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    論經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響

    2009-06-12 09:46:28李立民
    關(guān)鍵詞:效用函數(shù)

    李立民

    摘要:隨著房地產(chǎn)交易及與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益頻繁,房地產(chǎn)評(píng)估日顯重要。在房地產(chǎn)評(píng)估中,除考慮市場(chǎng)條件外,還須注意經(jīng)濟(jì)外部性的影響。而傳統(tǒng)的評(píng)估方法沒(méi)有充分考慮經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的影響,為此,本文引入效用函數(shù)進(jìn)行評(píng)估,筆者認(rèn)為,可得出較為準(zhǔn)確、合理的評(píng)估結(jié)果。

    關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)外部性;房地產(chǎn)評(píng)估;效用函數(shù)

    1 評(píng)估方法及評(píng)價(jià)

    房地產(chǎn)估價(jià)主要有三個(gè)基本方法:重置成本法;市場(chǎng)比較法;收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購(gòu)買年法、利潤(rùn)法、分配法等。它們都是上述三個(gè)基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中,房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策,因此效用評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷,基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā),如房屋的設(shè)計(jì)、位置、土地價(jià)格等,按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià),即從內(nèi)部效用來(lái)估價(jià)房地產(chǎn)。不過(guò),在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外,還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來(lái)效用的增加(或減少),這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來(lái)的,故稱外部效用。經(jīng)濟(jì)外部性在房地產(chǎn)的評(píng)估中扮演著重要角色,就需要準(zhǔn)確掌握和評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的正的和負(fù)的外部性。在實(shí)際評(píng)估中要考慮其他經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)或活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者效用的影響,即重視經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。尤其是個(gè)人住宅市場(chǎng),個(gè)人效用在估價(jià)時(shí)往往會(huì)起到?jīng)Q定性作用,只考慮房地產(chǎn)給消費(fèi)者帶來(lái)的內(nèi)部效用,而忽視其他經(jīng)濟(jì)主體給消費(fèi)者帶來(lái)的外部效用,其估價(jià)結(jié)果對(duì)個(gè)人消費(fèi)者來(lái)說(shuō)往往是不夠準(zhǔn)確的。

    2 經(jīng)濟(jì)外部性

    2.1 經(jīng)濟(jì)外部性的概念

    外部性最早是由英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的,迄今已有近110多年的時(shí)間了。所謂外部性,也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng),是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響,這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的,因此,其影響是外在的。更確切地說(shuō),外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果,而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來(lái)。經(jīng)濟(jì)外部性可用消費(fèi)者的效用函數(shù)表示:

    Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1)

    在式(2-1)中,用Ui表示消費(fèi)者i的效用函 數(shù),Xih表示該消費(fèi)者i消費(fèi)的第h種商品量,Yjk表示經(jīng)濟(jì)主體j進(jìn)入消費(fèi)者i效用函數(shù)的第 k 種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平, 顯然有:Ui/Xih>0。假設(shè)Yjk表示消費(fèi)者j消費(fèi)的第k種商品量,如果Ui/Yjk>0, 則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng);如果Ui/Yjk=0,則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i沒(méi)有產(chǎn)生外部效應(yīng);Ui/Yjk<0, 則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部負(fù)效應(yīng)。

    從理論上講,一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說(shuō),存在外部性時(shí),僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化,政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講,外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

    2.2 經(jīng)濟(jì)外部性的特點(diǎn)

    經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn):外部性是一種人為的活動(dòng),非人為事件造成的影響,無(wú)論它給人類帶來(lái)的是損失還是收益,都不能被看作是外部性;外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來(lái)的影響;外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系(或影響),這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果,或者說(shuō)非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果;外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?;外部性包括?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

    3 經(jīng)濟(jì)外部性的影響

    外部性的存在,使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu),但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu),因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評(píng)估而言,經(jīng)濟(jì)外部性通過(guò)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價(jià)。它主要是通過(guò)其他經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系(互補(bǔ)關(guān)系或競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系)以及環(huán)境來(lái)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用。它對(duì)效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù),如,住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗,每天不停的亂叫,會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活,這樣會(huì)降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果,而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響,如,某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染,影響周圍的環(huán)境,進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個(gè)人效用。

