淺談房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用

劉媛

房產(chǎn)稅在一定的情況下能夠發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用，能夠?qū)崿F(xiàn)人們的收入分配調(diào)節(jié)，也能夠在房地產(chǎn)行業(yè)中對供需平衡予以調(diào)節(jié)，但是這種調(diào)節(jié)還需要事實驗證。

一、引言

房屋是人民群眾安身立命之本，也是人民財富積累和表現(xiàn)的重要形式。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民財富的增加，房地產(chǎn)成為了與每個公民息息相關(guān)的重要財產(chǎn)，而房地產(chǎn)業(yè)則順理成章的成為了國民經(jīng)濟中的一個新興支柱產(chǎn)業(yè)。由此，房地產(chǎn)業(yè)中涉及到的問題不僅是經(jīng)濟問題或社會問題，更是民生問題。所以不管是居民還是政府都對房地產(chǎn)業(yè)特別的關(guān)注。當(dāng)下，由于城市房價增長幅度過大過快，造成人民貧富差距迅速拉大等現(xiàn)象越來越明顯，現(xiàn)實迫切需要一個“調(diào)節(jié)器”對此予以平衡，故在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅——即征收房產(chǎn)稅便有了現(xiàn)實意義。

面對過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟，以及“有房產(chǎn)者”與“無房產(chǎn)者”由此日益加劇的財富兩極化。在此，僅就在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅“房產(chǎn)稅”的作用淺析如下：

二、對市場供求有調(diào)節(jié)作用

目前國內(nèi)大多數(shù)城市房價上漲過快過大，房產(chǎn)市場供需失衡，各地都出現(xiàn)了“日空盤”、搶房潮等現(xiàn)象，而開發(fā)商也是利用熱潮將房價推上一個個高峰。

分析購房者的購房目的大致可分為剛需型和投資型兩種。剛需型購房者是因為自身生存和生活的必須而購房，不論是否征收房產(chǎn)稅，出于生存必須，該部分購房者都會按需購房。相反，作為投資型購房者，購房的目的便是為了所謂的“保值增值”，更有熱錢持有者如“太太炒房團”完全是希望通過短期炒作而實現(xiàn) “逐大利”的目的。

房產(chǎn)稅的征收，加大了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的成本和風(fēng)險。當(dāng)投資收益因房產(chǎn)稅的增加而風(fēng)險大增甚至無法保證時，這將從根本上消滅其投資房產(chǎn)的動機，從而抑制投資型購房。從而使房屋回歸其“房住不炒”的本質(zhì)，房地產(chǎn)業(yè)便可回歸理性，供給也將回歸平衡，有效地緩解房地產(chǎn)在供應(yīng)中存在的矛盾。

三、對居民財富分配有調(diào)節(jié)作用

基于房價的不斷上升，很多普通老百姓期望通過“囤房”來實現(xiàn)財富的保值增值。而房價過快的增長，使得有房者和無房者之間的財富懸殊日益加劇，過度拉大的貧富差距減弱了人們對生活水平巨大提升的滿足感和獲得感。

稅收制度是利用國家強制力量執(zhí)行的二次財富分配，基于權(quán)利和義務(wù)對等的實踐，相對于多套房屋的持有者與一套房屋的持有者和無房者而言，其所需承擔(dān)的納稅義務(wù)也應(yīng)不同，直接對大量房產(chǎn)擁有者征收房產(chǎn)稅是發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)貧富差距作用的最簡便方式，更是糾正有房者和無房者之間一次分配不公的有力武器。

四、對社會財富有調(diào)節(jié)作用

國家利用稅收手段進行宏觀調(diào)控，以彌補市場缺陷、確保社會財富分布均衡，調(diào)節(jié)社會分配。國家通過稅收，為社會成員均衡的提供國防、治安、教育、醫(yī)療等等購買公共服務(wù)和公共物品，保障低收入者也能享受到公共服務(wù)和公共物品的基本權(quán)利。

房地產(chǎn)稅作為稅目，是國家的收入之一。而廣大的房地資產(chǎn)，也將成為廣大的稅基和稅收收入，這筆收入也將轉(zhuǎn)化為有效的財政支出，去參與和豐富社會公共物品投入。

若特別將房產(chǎn)稅收入優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)，這不僅在一定程度上實現(xiàn)對低收入人們住房需求的保障，更是從宏觀層面實現(xiàn)了社會財富的合理再分配。

五、對過度依賴土地收入的地方財政有調(diào)節(jié)作用

近年來，大部分基層地方政府的主要收入來源是土地讓出金，這也造成了地方政府對于土地財政的過度依賴現(xiàn)象。土地資源會隨著發(fā)展不斷的減少，在大多數(shù)一二線城市，土地資源開發(fā)過度，新增土地資源不足，賣地換收的未來空間越來越小，從長遠來看，過度依賴土地財政并不是一個長遠的可靠計劃。另一方面，隨著減稅降費的全面實施，各級財政收入都受到或大或小的直接影響。而房產(chǎn)稅在此時正好可作為新的穩(wěn)定稅源，將對地方財政收入減少的情況有大大的緩解作用。

六、對穩(wěn)定經(jīng)濟秩序有調(diào)節(jié)作用

通過各大商業(yè)銀行年報，我們不難看出近年來房貸在銀行新增貸款中的占比一般都超過了50%，同時房貸在各銀行總資產(chǎn)占比中也是較高。房產(chǎn)稅作為經(jīng)濟發(fā)展風(fēng)向標，對于指導(dǎo)銀行業(yè)的資產(chǎn)或業(yè)務(wù)構(gòu)成有指導(dǎo)作用。

以已開征房產(chǎn)稅的重慶為例，重慶市于2011年作為房產(chǎn)稅試點城市，征收對象為獨棟別墅高檔公寓，以及在重慶無工作、無戶口、無投資的三無人員所購二套房。在政策出臺之后，銀行對此類房屋的貸款同時進入嚴控時代，要繳房產(chǎn)稅的房產(chǎn)很難符合大多數(shù)銀行的房貸條件。換言之，在房產(chǎn)稅的指導(dǎo)下，對于生存必須品的房屋在銀行辦理房貸十分便捷，而作為投資品或生活奢侈品的房屋在銀行辦理房貸十分困難。每年各銀行的貸款總額是有限額的，而其中的房貸額在這樣的指示下，不僅為投資客降溫，也是為剛需者保溫。

綜上所述，房產(chǎn)稅在某些具體方面存在調(diào)節(jié)作用，但該調(diào)節(jié)作用發(fā)揮的大小和效果還有待事實的驗證。最后，控制房地產(chǎn)業(yè)過熱的背后，真正需要解決的是為無處投資的居民財富尋求出路，如果有了更為多項可行的投資選擇，社會的熱錢和居民的財富是否還會一味的追漲房地產(chǎn)？（作者單位：重慶市住房公積金管理中心酉陽縣分中心）