開發(fā)商設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管理的思考

徐 進(jìn)

提要隨著我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的不斷發(fā)展,越來越多的開發(fā)商意識(shí)到了設(shè)計(jì)階段成本管理的重要性。對(duì)于如何進(jìn)行設(shè)計(jì)階段的成本管理,如何改善和提高設(shè)計(jì)階段的成本管理水平,開發(fā)商大多還處于摸索階段。本文通過對(duì)以往研究結(jié)論以及工程實(shí)際經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行深入分析,提出設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管理的一些新思路。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);設(shè)計(jì)階段;成本管理

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、引言

成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容,直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,通過成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象,節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。但由于房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)還屬于一個(gè)新興的行業(yè),其發(fā)展的時(shí)間不是很長(zhǎng),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū),在具體的實(shí)踐應(yīng)用中存在許多問題。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和完善,房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)成本管理引起了高度重視,如何改善成本管理對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn),因而也是開發(fā)商進(jìn)行成本管理的重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程的費(fèi)用中所占比例不大,一般只占建安成本的1.5%～3%左右,但設(shè)計(jì)對(duì)于工程造價(jià)的影響卻很大,有時(shí)能達(dá)到75%。因此,提高和改善設(shè)計(jì)階段的成本管理水平,無疑將成為提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。

二、現(xiàn)狀

設(shè)計(jì)階段成本的管理幾乎是絕大部分開發(fā)商的弱項(xiàng),由于設(shè)計(jì)方面的專業(yè)性比較強(qiáng),要對(duì)之進(jìn)行較好的控制,必須要求業(yè)主方的相應(yīng)管理人員有較高的設(shè)計(jì)水平和實(shí)際經(jīng)驗(yàn),而一般的開發(fā)商中很少有這樣的管理人員,因而對(duì)設(shè)計(jì)階段成本的控制幾乎無能為力,只好由設(shè)計(jì)人員自己去控制。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常的做法是:將項(xiàng)目委托給一家“信得過”的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)合同一般只是規(guī)定了設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程技術(shù)要求等因素,卻很少或幾乎不對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行“造價(jià)約束”。設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往是下面兩者之一:一是以建筑面積為基數(shù),以一定的系數(shù)(如30元/平方米)計(jì)算;二是以項(xiàng)目總投資(雙方商定)為基數(shù),以一定系數(shù)計(jì)算。無疑,這兩種方式都不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本管理意識(shí)。項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等關(guān)鍵問題,設(shè)計(jì)單位往往從“技術(shù)上可行,質(zhì)量上可靠”出發(fā),對(duì)造價(jià)的控制意識(shí)不強(qiáng)。道理很簡(jiǎn)單,因?yàn)樵O(shè)計(jì)不“安全”,設(shè)計(jì)人員要負(fù)責(zé)任;而造價(jià)的多少,對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)收入并無影響。設(shè)計(jì)人員缺少了一種約束和限制,也就沒有了成本管理的動(dòng)力。當(dāng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)驗(yàn)不足時(shí),會(huì)更致力于提高設(shè)計(jì)方案的保險(xiǎn)系數(shù),所以設(shè)計(jì)人員存在“重技術(shù),輕經(jīng)濟(jì)”的不正確認(rèn)識(shí)并不是什么新鮮事。另外,設(shè)計(jì)單位內(nèi)部的組織形式和任務(wù)分工往往將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離開來。工程設(shè)計(jì)(建筑、結(jié)構(gòu)、水電)是設(shè)計(jì)人員的事,造價(jià)是概預(yù)算人員的事情,兩者難以結(jié)合起來。上述幾點(diǎn)原因,再加上開發(fā)商片面追求項(xiàng)目建設(shè)周期,不合理壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間,普遍缺乏對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)控的決心和能力,造成設(shè)計(jì)方案過于保守或不合理,從而導(dǎo)致成本浪費(fèi)。

當(dāng)然,有的開發(fā)企業(yè)也能真正認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的重要影響,并采取限額設(shè)計(jì)的形式來對(duì)其實(shí)施控制。在實(shí)際操作過程中,限額設(shè)計(jì)會(huì)受到設(shè)計(jì)人員的抵制,被稱是一種很無聊的做法。原因是缺少一套成熟的切實(shí)可行的辦法來評(píng)價(jià)設(shè)計(jì),所以對(duì)限額設(shè)計(jì)也就缺少一套行之有效的評(píng)價(jià)方法。道理很簡(jiǎn)單,同樣給三人20萬(wàn)元去買一輛小汽車,甲花6萬(wàn)元買了市值3萬(wàn)元的奇瑞QQ,節(jié)省下14萬(wàn)元;乙花17萬(wàn)買了市值17萬(wàn)的別克君威,節(jié)省下3萬(wàn)元;丙通過比價(jià)和談判花了20萬(wàn)買了市值21萬(wàn)的本田雅閣或大眾帕薩特,一分錢不剩。對(duì)于這三個(gè)人,是不是就可以說甲最優(yōu)而丙最差呢?顯然不是。從采購(gòu)能力來講,丙才是最優(yōu)秀的。所以,沒有標(biāo)準(zhǔn),很難對(duì)設(shè)計(jì)的優(yōu)劣進(jìn)行評(píng)判。限額設(shè)計(jì)一定程度上限制了設(shè)計(jì)師的靈感與才華,限制了好作品的誕生,而且設(shè)計(jì)人員不可能邊設(shè)計(jì)邊做成本預(yù)算,很多工程最后為了達(dá)到限額的要求,往往采取減少室內(nèi)外立面裝修或選用低檔、劣質(zhì)的材料設(shè)備等辦法來實(shí)現(xiàn),并沒有真正做到從設(shè)計(jì)中控制成本。所以在實(shí)行限額設(shè)計(jì)時(shí),容易出現(xiàn)兩種情況:一種是投資額確實(shí)控制了,成本控制在預(yù)算范圍內(nèi),但產(chǎn)品檔次不高或者性價(jià)比不高;另一種是完全失控。

