房地產企業(yè)短期償債能力考核評價的問題與對策研究

[摘 要]短期償債能力是指企業(yè)在一定期間內的流動資產償還流動負債的能力,它反映了企業(yè)償付日常到期債務的實力。企業(yè)有無償債能力 ,是投資者、債權人以及企業(yè)利益相關者都非常關心的問題。本文以萬科企業(yè)股份有限公司為例針對目前房地產企業(yè)償債能力考核評價的現(xiàn)狀,結合房地產企業(yè)的特點指出在分析房地產企業(yè)的短期償債能力時所用指標存在的不足。并提出提高房地產企業(yè)償債能力的指標考核評價應將定量分析和定性分析相結合,改進短期償債能力指標分析等對策,提高房地產企業(yè)償債能力考核評價指標質量,以降低對企業(yè)短期償債能力進行評價的風險和不確定性。

[關鍵詞]房地產企業(yè) 償債能力 評價分析

作者簡介:黃韋華,女,浙江工商大學財務與會計學院財務0601班學生。

房地產行業(yè)現(xiàn)在已經成為中國經濟的支柱產業(yè),對經濟的穩(wěn)定健康發(fā)展起著重要的作用。因為房地產企業(yè)是一種主要靠負債經營的企業(yè)形式,行業(yè)平均負責率達60%以上,具有較高的風險,由此越來越多的相關利益主體關注于房地產企業(yè)的償債能力,例如:股東及潛在投資者需要評價企業(yè)的償債能力,以作為企業(yè)持續(xù)經營和盈利的一項重要指標;企業(yè)管理者需要對企業(yè)進行財務分析,以改善經營方式和提高經營效益;金融機構和其他債權人在發(fā)放貸款前更是要對其償債能力進行評估;政府部門需要對企業(yè)進行財務分析,尤其側重于評價性分析和監(jiān)察性分析。因此,結合房地產企業(yè)經營特點和財務管理實踐作用,對其償債能力進行分析和評價,總結出房地產企業(yè)短期償債能力指標存在的不足具有重要的意義。

一、房地產企業(yè)的特點

(一)高負債率

目前我國房地產企業(yè)的資產負債率非常高,通常超過60%。2007年,房地產行業(yè)的平均資產負債率為63.13%,其中龍頭老大萬科的負債比率達66.11%。也就是說,一個房地產項目在最初的開發(fā)中,自有資金不到40%,所以,房地產企業(yè)極度依賴銀行資金,同時也引發(fā)了其巨大的償債風險。因此,分析償債能力及該能力相關指標的準確度對于房地產行業(yè)來說尤為重要。

(二)存貨價值大,且與市值相差大

由于房地產企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產品以及各種已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或對外銷售的各種開發(fā)產品。因此與普通企業(yè)相比,房地產企業(yè)的存貨具有單個存貨價值巨大的特點,且房地產企業(yè)建設周期長,在建設期間市場變化萬千,所建樓盤市值可能已發(fā)生重大變化,而存貨的計量卻是采用歷史成本法,這就導致了房地產企業(yè)的存貨與市值之間有巨大差異。

(三)表外因素影響重大

對于房地產這樣普遍的高負債行業(yè)來說,流動比率和速動比率的數值已經不是各利益相關者最關心的數值了。對于到期債務是否能夠得到償還才是企業(yè)是否能夠繼續(xù)持續(xù)經營的關鍵。而到期債務的償還關系到眾多因素,不僅僅只有財務報表反映的數值,表外因素同樣會產生重大影響。例如企業(yè)聲譽對企業(yè)短期融資能力有重要影響。如果一個企業(yè)聲譽良好、品牌過硬,那么它在短期內籌集到所需要的資金的可能性就要比一個聲譽不佳的企業(yè)大很多。而對于房地產這樣一個資金密集型的行業(yè)來說,不良的表外因素所產生的對樓盤銷售情況以及在企業(yè)資金鏈脆弱時及時獲取資金的能力的影響都有可能對企業(yè)造成致命的打擊。聲譽的變化對萬科的影響就具有一定的戲劇性。在06年萬科獲得了“中國最受尊敬企業(yè)”的稱號,同時榮登“中國房產百強企業(yè)”榜首。在07年之前,萬科還扮演著中國房地產業(yè)龍頭老大的角色,擁有著良好的信譽并顯示著充分的實力,能夠較快地通過發(fā)行債券籌集到短缺的資金。但在2008年,隨著中國樓市的大幅度下跌,萬科為了保證資金鏈以及抱著乘機擴大市場份額的想法在全國范圍大幅降價,一石激起千層浪,萬科的行為引起了全國范圍的爭議,使其信譽和企業(yè)形象受到很大的影響。短短一年多的時間,一個企業(yè)的形象便有了如此重大的轉變,顯而易見08年萬科的短期籌集資金能力已與06年不可同日而語了,那么照此分析,在資金鏈脆弱時,萬科公司的破產可能性似乎也應該增加兩層。另外,表外因素中的不良資產和或有負債對企業(yè)也同樣有著重大影響。

