異議登記

洪 戎 王 楠 王曉娟

[摘要] 異議登記,是《物權(quán)法》新增加的一項登記類型,該制度系我國法律中首次創(chuàng)設(shè)。本文從異議登記的概念與意義、特征、申請與注銷以及異議登記不當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任四個方面對異議登記制度進(jìn)行了闡述。

[關(guān)鍵詞] 異議登記 異議登記不當(dāng) 賠償

我國《物權(quán)法》在借鑒、吸收其他國家或地區(qū)立法及司法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,在第19條中對異議登記的相關(guān)內(nèi)容作了明確的規(guī)定,其內(nèi)容為:“……不動產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利人不同意更正登記的,利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,異議登記失效,異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！?/p>

一、異議登記的概念與意義

異議登記,是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿上有關(guān)權(quán)利主體、內(nèi)容的正確性提出異議并記入登記簿的行為,是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。

雖然法律規(guī)定有更正登記,但由于更正的程序可能較為費(fèi)時,有時申請更正的權(quán)利人與登記簿上記載的權(quán)利人之間的爭議一時難以化解,法律有必要建立異議登記制度,作為一種對真正權(quán)利人利益的臨時性保護(hù)措施。也就是說,異議登記的目的是限制不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利,以保障提出異議登記的利害關(guān)系人的權(quán)利。

二、異議登記的特征

我國《物權(quán)法》規(guī)定的異議登記制度有如下特征:

1.權(quán)利人、利害關(guān)系人申請更正登記而不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意是異議登記的前提條件。也就是說,不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正登記是異議登記的前置程序。這樣規(guī)定是否合適,是值得探討的。有學(xué)者認(rèn)為,《物權(quán)法》的這一規(guī)定剝奪了了異議登記申請人的選擇權(quán),縮小了異議登記發(fā)揮作用的范圍。其理由是:異議登記本來就是更正登記的一個前置程序,目的是防止在更正之前第三人善意取得。至于真實(shí)權(quán)利人和利害關(guān)系人是直接先申請異議登記,再申請更正登記,還是在登記權(quán)利人拒絕同意更正后再申請異議登記,應(yīng)該是申請人的選擇權(quán)。從規(guī)定了異議登記的德國民法來看,并沒有這方面的限制。如《德國民法典》第899條第1款規(guī)定,在第894條的情況下,對土地登記簿正確性的異議可以被登記。因此只要有登記錯誤的情形,就可以為異議登記。

2.異議登記的申請主體是利害關(guān)系人。法律規(guī)定只能由利害關(guān)系人提起異議,主要是為了防止異議登記的濫用,損害登記權(quán)利人的利益。那么該如何界定利害關(guān)系人?這里的利害關(guān)系人是否包括真正權(quán)利人?應(yīng)當(dāng)認(rèn)為,在登記具有公信力的情況下,異議登記的目的就是保護(hù)真實(shí)權(quán)利人,若不允許其提出申請自然與異議登記的立法目的相違背。同時,又應(yīng)當(dāng)認(rèn)為,凡是自己的權(quán)利未登記或者未正確登記的人,或者因登記不存在的負(fù)擔(dān)或者限制而受損害的人均屬于這里所說的利害關(guān)系人。因此,這里的“利害關(guān)系人”應(yīng)當(dāng)做廣義理解,既包括不動產(chǎn)登記的真實(shí)權(quán)利人,也包括與不動產(chǎn)登記物權(quán)有一定利害關(guān)系的權(quán)利人。

3.異議登記的效力是阻斷登記的公信力,并不限制登記名義人處分權(quán)利。異議登記并不表征權(quán)利,其效力主要是警示他人該物權(quán)存在產(chǎn)權(quán)不明的交易風(fēng)險。異議登記之后,登記權(quán)利人并沒有被剝奪或者限制其權(quán)利,其仍然有權(quán)處分其財產(chǎn),受讓人也可以購買,雙方訂立的處分不動產(chǎn)權(quán)利的合同仍然是有效的。但是因?yàn)橛挟愖h登記,受讓人可以從不動產(chǎn)登記薄中得知異議登記的情況,所以受讓人主觀上不存在善意,不能構(gòu)成善意取得。一旦異議登記事項得到法院的確認(rèn),登記權(quán)利人處分不動產(chǎn)的行為將會面臨歸于無效的后果,受讓人就要承擔(dān)可能被追索的風(fēng)險。

