激辯：房市下半年能否回暖？

方　燁　范經(jīng)華

房地產(chǎn)業(yè)既是拉動中國走出當前經(jīng)濟困局的重要一環(huán)，也是降低人們消費能力、影響擴大內(nèi)需的“禍首”之一。人們最關(guān)注的一點，就是未來房價到底是會漲還是會跌。但是很遺憾，目前市場上唱多和唱空的論調(diào)都不缺乏，而且嗓門也差不多大。

陳淮（建設(shè)部政策研究中心主任）

未來房價上漲并不現(xiàn)實

陳淮認為，重置成本的下降讓房價回升失去了市場觸動的基礎(chǔ)，未來房價上漲并不現(xiàn)實。

所謂的重置成本，指的是現(xiàn)在重新購置同樣資產(chǎn)或重新制造同樣產(chǎn)品所需的全部成本。

陳淮說，房價高昂很大程度上的原因是當時土地價格上漲之后導致重置成本的上升，這種土地價格上漲后的錢并裝不到開發(fā)商的口袋里，因為開發(fā)商還要按照已經(jīng)上漲的土地價格補充自己的要素消耗。因此，房子生產(chǎn)過程中的鋼材、水泥、土地價格、企業(yè)再生產(chǎn)的成本才是房子的真實成本，而庫存購入的原材料的成本并不是開發(fā)商的真實成本。

“我們現(xiàn)在的重置成本處于一個下行的通道當中，這注定我們房價上漲沒有這個客觀的基礎(chǔ)。事實上，我們的房地產(chǎn)市場單邊暴漲和單邊暴跌的現(xiàn)象都不會再出現(xiàn)了，不斷小幅波動的行情將會成為常態(tài)，對于未來的房價，我更趨于這樣的一個判斷?！彼f。

于秀琴（北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人）

北京市房價還將下降

于秀琴日前表示，北京市的房地產(chǎn)市場價格漲幅回落才剛剛一年，立刻就結(jié)束是不太可能的，回落還會延續(xù)，房地產(chǎn)價格的調(diào)整還沒有結(jié)束。

于秀琴說，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了所謂的小陽春。但是據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)家對房地產(chǎn)未來的走勢仍處于觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期。這個調(diào)整期體現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)投資大幅下降；二是房地產(chǎn)商品房的庫存量相當大，現(xiàn)房空置面積1437.2萬平方米，說明房地產(chǎn)市場處于供大于求的態(tài)勢。

她表示，為了促進交易量的增長和回升，中央和地方政府出臺了一系列的措施，在這種情況下，一季度確實出現(xiàn)了一個政策性的反彈，銷售量比去年同期增長了81.1%，這是商品房交易量連續(xù)3年下降后的一個回升，是恢復性的增長。但是在政策和政府的大力度救助下，地產(chǎn)商不顧交易量的下降主要是購房成本過高導致這一事實，很不理性的在稍有好轉(zhuǎn)時就提高價格，于是又重復走了宏觀調(diào)控前的路線，所以預(yù)計調(diào)整期還會延長。

楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）

2009年可能是最寒冷的一年

楊紅旭認為，2009年房地產(chǎn)市場還是會呈現(xiàn)底部震蕩的格局，價格還是要往下走的，雖然三四月份買房子的人增多了，但是如果因此房價而開始抬頭，這對房地產(chǎn)市場的健康是非常有害的，最后又將導致成交量的萎靡，進而形成惡性循環(huán)。

“我認為，房地產(chǎn)行業(yè)真正轉(zhuǎn)暖至少要在明年。2009年極有可能是改革開放30年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展史上最不景氣、最寒冷的一年。今年不會比去年好，想達到2007年的平均水平，時機還未到?！彼f。

施永青（中原集團主席）

還無法判斷樓市何時現(xiàn)曙光

施永青表示，2009年還無法判斷樓市何時可見曙光，待2010年大局穩(wěn)定后，到2011年才可能看到市道的明顯變化。

他說：“房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)的‘小陽春只是技術(shù)性反彈，‘回暖言之過早?！笔┯狼嘣邳c評2009年樓市時卻仍然表示，這種“量價齊升”僅僅是技術(shù)性反彈，產(chǎn)生的原因一是積累的購買力開始在市場上呈現(xiàn)，二是相關(guān)政策開始產(chǎn)生效應(yīng)。

施永青認為，實體經(jīng)濟未全面恢復，而以借貸拉動的經(jīng)濟模式無以為繼，樓價不會重復以前的一路上升之勢，在某個時點上還會遇到阻力。

施永青預(yù)測，“五一”期間廣州市的一手樓成交量上升，但“五一”后外圍四區(qū)將會出現(xiàn)一波明顯的降價潮。6月份市場較樂觀，預(yù)計價格穩(wěn)定，成交較高，但部分買家會有觀望心態(tài)。全年來看，廣州樓市剛性需求將經(jīng)過5個月左右的消耗期；預(yù)計下半年成交將減少，但樓價不一定會下跌。成交均價將在小幅震蕩中緩降，預(yù)計年底全市一手商品住宅成交均價約為7500/平方米至8000元/平方米。