針對房地產行業(yè)的特點,以及短期償債能力指標本身的一些缺陷,在此,我想指出某些指標對房地產行業(yè)的不適用性,以及試著尋求解決途徑。

二、存在的問題

首先,對于企業(yè)償債能力的分析是以清盤變賣為基礎的,這與最基本的持續(xù)經營的會計假設相違背。在正常的經營活動中,企業(yè)不會去考慮清盤變賣的價值。對于股東來說,他們更多的關注的是一個企業(yè)的盈利能力與凈利潤,對于債權人來說,他們關心的是企業(yè)的正常經營活動能否帶來足夠的現(xiàn)金流來償還利息,以及在債務到期時能否償還本金。因此,他們更多得會關注企業(yè)的凈現(xiàn)金流量,以及企業(yè)在債務到期時獲取足夠資金的可能性。因此,對于房地產行業(yè)來說,不論是債權人還是股東,他們更多的不是看高達60%幾的負債率,而是關心相關企業(yè)的凈現(xiàn)金流量和企業(yè)聲譽。這樣的情況在浙江麗水的一批房地產公司中就有明顯表現(xiàn)。在08年這樣一個艱難的時刻,在普遍的高負債率下,某些房地產企業(yè)已經破產或面臨破產,而另一些則能依然挺立,不能不說企業(yè)的經營效益與企業(yè)聲譽在其中產生了重大影響。

第二,介于房地產行業(yè)的特殊流程,一般為住戶先交款,房地產公司再建房,導致房地產企業(yè)會產生大量預收賬款,形成一項重大負債。例如萬科07年財報中的預收賬款就超過了216個億,約占該年流動負債的44.3%。

而對于房地產企業(yè)來說,只要經營活動正常,能夠按期交出樓房,這筆負債就可以消除,因此預收未結的賬款不僅會對前后兩年的財報產生重大影響,同樣也會對流動比率、速動比率等產生很大影響。

第三,由于房地產企業(yè)建設周期長,樓盤從開工到交付需要經歷很長一段時間,因此許多的房地產企業(yè)存在短債長投的現(xiàn)象,這對于企業(yè)來說是非常危險的一件事,這也是影響企業(yè)償債能力的一個重要方面,尤其是在償還到期債務方面,但這在現(xiàn)有的償債能力分析指標中卻沒有直觀體現(xiàn),需通過對現(xiàn)金流量表中的投資現(xiàn)金流量和經營活動現(xiàn)金流量進行分析才能發(fā)覺。

第四,房地產企業(yè)資產中的存貨的價值非常巨大,如萬科07年財報中的存貨的價值高達664.7億,占流動資產的比重約為69.7%。一方面,如此巨大的存貨會造成流動比率與速動比率之間很大的差額,使得企業(yè)流動比率不能很好得反映一個企業(yè)真正的償債能力,另一方面,房地產企業(yè)又有別于普通企業(yè),其存貨多為已經建造完成或尚待完工的樓房,這些樓房較別種存貨更容易變現(xiàn),并且隨著時間的推移其實際價值會有較大變動,使得不論是流動比率還是完全去除存貨影響的速動比率都不能很好得反映房地產企業(yè)的真實短期負債償還能力。而恰恰是變現(xiàn)速度及變現(xiàn)數量都存在極大不確定風險的應收賬款卻沒有在流動比率或速動比率中得到剔除。這也給兩個指標的準確性帶來一定的影響。

三、相關建議

基于房地產業(yè)本身的特點以及以上提出的某些短期償債能力指標的不足或不適用性。在此我想針對某些指標的不足提出一些對策以及嘗試給房地產企業(yè)提出一點建議。

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