國有企業(yè)物業(yè)管理淺析

周 越

摘要:隨著國有企業(yè)住房管理體制改革的不斷深化,國有企業(yè)物業(yè)管理取得了一定的成績,但也存在著不足。文章分析了物業(yè)管理存在的問題,并提出了對策和建議。

關(guān)鍵詞:國有企業(yè)物業(yè)管理 問題對策

隨著國有企業(yè)住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施和住房管理體制改革的不斷深化,以及居民對居住環(huán)境和生活質(zhì)量要求標(biāo)準(zhǔn)的提高,國有企業(yè)物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。目前,國有企業(yè)在住房管理方面積極推進(jìn)企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理,取得了一定的成績,但也存在著一些突出的困難和問題。筆者就此談點(diǎn)粗淺看法。

一、國有企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀

國有企業(yè)的物業(yè)管理是指在國有企業(yè)中對企業(yè)家屬區(qū)的設(shè)施及職工住宅實(shí)施的物業(yè)管理。職工住房制度改革以來,許多國有企業(yè)相繼引入物業(yè)管理的概念,成立了物業(yè)公司,對職工住房進(jìn)行管理,雖然較之原來的后勤管理有了很大的進(jìn)步,企業(yè)改變了過去消極被動的行政管理手段,以積極主動的服務(wù)經(jīng)營手段進(jìn)行開拓型管理,增強(qiáng)了企業(yè)進(jìn)一步改革的動力和創(chuàng)新的活力,初步形成了業(yè)主滿意、企業(yè)受益的整體良性循環(huán)。但是,受傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理思想、企業(yè)職工分流安置等因素影響,國有企業(yè)物業(yè)管理進(jìn)展緩慢。這其中既有歷史遺留問題,也有企業(yè)管理自身的原因。

二、國有企業(yè)物業(yè)管理存在的問題

(一)思想意識沒有徹底轉(zhuǎn)變。國有物業(yè)管理企業(yè)并未完全推向市場,物業(yè)管理人員服務(wù)意識、市場意識、成本意識、憂患意識不足,認(rèn)識上還存在“重管理輕服務(wù),重物業(yè)維修輕經(jīng)營創(chuàng)收,重自我意識輕業(yè)主需求”等偏差,自身定位沒有完全由行政管理型向服務(wù)經(jīng)營型轉(zhuǎn)換。

(二)從業(yè)人員素質(zhì)偏低。目前國有企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)人員相當(dāng)一部分為照顧性安置和公司主業(yè)轉(zhuǎn)崗人員,員工隊伍呈現(xiàn)老齡化,文化程度不高,專業(yè)技術(shù)水平低,女職工所占比重大,因此普遍缺乏物業(yè)管理的基本常識,服務(wù)意識不夠,不能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù),給物業(yè)的維修、服務(wù)、管理工作帶來諸多困難。

(三)運(yùn)營成本過高。近年來企業(yè)下崗分流、減員增效政策的實(shí)施,一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工,均被安排在物業(yè)系統(tǒng)工作。這樣造成物業(yè)企業(yè)一方面清閑崗位人員臃腫,人滿為患,而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津,給物業(yè)管理企業(yè)帶來巨大的人員成本壓力。另外,有些單位內(nèi)部挖潛增效不夠,物業(yè)收費(fèi)措施不硬,內(nèi)部自耗高的問題也沒有得到很好的解決。

(四)業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識差。一是傳統(tǒng)的福利型管理思想根深蒂固。他們骨子里認(rèn)為住了十幾年乃至幾十年的單位福利房,一直無須交納管理費(fèi),因此對物業(yè)管理的有償服務(wù)存有抵觸情緒。二是把物業(yè)管理公司當(dāng)成“萬能”公司。一些業(yè)主認(rèn)為:我既然把物業(yè)管理費(fèi)交給你們了,小區(qū)里面不管什么事都要找物業(yè)公司,這是天經(jīng)地義的事。只要辦不到,我就不交費(fèi)。

