商品房測(cè)繪中的難點(diǎn)

劉萬(wàn)明

摘 要:商品房測(cè)繪結(jié)果是商品房交易的依據(jù),其測(cè)繪質(zhì)量將直接關(guān)系到銷(xiāo)售商和購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)利益。為有效避免業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間因?yàn)槊娣e而發(fā)生的糾紛,針對(duì)測(cè)繪中的難點(diǎn)問(wèn)題,本文分別對(duì)建筑面積與套內(nèi)建筑面積的確定、按份額面積出售房屋的計(jì)算與制圖、預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積的差異等問(wèn)題進(jìn)行探討,以期通過(guò)本文的闡述保證商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)健康發(fā)展,推動(dòng)住房制度改革和房屋商品化制度的順利進(jìn)行。

關(guān)鍵詞:商品房;面積;測(cè)繪;計(jì)算

1 建筑面積與套內(nèi)建筑面積的確定問(wèn)題

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,任何推向市場(chǎng)的,并可以自由買(mǎi)賣(mài)交易的房屋都應(yīng)該是一種商品。但目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的,建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋。

商品房測(cè)繪必須弄清楚以下幾個(gè)概念:建筑面積、套內(nèi)面積、套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積。

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e;套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)的使用面積(廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積)+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積;套內(nèi)墻體面積=1/2共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積公共分?jǐn)偯娣e;房屋的使用面積指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的凈空面積,按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。房屋使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產(chǎn)使用的凈空面積,不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造面積和保溫層的面積。

根據(jù)對(duì)以上概念的闡述,建筑面積與套內(nèi)建筑面積就只有一個(gè)應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的區(qū)別,套內(nèi)面積與套內(nèi)使用面積也只是一個(gè)結(jié)構(gòu)面積與陽(yáng)臺(tái)面積的區(qū)別。

2 按份額面積出售房屋的計(jì)算與制圖問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房、營(yíng)業(yè)房按份額面積銷(xiāo)售的問(wèn)題。簡(jiǎn)單的比喻,就是說(shuō):500平方米的營(yíng)業(yè)大廳以各自不同的面積數(shù)賣(mài)于12人。針對(duì)這種情況,可依照2000年國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)分如下幾種情況分別對(duì)待,并制定相應(yīng)的計(jì)算方法和制圖圖式:

2.1 有固定的位置和明確的分界線的情況

這種情況較好理解和處理。各戶(hù)型之間雖然沒(méi)有實(shí)墻分割,但界址點(diǎn)、線明確,可按有實(shí)墻對(duì)待。但是若該分割方案在假設(shè)用實(shí)墻分割后會(huì)影響某些戶(hù)型使用功能時(shí),不能按該方案測(cè)量和計(jì)算?？梢箢A(yù)留各戶(hù)型的進(jìn)出通道、消防通道等配套設(shè)施,保證在用實(shí)墻分割后各戶(hù)型仍能滿足通風(fēng)、采光、安全、衛(wèi)生等使用功能的要求。

2.2 沒(méi)有固定的位置,沒(méi)有明確的分界線

計(jì)算方法。首先計(jì)算出按此方法銷(xiāo)售的該部分整套房屋的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偯娣e。

以每戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的面積作為戶(hù)型套內(nèi)建筑面積加未銷(xiāo)售出的剩余面積(作為一個(gè)戶(hù)型的套內(nèi)建筑面積)計(jì)算各自的分?jǐn)偯娣e。每戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的面積加上其分?jǐn)偯娣e既為該戶(hù)的房產(chǎn)測(cè)繪面積。

制圖圖式。把按此方法銷(xiāo)售的該部分整套房屋按2000年國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)與圖式繪出,按此方法銷(xiāo)售的該部分整套房屋的各項(xiàng)房產(chǎn)要素及套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e標(biāo)注于表示按此方法銷(xiāo)售的該部分整套房屋圖的圖內(nèi)右上角。

表示按此方法銷(xiāo)售的該部分整套房屋圖的圖內(nèi)中央標(biāo)注該戶(hù)所購(gòu)買(mǎi)的面積和所分?jǐn)偯娣e,標(biāo)注樣式上下兩行,上為:份額面積XXX.XX平方米,下為:分?jǐn)偯娣eXXX.XX平方米。

3 預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積的差異問(wèn)題

在具體工作中,房屋的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積會(huì)有差異。產(chǎn)生差異的原因有多種,歸納為以下二點(diǎn):

第一,數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。房屋預(yù)測(cè)主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行,數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)傓k法等只能是“紙上談兵”,沒(méi)有直觀的感受和認(rèn)識(shí)。房屋在設(shè)計(jì)上多樣化、復(fù)雜化,而在后期的實(shí)測(cè)中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過(guò)實(shí)地勘測(cè)得來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)在建筑施工過(guò)程中,由于多種原因,可能會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更,這是造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異的主要原因。

第二,技術(shù)性原因。由于不少房產(chǎn)測(cè)繪單位技術(shù)水平、管理水平有限,從業(yè)人員所學(xué)專(zhuān)業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊,對(duì)規(guī)范、政策、法規(guī)等理解不同。在具體工作中,由于工作程序不完善,質(zhì)量意識(shí)淡薄,儀器設(shè)備落后,觀測(cè)記錄數(shù)據(jù)失誤,計(jì)算過(guò)程差錯(cuò)等原因都會(huì)造成面積的不同。并且預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)往往是由兩家不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)完成的,這就更會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y(cè)繪結(jié)果的不同。