    4 經(jīng)濟(jì)外部性的評(píng)估

    由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用,進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際不相一致,因此須尋求一種辦法來(lái)解決房地產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)外部性問(wèn)題。

    由前可知,效用是聯(lián)系經(jīng)濟(jì)外部性與房地產(chǎn)評(píng)估的橋梁。效用是消費(fèi)者消費(fèi)物品或勞務(wù)時(shí)所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價(jià),而經(jīng)濟(jì)外部性又會(huì)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用,因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來(lái)解決房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)外部性問(wèn)題。用U表示各種外部性給某消費(fèi)者帶來(lái)的效用總值,用Ui表示某種外部性給消費(fèi)者帶來(lái)的效用值,用xi表示消費(fèi)者對(duì)某種外部性偏好,即某種外部性給消費(fèi)者帶來(lái)的效用在總效用中的權(quán)重。一般來(lái)說(shuō),每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響,所以,每種外部性給消費(fèi)者帶來(lái)的效用是互相獨(dú)立的,故可得到如下加性效用函數(shù):

    U=ΣxiUi (3-1)

    因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性會(huì)影響消費(fèi)者的效用,所以可通過(guò)分析經(jīng)濟(jì)外部性帶來(lái)的外部效用來(lái)調(diào)整估價(jià)的結(jié)果,使評(píng)估更符合實(shí)際,即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無(wú)所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài),對(duì)應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80。對(duì)于不同的消費(fèi)者來(lái)說(shuō),其對(duì)某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的,所以,對(duì)不同的消費(fèi)者對(duì)每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重,加總就可得出消費(fèi)者對(duì)特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對(duì)一種消費(fèi)品的基數(shù)效用為100,那么用這一效用值去除以100可得到相對(duì)效用數(shù),再乘以用傳統(tǒng)方法估計(jì)出來(lái)的房?jī)r(jià),就得出調(diào)整后的房?jī)r(jià)。

    假設(shè)有一消費(fèi)者需購(gòu)買一套住宅,專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師勘查房屋后用重置成本法估價(jià)40萬(wàn)元,之后評(píng)估師又對(duì)房屋周圍的外部性進(jìn)行了調(diào)查,得出了如下結(jié)果:房產(chǎn)周圍有一個(gè)污染嚴(yán)重的化工企業(yè),每天排放大量的廢氣,影響房屋周圍的空氣質(zhì)量,該消費(fèi)者非常厭惡,效用取值為80。該消費(fèi)者欲購(gòu)房屋的鄰居不太文明,垃圾隨地丟,只顧自身娛樂(lè)而不顧周圍鄰居,該消費(fèi)者比較厭惡,效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購(gòu)物廣場(chǎng),周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等,基礎(chǔ)設(shè)施完善,該消費(fèi)者非常滿意,效用取值為120。

    可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量,鄰居行為,基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)以上外部性進(jìn)行列舉和取值后,就要對(duì)特定消費(fèi)者進(jìn)行詢問(wèn),以了解該特定消費(fèi)者對(duì)諸外部性的偏好重視程度。如果該消費(fèi)者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要,基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要,基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要,則資產(chǎn)評(píng)估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費(fèi)者的對(duì)三個(gè)影響因素(外部性)重要性判斷矩陣。

    根據(jù)層次分析法(AHP)可以得出每種外部性在此消費(fèi)者效用函數(shù)中的權(quán)重,即x1=0.258,x2=0.105,x3=0.637 ,最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116,通過(guò)一致性檢驗(yàn),即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運(yùn)用式(3-1)的效用函數(shù)計(jì)算公式求出該消費(fèi)者的總效用值:

    即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53,

    相對(duì)效用數(shù)=106.53/100=1.0653,

    則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格P=40×1.0653=42.612萬(wàn)元。

    此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟(jì)外部性,評(píng)估結(jié)果較為符合實(shí)際。

    經(jīng)濟(jì)外部性的存在,會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格,為使評(píng)估結(jié)果更為客觀和合理,在運(yùn)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法的同時(shí),引入經(jīng)濟(jì)外部性效用函數(shù),房地產(chǎn)評(píng)估師可經(jīng)過(guò)具體分析經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)人們效用值的影響,進(jìn)而確定經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

    參考文獻(xiàn)

    [1]盛承懋等.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)基礎(chǔ).東南大學(xué)出版社,2002.

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