去美國買房子？

蔡亞林

前幾年美元堅(jiān)挺，紐約、洛杉磯和芝加哥這些國際大都市的高房價(jià)令人望而卻步；但是目前，美國房市不景氣、美元低迷，這似乎是去美國“抄底”的好時(shí)機(jī)

4月12日，北京飯店門口，排隊(duì)進(jìn)停車場的車子排成了長龍，其間還時(shí)不時(shí)地傳出鳴笛、叫喊聲。

丁建就是這排隊(duì)長龍中的一位，他一大清早就從霍營趕過來。“本以為第三天了，人應(yīng)該少點(diǎn)，結(jié)果還是要排隊(duì)?！彼ρ浴?/p>

丁建在某外企工作多年，有著雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他此行的目的是為了在美國買一套合適的房子：“送孩子去美國讀書，想過幾年全家都過去，就來打探一下情況，遇到合適的就考慮下?！?/p>

他們著急要去的地方就是一個(gè)名叫“中美房地產(chǎn)展示交易會(huì)”的展銷會(huì)，在那里，73家美國參展商使出渾身解數(shù)推銷房子，其中價(jià)格最貴的達(dá)到6億美元，最便宜的僅5萬美元。

據(jù)組委會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，開展兩天，現(xiàn)場人流量達(dá)4000人次左右；截至4月11日下午5點(diǎn)，共簽訂意向購房合同110多份。

實(shí)際上，美國來中國賣房并不是什么新聞，但是這么大規(guī)模的還屬首次。就在去年，美國樓盤還帶著大批房源來到上海，并宣稱是“抄底美國樓市”的良機(jī)。

一位美國房地產(chǎn)經(jīng)理人坦言：“我們當(dāng)然不會(huì)把中國當(dāng)成救命稻草，但是畢竟中國的富人們?cè)谌蛳M(fèi)中占的分量越來越重，我們必須重視這個(gè)市場?！?/p>

中國式“推銷”

“如果不是展廳內(nèi)有很多藍(lán)眼睛、黃頭發(fā)的老外，我還以為是中國的房地產(chǎn)展銷會(huì)?！倍〗ǜ嬖V我，進(jìn)場后最大的感覺就是與逛中國房產(chǎn)展銷會(huì)沒啥兩樣。

的確，為了讓中國的老百姓心甘情愿地把現(xiàn)金乖乖地掏出來買大洋彼岸的房子，美國人花了不少心思。

《經(jīng)濟(jì)》記者和丁建一邊聊著，一邊在各個(gè)展臺(tái)“搜集情報(bào)”。

最吸引我們的是展廳門口的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司打出的“小版”姚明宣傳畫，他們甚至還拿到了姚明的球衣和簽名籃球，用來吸引人們的眼球。

這個(gè)公司的一個(gè)華裔經(jīng)紀(jì)人操著不太流利的中文說，他們的項(xiàng)目距離姚明在休斯敦打球的體育館豐田中心步行僅需10分鐘，從26萬美元到100多萬美元的房子都有?！斑@幾天已經(jīng)意向簽約了幾十套?！?/p>

除了拿明星吸引眼球，更有誘惑力的就要屬“高折扣”了。

于是我們看到，在一個(gè)名為美國夢投資集團(tuán)、不足2平方米的展位里，已是人山人海。

這是西雅圖一家公司，它帶來了大量高折扣房源，可以在原價(jià)的基礎(chǔ)上打3.7折至7折，被稱為“與比爾·蓋茨同湖而居”的一處郊外別墅，原價(jià)1280萬美元，現(xiàn)售價(jià)僅479.9萬美元，打了3.7折。

事實(shí)上，這些房子都是“銀行收回房”，即因房主無力還貸而被銀行回收的住房。地產(chǎn)經(jīng)理人林琳告訴我們，這些房子折扣后的價(jià)格只是拍賣的價(jià)格，并不是最后的價(jià)格。

也就是說，如果很多人一起有意向購買這套房子，房子的價(jià)格一定會(huì)變動(dòng)。所以在聽到她這句話后，人群中就有“來忽悠中國人”的聲音了。

林琳一臉尷尬又立即轉(zhuǎn)移話題：“我們西雅圖的房子收的稅是全美國相對(duì)較少的，也就是每年1%左右?！痹谒慕榻B中，我們知道，由于次貸危機(jī)使得美國有很多這種“銀行收回房”，此次來中國展銷的房子都是物美價(jià)廉的房子?！巴耆珵橛行枨蟮闹袊肆可泶蛟?。”