面對(duì)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積差異問(wèn)題,我們應(yīng)采取以下措施

3.1 利用設(shè)計(jì)圖、預(yù)測(cè)成果圖提高實(shí)測(cè)精度

綜上所述,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在具體建設(shè)過(guò)程中對(duì)某些部位往往有所改動(dòng),一般來(lái)說(shuō),與實(shí)測(cè)面積相關(guān)的改動(dòng)發(fā)生在:是斜屋面,二是曲線部位,三是戶(hù)型間軸線變化等,但其變化量一般都不大;變化大的,-般都需重新設(shè)計(jì)和審批。因此,在實(shí)測(cè)過(guò)程中,參看預(yù)測(cè)成果圖和設(shè)計(jì)圖,可以減少很多工作量。但有-個(gè)前提,即預(yù)測(cè)成果圖與設(shè)計(jì)圖必須完全符合,在具體操作中,應(yīng)注意以下幾方面:

首先是比對(duì)外圍總長(zhǎng)和寬;其次是比對(duì)每個(gè)單元的軸線;第三是樓梯軸線;第四是曲線部位如弧形陽(yáng)臺(tái)、弧形的外墻,其弧的性質(zhì),弧度的變化等;第五是頂層的斜屋面,層高2.2米這一計(jì)算界線有無(wú)改動(dòng)等。還有小量的其他變化,只有針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物才能確定。把上述可能變化的部位進(jìn)行比對(duì)測(cè)量以及獲取了變化數(shù)據(jù),對(duì)預(yù)測(cè)成果圖進(jìn)行調(diào)整、改動(dòng),就可以獲得比較精確的實(shí)測(cè)成果圖。

3.2 注意對(duì)非典型曲線組成的幾何形狀實(shí)測(cè)

非典型曲線組成的幾何形狀是商品房實(shí)測(cè)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。非典型幾何形狀,有的是由設(shè)計(jì)上為追求曲線美而產(chǎn)生,有的是由子定點(diǎn)放樣或施工中的失誤而產(chǎn)生的。上述兩種情況,在實(shí)測(cè)中經(jīng)常會(huì)碰到,對(duì)于由設(shè)計(jì)上產(chǎn)生的非典型幾何形狀,因?yàn)橛性O(shè)計(jì)圖和預(yù)測(cè)成果圖,只要合理的選取幾個(gè)測(cè)量點(diǎn),比對(duì)誤差就能較好地解決。而在施工或放樣時(shí)產(chǎn)生(與設(shè)計(jì)圖紙不符)的非典型幾何形狀,實(shí)測(cè)時(shí)就會(huì)有較大的難處,常用的方法,是采用分割法,如何定基軸、合理分割,形成規(guī)則幾何圖形是關(guān)鍵。如外觀面由曲線和線段組成的外挑陽(yáng)臺(tái)或轉(zhuǎn)角的主房立面,在放樣或施工中產(chǎn)生誤差,誤差值都是比較小的,采用教科書(shū)介紹的弓形或扇形面積測(cè)量的方法就可解決,而且也能獲得比較準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

對(duì)于非典型的幾何形狀而又與原設(shè)計(jì)圖不符的商品房的實(shí)測(cè),是房地產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)面臨的一個(gè)難點(diǎn),如不注意,其誤差值就會(huì)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),就有可能損害購(gòu)房者或開(kāi)發(fā)商的利益,同時(shí)也損害測(cè)繪企業(yè)的信譽(yù),對(duì)此,測(cè)

繪企業(yè)和人員應(yīng)引起高度的重視。

4 商品房面積計(jì)算問(wèn)題

測(cè)量點(diǎn)位的選取。在測(cè)套內(nèi)房屋邊長(zhǎng)時(shí),測(cè)點(diǎn)一般取距地面12±0.2m的高度,在房屋的兩個(gè)長(zhǎng)邊、兩個(gè)短邊的1/6和5/6位置,兩測(cè)點(diǎn)應(yīng)保持水平,當(dāng)房屋邊長(zhǎng)較長(zhǎng)時(shí),應(yīng)適當(dāng)增加測(cè)點(diǎn)數(shù)。如果對(duì)整棟樓的外圍進(jìn)行測(cè)量,要注意測(cè)點(diǎn)取建筑物外墻勒腳以上距地面(1.2±0.2)m的高度緊貼墻面的水平位置。當(dāng)無(wú)法選取上述測(cè)點(diǎn)的位置時(shí),可選取盡可能靠近上述測(cè)點(diǎn)位置為測(cè)量點(diǎn)位,或用刻度直角鋼尺在被測(cè)長(zhǎng)度的兩個(gè)端面的延長(zhǎng)線上選取等效測(cè)量點(diǎn)位。

玻璃幕墻作為外墻的,按其外圍水平投影面積計(jì)算。

無(wú)柱雨蓬不計(jì)算建筑面積,有獨(dú)立柱的雨蓬,按頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積,有兩柱的雨蓬,按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

建筑物內(nèi)的變形縫、沉降縫等,凡縫寬在300mm以?xún)?nèi)者,均依其縫寬按自然層計(jì)算建筑面積,并入建筑物建筑面積之內(nèi)。

結(jié)論

隨著商品房測(cè)繪市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展,其理論、方法將會(huì)不斷完善,一定會(huì)形成一套完整、嚴(yán)密的能為大家所認(rèn)同的商品房建筑面積測(cè)繪的好方法。保證商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)健康發(fā)展,推動(dòng)住房制度改革和房屋商品化制度的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

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[2]呂永江.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)[S].北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社.2001.