物業(yè)稅不是只“增”不“減”

●時寒冰

作者為財經(jīng)專欄作家，南京大學(xué)客座教授，中國財經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員

即使物業(yè)稅在各方力量的推動下最終開征，也要防止物業(yè)稅“跑偏”。我國要開征物業(yè)稅，必須厘清物業(yè)稅的本源與實質(zhì)

物業(yè)稅一直是人們關(guān)注的焦點。在今年的兩會期間，政協(xié)委員郭松海建議開征不動產(chǎn)閑置稅，以抑制過度投資、解決房屋空置問題。

我們知道，在西方國家，普遍都實行了物業(yè)稅制度，對房屋不動產(chǎn)征稅，以提高居住成本，從根源上抑制炒房、囤房等非法行動，提高住房這一資源的利用效率，防止房價過高損害民生。

我國的物業(yè)稅已經(jīng)談?wù)摱嗄?，始終未能出臺，追根溯源，正如全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的提案中所言：“推出物業(yè)稅的主要阻力，是地方政府不愿意放棄土地財政。”

筆者擔憂的是，即使物業(yè)稅在各方力量的推動下最終開征，也要防止物業(yè)稅“跑偏”。我國要開征物業(yè)稅，必須厘清物業(yè)稅的本源與實質(zhì)。就目前而言，許多人對物業(yè)稅的認識充滿了謬誤，作為專業(yè)的研究者，必須予以指正。

首先，我們所談的保有環(huán)節(jié)征稅與西方國家并不是一個概念。其主要區(qū)別在于，西方國家房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負較低，大部分稅是在保有環(huán)節(jié)征收的，以物業(yè)為主體的財產(chǎn)稅是其地方政府收入的重要來源。而在我國，房地產(chǎn)絕大部分稅、費都是在開發(fā)環(huán)節(jié)征收的，保有環(huán)節(jié)征稅較少，只有城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅等。

但是，就總體而言，我們的稅費負擔并不低。其一，在我國房價構(gòu)成中，各種稅負的比重在35%—40%左右（與土地出讓金所占比重大致相當）。由于稅過于集中在開發(fā)環(huán)節(jié)，買房人常常感覺不到稅重，實際上，房價高就與稅負重有著最直接的聯(lián)系，公眾繳納的房款中有相當一部分就是稅。其二，我國費多。據(jù)報道，在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種收費項目多達100余種，有“頭稅輕，二稅重，三稅、四稅要了命”的說法，所謂三稅、四稅指的就是各種收費。

顯然，我國在保有環(huán)節(jié)征稅，與西方國家截然不同，絕非單純地開征一個新的稅種，而是將開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，從而達到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低房價的目的。事實上，有關(guān)部門、專家最早提出征收不動產(chǎn)稅時，就對此進行了明確。2003年，中共中央十六屆三中全會更是明確提出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費?！钡?，一些官員在引用這句話時，經(jīng)常只提前半句，而省略后面幾個非常關(guān)鍵的字——“相應(yīng)取消有關(guān)收費”。

也就是說，開征物業(yè)稅等保有環(huán)節(jié)的稅，必須以“相應(yīng)取消有關(guān)收費”作為前提。但現(xiàn)在，相關(guān)官員只提到我國保有環(huán)節(jié)稅費偏輕的問題，而對開發(fā)環(huán)節(jié)稅費偏重的問題避而不提。這透露出一種令人不安的信息，即有關(guān)部門更傾向于在開發(fā)環(huán)節(jié)稅費不變的情況下，增加持有和交易環(huán)節(jié)的稅費。也就是說，開征不動產(chǎn)稅，不再是一個稅費環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的問題，而是增加新的稅收問題。一旦開征物業(yè)稅，房價成本可能進一步被抬高，公眾的負擔將進一步加重，從而背離開征保有環(huán)節(jié)稅收的初衷。

在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅重的情況下，倘若不大幅減少開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，直接就對保有環(huán)節(jié)開征新的稅收，不僅不能從總體上達到降低住房成本的目的，反而可能進一步提高成本，加重公眾的負擔。因而，對保有環(huán)節(jié)征稅，必須遵循一個最基本的原則，即把開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移（對于現(xiàn)有住房，由于購房人一次性繳清了所有稅款，不宜再征物業(yè)稅），總體稅負應(yīng)當減少而不是增加。