三、新思路

要解決以上問題,提高開發(fā)商成本控制的水平,到底有沒有更加可行的方法?方法終歸避免不了漏洞和弊端,以上提到的限額設(shè)計(jì)足以為證。但是,致力于成本控制的開發(fā)商在克服了主觀上有多樂意的難題之余,是可以考慮從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管理工作:

1、設(shè)計(jì)方案采用招投標(biāo)制。首先,大多數(shù)開發(fā)商都能夠認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)方案是影響工程造價(jià)的決定性因素,因?yàn)槿绾蝺?yōu)化設(shè)計(jì)是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。開發(fā)商往往是就擬建工程的設(shè)計(jì)任務(wù)發(fā)布招標(biāo)通告后,從參加競(jìng)標(biāo)的設(shè)計(jì)單位中擇優(yōu)確定一家來完成工程設(shè)計(jì)任務(wù)。一個(gè)有相當(dāng)規(guī)模的項(xiàng)目,如果完全委托或全部由一家單位設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會(huì)相當(dāng)高,而且業(yè)主在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理時(shí)會(huì)因合約條件受限于設(shè)計(jì)單位。筆者認(rèn)為,可以針對(duì)方案進(jìn)行招標(biāo),中標(biāo)的方案在擴(kuò)初、深化及施工圖設(shè)計(jì)時(shí)可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托(當(dāng)然在此過程中應(yīng)貫徹技術(shù)經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)方法,如價(jià)值工程法),這樣雖然一定程度上加大了招標(biāo)的成本,但是有利于設(shè)計(jì)多方案的選擇和競(jìng)爭(zhēng),從而擇優(yōu)確定最佳方案,達(dá)到了優(yōu)化設(shè)計(jì)的目的;而且競(jìng)爭(zhēng)的持續(xù)存在有利于縮短設(shè)計(jì)周期,降低設(shè)計(jì)費(fèi)用。

2、優(yōu)選設(shè)計(jì)單位。在進(jìn)行優(yōu)選策劃公司、設(shè)計(jì)院的時(shí)候,可以借鑒萬(wàn)科選擇施工單位的方法,即全國(guó)范圍內(nèi)找到做過成功案例公司,指定當(dāng)初的帶隊(duì)人員進(jìn)行策劃或設(shè)計(jì),能在一定程度上避免只好看不實(shí)用情況的發(fā)生。選定中標(biāo)單位后,要及時(shí)對(duì)已開發(fā)項(xiàng)目中的房型、物業(yè)類型等因素進(jìn)行歸納、分析、提煉、總結(jié),提供給設(shè)計(jì)人員參考,相互配合做出好的產(chǎn)品,并在此過程中選擇好的單位長(zhǎng)期合作。

3、把握好設(shè)計(jì)周期。正所謂“欲速則不達(dá)”,許多后期的成本失控都是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段“趕時(shí)間”趕出來的。如,缺乏以施工圖為依據(jù)的成本控制目標(biāo)而只能跟著經(jīng)驗(yàn)走,大量的設(shè)計(jì)變更、甚至因規(guī)劃不當(dāng)造成后期銷售失利等,所以我們必須保證合理的設(shè)計(jì)周期。

4、采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。以上提到的限額設(shè)計(jì)不失為設(shè)計(jì)階段實(shí)施成本控制的一條出路,開發(fā)商若能采取措施將成本目標(biāo)的編制和分解都落實(shí)到位,自然能發(fā)揮其重要的作用。筆者更愿意提的是另一種方法,即標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)不僅僅局限于按照國(guó)家或省、市、自治區(qū)批準(zhǔn)的建筑、結(jié)構(gòu)和構(gòu)件等整套標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件、圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)的概念,開發(fā)商將已成功開發(fā)的項(xiàng)目建立標(biāo)準(zhǔn)方案庫(kù)、建筑外形庫(kù)、戶型庫(kù)等,并以此指導(dǎo)今后的規(guī)劃設(shè)計(jì)也可稱為標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)能提高設(shè)計(jì)速度并節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用,還能提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,節(jié)約建筑材料,降低工程造價(jià),有資料表明,采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件的建筑工程可降低造價(jià)15%左右。但是,標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)跟限額設(shè)計(jì)一樣,有其遏制設(shè)計(jì)師靈感的弊端,所以標(biāo)準(zhǔn)化不能是全盤照搬,是有揚(yáng)棄的模仿。然而,標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)不免還要遭到開發(fā)商這樣的質(zhì)問:房子都按照一個(gè)模式開發(fā)了,在差異化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)中還有我的一杯羹嗎?答案是:好的產(chǎn)品既然受到市場(chǎng)的歡迎,為什么不能多方復(fù)制呢?想想那些被翻拍多次還雄踞收視率榜首的電視劇吧。

四、結(jié)語(yǔ)

設(shè)計(jì)階段的成本管理,由于其效果突出,已越來越多地受到開發(fā)商的重視。毫無疑問,加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本管理工作,將大大提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理水平。然而,我們還應(yīng)認(rèn)識(shí)到,房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)涉及到成本、工期、質(zhì)量等多方面的綜合性系統(tǒng)工程,因此在設(shè)計(jì)階段的成本管理中,除了開拓思路、采取以上新辦法,開發(fā)商還需要有全局觀,應(yīng)該對(duì)成本、工期、質(zhì)量進(jìn)行全面考量、綜合評(píng)判,這樣才能實(shí)現(xiàn)最合理的成本管理,才能真正提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

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