三、對搞好國有企業(yè)物業(yè)管理的建議

(一)轉(zhuǎn)變思想,提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù),所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家服好務(wù)。因此,國企物業(yè)公司要正確引導(dǎo)職工樹立服務(wù)意識,了解物業(yè)管理的發(fā)展方向,增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感。要建立以崗位工資為主要形式的工資制度,實(shí)行以崗定薪、崗變薪變,通過工資收入與企業(yè)效益、職工實(shí)際貢獻(xiàn)掛鉤,激發(fā)員工積極性。

(二)提高從業(yè)人員素質(zhì),塑造良好的物業(yè)形象。物業(yè)管理是集管理、服務(wù)、經(jīng)營為一體的綜合學(xué)科,它涉及到城市規(guī)劃、建筑、施工工程、園林綠化、電學(xué)、熱力學(xué)等物業(yè)管理方面知識,涉及到房地產(chǎn)經(jīng)營管理、經(jīng)濟(jì)管理、財務(wù)管理等經(jīng)營管理知識,另外它還觸及到行為科學(xué)、法學(xué)、公共關(guān)系學(xué)等其它門類知識,這些都要求必須加大物業(yè)管理企業(yè)人員培訓(xùn)力度,通過采取入職培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)等方式,使從業(yè)人員具備專業(yè)知識、經(jīng)營頭腦和管理才能。

(三)管理創(chuàng)新,提高企業(yè)的經(jīng)營能力。要強(qiáng)化管理意識,針對物業(yè)管理點(diǎn)多、面廣、管理量大且繁瑣、具體、包容面寬的特點(diǎn),組織員工開展“人人都是管理鏈條,個個都有管理責(zé)任”的教育活動,喚起員工“向管理要效益”的責(zé)任意識。要完善管理制度,進(jìn)一步建立健全如財務(wù)管理、工程管理、物資采購等相關(guān)管理制度,堅持用制度實(shí)施管理、約束行為、規(guī)范運(yùn)作,通過制度創(chuàng)新促進(jìn)管理創(chuàng)新。要降低管理成本,物業(yè)管理是微利行業(yè),要獲得經(jīng)濟(jì)效益,就必須切實(shí)加強(qiáng)成本核算,堵塞管理漏洞,狠抓節(jié)能降耗,千方百計降低企業(yè)運(yùn)營成本。同時,積極開展多種形式的創(chuàng)收服務(wù),從“特殊服務(wù)、便利服務(wù)、專業(yè)服務(wù)”幾個方面開展有償服務(wù)?？傊?要通過實(shí)施精細(xì)、科學(xué)、有效的管理,逐步形成具有本企業(yè)特點(diǎn)和優(yōu)勢的現(xiàn)代物業(yè)管理模式。

(四)加強(qiáng)宣傳,提高業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識。物業(yè)員工既要當(dāng)好管理員,又要當(dāng)好宣傳員,要充分利用電視、廣播、公開信等形式,深入到千家萬戶,廣泛進(jìn)行宣傳,引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念,從理性上認(rèn)識繳納物業(yè)管理費(fèi)用與提高物業(yè)管理水平是相輔相成的。要讓業(yè)主懂得,取消住房福利性管理是住房管理制度改革的必然要求。業(yè)主只有履行自己的義務(wù),按期交納物業(yè)管理費(fèi)和其他各項服務(wù)費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)才有維持后續(xù)服務(wù)的資金,才能形成提高管理水平的良性循環(huán)。

在物業(yè)經(jīng)營環(huán)境和市場特征正在孕育或者說已經(jīng)產(chǎn)生巨大變化的新經(jīng)濟(jì)背景下,國有物業(yè)管理企業(yè)唯有超越傳統(tǒng)的觀念,重塑企業(yè)形象,不斷開拓進(jìn)取,才能適應(yīng)新市場、新變化,最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場化、法制化、專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

1、《物業(yè)經(jīng)營與管理》戴斌 中國物資出版社

2、《物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)》王青蘭 齊堅 高等教育出版社

3、《企業(yè)戰(zhàn)略管理》楊錫懷 高等教育出版社