買房同時(shí)移民？

我和丁建轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)最多的兩個(gè)詞是：綠卡、投資。

一家家地走過，一家家地了解，我們也就更加理解購房團(tuán)為何空手而歸。

在展廳的左側(cè)，有一個(gè)宣傳板格外地引人注目：“買房、投資、辦綠卡一條龍服務(wù)”。在和這個(gè)公司的工作人員交流后，發(fā)現(xiàn)他們所說的投資、辦綠卡似乎和買房子實(shí)際上關(guān)系并不大。“投資和買房是兩條線，如果你買了房子，我們可以幫你申請(qǐng)綠卡?！?/p>

沙漠之家大鳳凰城地區(qū)專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)理人、在美國待了17年的華人陳靖國告訴我們，所謂買房送綠卡都是噱頭，沒有這么容易?！凹幢隳阃顿Y50萬美元放在美國銀行，你申辦美國綠卡拿的也是臨時(shí)的綠卡，一般也就是2～5年。而且等簽證也要時(shí)間?！彼寡?。

錢放在美國的銀行里就保險(xiǎn)嗎？答案是否定的。陳靖國給我們進(jìn)一步解釋：“這50萬美元投進(jìn)去就是做押金，讓美國銀行支配。過幾年這些錢會(huì)變成多少，誰也不知道。簽證一到期，就算在美國有了房子，也還是要回中國?！?/p>

林琳也坦言：“在美國買了房子只能說有助于申請(qǐng)綠卡。并且，除了你購房需要的一定資金外，你自己必須要有100萬美元不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證明?！?/p>

事實(shí)上，她還少說了。

據(jù)一些媒體的報(bào)道，去美國買房要同時(shí)具備三個(gè)條件：須出具共計(jì)不低于300萬元人民幣的銀行個(gè)人存款及有效證券；必須擁有價(jià)值不低于100萬元人民幣不動(dòng)產(chǎn)；在一家公司任職，年薪不低于30萬元并擁有一定股份。

這就給去美國買房的人群做了限定，也讓廣大希望送孩子讀書的普通父母望而卻步。因此，林琳此言一出，很多為孩子將來留學(xué)前來看房的人們就開始散開。

資深的移民咨詢顧問李存告訴記者，宣稱只要購房400萬美元，就可以拿到美國綠卡，是不可能的，“充其量只能是有助于申請(qǐng)綠卡?！?/p>

的確，盡管奧巴馬政府上臺(tái)后倡導(dǎo)外國人前來投資移民。但是，美國政府本身并不擔(dān)保任何東西。投資移民是一種個(gè)人行為，一定要通過相關(guān)的法律程序來申請(qǐng)。并且，在美國的移民法中并沒有“利用購買不動(dòng)產(chǎn)來申辦移民身份”的內(nèi)容，這幾乎是沒有可能的。買房屋屬自住，無論價(jià)值多少，都不可能僅依此申辦綠卡。

“但是，如果你在美國投資建廠并雇用10名以上的工人，這樣有可能獲得綠卡。”中國房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長來光賢告訴記者。

他進(jìn)一步解釋：“投資建廠，當(dāng)?shù)氐亩愂铡⒕蜆I(yè)就都起來了，這對(duì)政府來說是好事，綠卡的辦理也就很有可能，根本不用你操心，當(dāng)?shù)卣蛶湍戕k了?！?/p>

不僅僅是買房這么簡單

“我有一個(gè)朋友前段時(shí)間參加了赴美購房團(tuán)，盡管很多房子不錯(cuò)，但是購物、交通很不方便，因此轉(zhuǎn)了一圈沒買?！倍〗ㄕf。

他所說的這個(gè)購房團(tuán)就是前陣子在美國引起不小轟動(dòng)的中國赴美購房團(tuán)，據(jù)說當(dāng)時(shí)上演了一場“有朋自遠(yuǎn)方來”的壯觀大戲。

