)的買賣可以使雙方都受益,出賣人既獲得了居住房屋的權(quán)利,也獲得了養(yǎng)老金,而買受人則通?？梢砸暂^低的價(jià)格買到合適的不動(dòng)產(chǎn),有利于實(shí)現(xiàn)雙贏。

其次、合資買房時(shí)可以設(shè)立居住權(quán)。城市房屋私有化以來,城市房價(jià)的攀升已經(jīng)讓人們不堪重負(fù),在這種情況下,子女靠自己的力量買房成家?guī)缀醪豢赡?。因?在子女買房或者蓋房的過程中,往往尋求父母的幫助。當(dāng)父母傾其所有,卻無法保障自己年老時(shí)的居住權(quán)利的時(shí)候,我國完全可以建立這樣的制度,父母資助子女買房或者建房的時(shí)候,將所有權(quán)登記在子女名下,自己保留一份居住權(quán)。豜

再者,分時(shí)度假酒店中也可以適用居住權(quán)。隨著我國人民生活水平的提高,越來越多的人喜歡在風(fēng)景秀麗的中小城市買房作為休閑度假使用。然而,這樣常常導(dǎo)致一年之內(nèi)房屋長期空置,得不到打理,造成資源的極大浪費(fèi)。因此,分時(shí)度假酒店,就迎合了這部分人的需要。分時(shí)假日酒店,是指開發(fā)商或酒店經(jīng)營者將酒店的每一個(gè)住宿單位分為若干的時(shí)間單位,如每年的51周,并在一定年限內(nèi),如20年內(nèi)將某住宿地位的特定時(shí)間的使用權(quán)一次性出租給旅游休閑者的一種酒店管理模式。豝用居住權(quán)來解釋分時(shí)度假酒店的法律性質(zhì)是最好不過的了。相比于租賃權(quán),居住權(quán)則可以給投資者以物權(quán)意義上的保護(hù)。

由此看見,居住權(quán)的適用范圍并不僅僅適用于婚姻家庭領(lǐng)域,在新型領(lǐng)域內(nèi)也有其拓展的空間。這樣古老的居住權(quán),在新的經(jīng)濟(jì)條件下,就產(chǎn)生了新的活力,不僅實(shí)現(xiàn)了對弱勢群體的保護(hù),還可以實(shí)現(xiàn)所有人對財(cái)產(chǎn)利用的多樣化。因此,這個(gè)頗有歷史淵源的制度,如果設(shè)計(jì)得當(dāng),一定可以完善我國的用益物權(quán)體系,并發(fā)揮更大的作用。

注釋:

①陳信勇,藍(lán)鄧駿.居住權(quán)的源流及其立法的理性思考.法律科學(xué).2003(3).

②梁慧星.我為什么不贊成規(guī)定居住權(quán).中國社會(huì)科學(xué)院網(wǎng).http://www.cass.net.cn/file/2005102850802.html.

③豘騰曉春.物權(quán)法的一大缺憾—居住權(quán)制度的刪除.研究生法學(xué).2007(3).

④錢明星.關(guān)于在我國物權(quán)法中設(shè)置居住權(quán)的幾個(gè)問題.中國法學(xué).2001(5).

⑤周枏.羅馬法原論.商務(wù)印書館.1994年版.第368頁.

⑥王利明.物權(quán)法論(修訂本).中國政法大學(xué)出版社.2003年版.第533頁.

⑦ 《合同法》第229條、第230條和第234條.

⑧史尚寬.債法各論(上).中國政法大學(xué)出版社.2000年版.第252頁.

⑨房紹坤.居住權(quán)立法不具有可行性.中州學(xué)刊.2005(4).

⑩孫憲忠.德國當(dāng)代物權(quán)法.法律出版社.1997年版.第244頁.

豙劉閱春.居住權(quán)制度的適用范圍探析.理論探索.2007(4).

豛保留居住權(quán)的買賣不同于保留所有權(quán)的買賣,在保留所有權(quán)的買賣中,雖然買受人占有、使用標(biāo)的物,但是在雙方約定的條件成就之前,出賣人仍然保佑標(biāo)的物的所有權(quán)。保留居住權(quán)的買賣也不同于遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議,遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中,撫養(yǎng)人承擔(dān)的是對遺贈(zèng)人生養(yǎng)死葬的義務(wù),而且遺贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)只有在遺贈(zèng)人死亡之后才發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,而保留居住權(quán)的買賣,買受人只要支付了價(jià)款,就獲得了房屋的所有權(quán).

豜申衛(wèi)星.視野拓展與功能轉(zhuǎn)換:我國設(shè)立居住權(quán)必要性的多重視角.中國法學(xué).2005(5).

豝林澤荒.分權(quán)分時(shí)度假酒店的相關(guān)法律問題.飯店現(xiàn)代化.2004(9).