4.異議登記具有臨時性?！暗怯洐C(jī)構(gòu)予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,異議登記失效”(《物權(quán)法》第19條)。異議登記只是一種臨時性的救濟(jì)措施。申請人在提出異議登記之后,應(yīng)當(dāng)盡快在法院起訴。如果異議登記申請人沒有及時起訴,就意味著其并不真正想重新確認(rèn)權(quán)利。為了避免物權(quán)的效力因異議登記而長期處于長期不穩(wěn)定狀態(tài),也為了登記權(quán)利人的利益以及交易秩序穩(wěn)定,法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴,不起訴的,則異議登記失效。即申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴,異議登記失效。因此,也可以將這個15天理解為是異議登記的失效期間。

三、異議登記的申請與注銷

1.異議登記的申請。我國現(xiàn)有法律規(guī)定的異議登記申請人為利害關(guān)系人,利害關(guān)系人在申請異議登記時,應(yīng)提交申請書和其他證明文件?！斗课莸怯涋k法》第76條規(guī)定“利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記”。異議登記申請方式主要包括單方申請與代理申請。我國《物權(quán)法》等有關(guān)異議登記的法律法規(guī)都規(guī)定了異議登記由“利害關(guān)系人”單方申請。單方申請是異議登記申請的主要方式?；诖淼囊话阍?異議登記的申請屬于代理的范圍。在申請人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人時,不動產(chǎn)異議登記的申請就必須由法定代理人來進(jìn)行。另外,申請人也可以委托代理人向登記機(jī)關(guān)申請異議登記。

2.異議登記的注銷。對于異議登記的注銷,應(yīng)當(dāng)結(jié)合《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定區(qū)分兩種情況處理:依職權(quán)注銷該異議登記與依申請注銷該異議登記。注銷異議登記的申請人,可以是登記簿記載的權(quán)利人,也可以是異議登記的申請人。予以注銷的情形:一是異議登記申請人提出的請求被人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)駁回。二是異議登記申請人提出的請求被人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)不予受理。三是申請人主動撤訴或者撤回仲裁申請,且在異議登記之口起15日內(nèi)沒有再申請訴訟或者仲裁。四是申請人沒有在異議登記之日起15日內(nèi)起訴或者申請仲裁而登記機(jī)構(gòu)沒有及時依職權(quán)注銷異議登記。

四、異議登記不當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任

這里的損害賠償應(yīng)當(dāng)定性為侵權(quán)責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的主體是異議登記的申請人。異議登記構(gòu)成侵權(quán)的要件是:(1)行為。此處的行為就是不當(dāng)?shù)漠愖h登記,包括異議登記后放棄異議訴訟的和異議之訴經(jīng)司法裁判最終確認(rèn)不成立的兩種情況。這一行為可以被看作申請人對權(quán)利人物權(quán)的侵犯。(2)損害結(jié)果。權(quán)利人因在登記薄上出現(xiàn)新的登記而物權(quán)大大減少公信力,從而直接影響到其自身的價值,影響其交易,造成權(quán)利人損失。如權(quán)利人的物權(quán)因異議登記事實(shí)的出現(xiàn)而價值大減,甚至嚴(yán)重受到妨礙。(3)因果關(guān)系。權(quán)利人的損害必須是由于申請人的不當(dāng)異議申請造成的。(4)行為人有過錯。即申請人故意或過失。不動產(chǎn)登記薄記載事項沒有錯誤,而申請人由于故意或過失申請異議登記,從而使權(quán)利人的物權(quán)大大減少公信力,影響其交易。

只有確立完備的異議登記不當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任制度,才能最大限度地減少不當(dāng)?shù)漠愖h登記的發(fā)生,使當(dāng)事人的合法權(quán)益免受不當(dāng)損害。

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