當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高與調(diào)控政策分析

臧旭東 徐光友

摘要:近年來(lái),我國(guó)城市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)的大范圍、高幅度上漲,引起了社會(huì)各界廣泛關(guān)注。本文概述了我國(guó)城市商品住宅價(jià)格上漲現(xiàn)狀,從政府、投資商、消費(fèi)者三個(gè)層面分析房?jī)r(jià)過(guò)高與上漲過(guò)快的原因,并對(duì)各層面進(jìn)行對(duì)策構(gòu)思,意在將房?jī)r(jià)調(diào)控在一個(gè)合理范圍之內(nèi)。

關(guān)鍵詞:城市;房?jī)r(jià)上漲;因素分析;對(duì)策

1 前言

從1998年住房體制改革以來(lái),雖然其間國(guó)家實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控政策,但是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題依然日益嚴(yán)重。2000年開始,全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅連續(xù)五年超過(guò)20%,其中有三年接近或超過(guò)30%。房?jī)r(jià)方面,根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示:2005年,全國(guó)平均房?jī)r(jià)比2004年同期增長(zhǎng)7.1%。2006年每個(gè)月份.全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲幅度都在5.5%左右。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致矛盾日益突出,應(yīng)盡快尋找對(duì)策,有效抑制房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)上漲熱,促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展。

2 當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高與調(diào)控政策

這幾年里,為了抑制房?jī)r(jià)的上漲,中央政府專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)射出的調(diào)控之箭可謂不少。2003年6月5日,央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》;2004年3月30日,國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,要求從即日起就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察,各地須在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢;2004年4月27日,國(guó)務(wù)院發(fā)出通知,決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例,房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)由20% 及以上提高到35%及以上;2005年3月17日,央行調(diào)整房貸利率,是繼2004年l0月29日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到5個(gè)月,個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào); 2005年4月27日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題。

調(diào)控之箭射出不少,卻沒(méi)有抑制房?jī)r(jià)的快速上漲,這迫使我們需要對(duì)這些調(diào)控政策的政策效果及其實(shí)施情況做一細(xì)致的分析和研究,并反思這些政策是不是合適和恰當(dāng)?shù)摹?/p>

3 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的危害

3.1 促成了開發(fā)商和個(gè)別人的暴富,拉大了收入差距

統(tǒng)計(jì)資料顯示,隨著房?jī)r(jià)飆升,近3年來(lái)上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國(guó)有資金利潤(rùn)率逐年上升,分別高達(dá)38.12%、86.36%和74.24% , 是同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的7到16倍,加劇了收入的不平等。這種收入的不平等主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)商收益優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的成奉與收益嚴(yán)重背離的行業(yè)。其巨大的壟斷性優(yōu)勢(shì)扣大了開發(fā)商和普通居民之間的收入差距。二是導(dǎo)致財(cái)富向購(gòu)房者尤其是投資性購(gòu)房者方面轉(zhuǎn)移。不少的投資者同積大量的商品房,在需求效應(yīng)拉動(dòng)下,房?jī)r(jià)大幅度上升,他們從巨大的買賣差價(jià)中謀取了暴利。

3.2 妨礙物價(jià)壓力緩解

居住價(jià)格去年前10個(gè)月持續(xù)走高,11月的增長(zhǎng)率更是達(dá)到了6.3% ,首次超過(guò)食品價(jià)格成為居民消費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)的第一位因素。房?jī)r(jià)連帶物價(jià)增長(zhǎng)過(guò)快,既是宏觀經(jīng)濟(jì)最敏感的不穩(wěn)定因素,也帶來(lái)了金融緊縮風(fēng)險(xiǎn),造成了潛在的金融脆弱性危機(jī)。

3.3 超出了居民的承受能力

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為,合理的收入房?jī)r(jià)比(一個(gè)家庭年收入與一套房屋的價(jià)格之比)為1:4至1:6。而我國(guó)收入房?jī)r(jià)比1990年是13.12, 2003年是8.42,北京2000-2003年的平均數(shù)為12.31,2003年為10.35。因此看來(lái),我房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的合理水平和我國(guó)居民的購(gòu)房能力。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲影響到人民的安居樂(lè)業(yè)。

3.4 增加了我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲背后潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面,80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,都直接或間接地來(lái)向銀行信貸,2003年我房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額擴(kuò)大到6657.35億元,是1998年的3.2倍。另一方面,2003年我國(guó)個(gè)人消費(fèi)貸款增加了1 1353.58億元,自1998年增長(zhǎng)了26.64倍;個(gè)人消費(fèi)貸款中,個(gè)人住房貸款的占比高達(dá)75%至97%。