有報(bào)道稱，購房團(tuán)團(tuán)員所到之處，都有當(dāng)?shù)卣?、協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為他們提供了房源信息、購房程序、法律援助等全程服務(wù)。據(jù)林琳介紹，為了接待購房團(tuán)，他們一個(gè)星期以前幾乎天天加班、開會(huì)研究中國客戶的購房心理。“我們這些華人也更加被重視起來了。”她坦言。

但是，眾所周知的結(jié)果是購房團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)紐約、洛杉磯等城市卻沒有簽約一套房。

這讓美國人頗為意外和失望，也讓很多的購房團(tuán)成員很失落。

全美不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)稱，去年第四季度美國都市地區(qū)的獨(dú)棟二手房售價(jià)較上年同期下降了12.4%，達(dá)到2003年以來最低。據(jù)了解，美國樓市并不會(huì)很快到達(dá)底部，需要數(shù)年才能企穩(wěn)。今年房價(jià)應(yīng)會(huì)再跌10%，2010年甚至?xí)?，房價(jià)從高點(diǎn)到低點(diǎn)累計(jì)下跌35%。

當(dāng)全球都沉浸在“現(xiàn)在是抄底的好時(shí)機(jī)”的言論中的時(shí)候，中國購房團(tuán)的無果而歸似乎讓人費(fèi)解。

“在輿論一致批評(píng)購房團(tuán)是假看房真旅游的時(shí)候，也要想想為什么沒有出手的真正原因?！倍〗ㄕf，“這些人并不都是時(shí)間很充裕的閑人，肯定有這個(gè)需要才去買房的，應(yīng)該是在決定要買的時(shí)候發(fā)現(xiàn)買房并不是想象的那么簡單?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，美國跟中國的國情不一樣，美國的房子主要用途是自住，投資的量相對(duì)較小，現(xiàn)在去美國買房雖然是低價(jià)入市，但短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的可能性較小。

來光賢告訴記者，盡管從購房交易稅費(fèi)上看，成本也不是很高，一般占購房款的3%就夠了，“但是，買房容易養(yǎng)房難，擁有房子的成本會(huì)非常高?！?/p>

的確，現(xiàn)在看起來，美國的房價(jià)并不是像以前那樣讓人望而卻步，但是，真正花錢的地方還在后面。因?yàn)?，在美國每年需要按照房屋建筑面積交納一系列的管理費(fèi)和房地產(chǎn)稅。

以買一棟售價(jià)為50萬美元的獨(dú)立別墅為例：每年地產(chǎn)稅大約6500～8000美元，為房價(jià)的1.3%～1.6%。不同的小區(qū)還有不同的社區(qū)費(fèi)用，大多數(shù)在100～200美元之間。另外，美國公寓管理費(fèi)很高，一套普通二居室公寓，每月管理費(fèi)用就要數(shù)百美元。

此外，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用又是一個(gè)讓人頭痛的問題。美國法律規(guī)定，房地產(chǎn)買賣需繳納2%的交易稅以及收入的所得稅?！熬退阃顿Y者目前入市抄底，數(shù)年后賣出，但把期間的管理費(fèi)、交易稅和所得稅計(jì)算在內(nèi)，再扣除銀行利息的機(jī)會(huì)成本，這筆投資能有多大收益很難說?！眮砉赓t說。

另外，美國的高層公寓很少，大多是單獨(dú)別墅，而且在佛羅里達(dá)州很多木質(zhì)結(jié)構(gòu)的房子，就像我們?cè)谡箷?huì)上看到的西雅圖的房子，雖然便宜，但是年代久遠(yuǎn)，還要花錢裝修。

同時(shí)，美國勞動(dòng)力成本高，房屋維修和清潔、草坪的修剪也是一筆較大的開支?！氨M管美國政府沒有強(qiáng)制你必須定期維護(hù)房屋、修剪草坪，但是如果你的鄰居投訴你，你就必須立即維修、修剪，因?yàn)檫@會(huì)影響你的信用記錄。這一花銷每年將要花費(fèi)近萬美元?！眮砉赓t說。

他認(rèn)為，美國的房產(chǎn)市場不明，有多少人買搞不清楚，僅憑短暫的看模型、看圖片根本行不通?！胺孔硬幌衿嚻放?、型號(hào)，那都是標(biāo)準(zhǔn)的。房子周圍環(huán)境如何，裝修、材料怎樣，用了多少年，漏不漏水，交通方便不方便，周圍社區(qū)安不安全，這些都要搞清楚才行?！?/p>