4 調(diào)控房?jī)r(jià)的對(duì)策

4.1 政府角度的對(duì)策

政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展負(fù)有直接責(zé)任。因此,穩(wěn)定與調(diào)控房?jī)r(jià),政府應(yīng)有所作為。

進(jìn)一步完善制度建設(shè)。建立城市基準(zhǔn)地價(jià)與公示地價(jià)制度、房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度與成交價(jià)格申報(bào)制度、對(duì)泡沫易發(fā)區(qū)建立交易許可制度,等等,以防止開發(fā)商漫天要價(jià),過(guò)度炒作;調(diào)整現(xiàn)行的無(wú)差別土地拍賣政策,在堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)用地實(shí)行“招拍掛”政策的原則下,明確普通住宅用地為非經(jīng)營(yíng)用地,在具體“招拍掛”中適用限價(jià)招標(biāo)辦法,將地價(jià)限制在出讓方的土地開發(fā)成本范圍內(nèi);理順中央政府與地方政府的土地利益關(guān)系,降低地方政府在土地出讓金方面取得的收入,抑制地方政府刺激房地產(chǎn)投資的沖動(dòng)。

因地制宜,實(shí)現(xiàn)土地利用的價(jià)值最大化。盤活存量土地,盡快開放一級(jí)土地市場(chǎng);開發(fā)功能相對(duì)完善的衛(wèi)星城或小城鎮(zhèn),從而形成大量有效土地供給,分流強(qiáng)大的住房購(gòu)買需求。

調(diào)整住房供應(yīng)、需求量與住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。增大住房絕對(duì)供應(yīng)量,遏制投資性需求,限制拆遷造成的被動(dòng)需求,引導(dǎo)合理的住房消費(fèi);進(jìn)一步建立健全社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住房供應(yīng)體系,平衡供需套型比例,以適應(yīng)和滿足不同消費(fèi)者的需求。減少住房建筑面積在120平方米以上大戶型的投放量,安排適量的中低價(jià)位普通商品住房項(xiàng)目;確保房?jī)r(jià)年平均漲幅不超過(guò)GDP增幅及人均可支配收入增幅,努力將房?jī)r(jià)漲幅調(diào)控在合理的范圍之內(nèi)。

整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。規(guī)范開發(fā)商。中國(guó)的開發(fā)商與土地國(guó)有、統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)模建設(shè)、期房預(yù)售等國(guó)情相伴而生,其逐利本能與社會(huì)責(zé)任都需要政府來(lái)規(guī)范。當(dāng)開發(fā)商的失范行為侵害了多數(shù)公眾的利益,政府必然應(yīng)參與管理。此外,開發(fā)商瞬間暴富、過(guò)度民營(yíng)化、利益結(jié)盟與規(guī)?；蛔愕痊F(xiàn)象,也需要政府給予矯正;開征物業(yè)稅。對(duì)持有多套房產(chǎn)的行為進(jìn)行征稅,并對(duì)二手房交易的差價(jià)部分進(jìn)行征稅,降低房地產(chǎn)的投資價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)投資人采取嚴(yán)格控制個(gè)人房貸和提高首付比例,乃至要求一次性付款。

4.2 投資商角度的對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)商可以采用需求導(dǎo)向定位方法,即以消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn),以消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值、需求強(qiáng)度及對(duì)價(jià)格的承受能力為依據(jù),以市場(chǎng)占有率、品牌形象及最終利潤(rùn)為目標(biāo),真正按照有效需求來(lái)確定投資結(jié)構(gòu)和價(jià)格。

加強(qiáng)自身商業(yè)道德,提供真實(shí)信息給消費(fèi)者。嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,自覺(jué)維護(hù)市場(chǎng)秩序和公共利益,減少壟斷房源、壟斷信息、壟斷市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)計(jì)謀。

4.3 消費(fèi)者角度的對(duì)策

作為消費(fèi)者,應(yīng)當(dāng)做到理性消費(fèi),不要盲目跟風(fēng)。根據(jù)規(guī)定,2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款,從2006年1月1日起,執(zhí)行2005年3月17日規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn),按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:截至2005年12月25日20時(shí),客戶貸款不存在欠款的,則貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行;截至2005年12月25日20時(shí),客戶仍積欠本金和利息的,則貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

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