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    房?jī)r(jià)收入比影響因素研究

    2024-06-12 01:30:13孟燕青
    中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2024年11期
    關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)住房效應(yīng)

    孟燕青

    住房是人民的基本生活需求,因此住房問題也是重要的民生問題。我國(guó)住房發(fā)展取得了巨大的成就,但在發(fā)展中也產(chǎn)生了諸多問題:供給側(cè),開發(fā)商暴雷、項(xiàng)目爛尾的事件頻出;需求側(cè),由于部分城市的房?jī)r(jià)上漲速度過快,中低收入家庭面臨買不起房、甚至租不起房的問題。房?jī)r(jià)收入比作為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的重要指標(biāo),對(duì)其進(jìn)行研究具有多方面的價(jià)值和意義。本文收集了中國(guó)部分地級(jí)及以上城市的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),通過回歸分析法,分析和論證影響房?jī)r(jià)收入比的因素。

    房?jī)r(jià)收入比是指房屋價(jià)格與居民收入之間的比例關(guān)系。它是衡量住房可負(fù)擔(dān)性的一個(gè)重要指標(biāo),該指標(biāo)能夠評(píng)估住房市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況和居民購(gòu)房承受能力。政府在進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究和制定相關(guān)政策時(shí),房?jī)r(jià)收入比常被用來(lái)判斷房?jī)r(jià)的合理性和市場(chǎng)穩(wěn)定性。

    比較早提出房?jī)r(jià)收入比概念的是美國(guó)學(xué)者Weicher,他計(jì)算了美國(guó)1949-1975年新建住房的房?jī)r(jià)收入比,并使用這一指標(biāo)分析美國(guó)人對(duì)新建住房的支付能力。因其計(jì)算方式簡(jiǎn)單,并且能夠真實(shí)反映住房負(fù)擔(dān),得到了世界銀行和聯(lián)合國(guó)的廣泛應(yīng)用。

    以2010-2020年中國(guó)296個(gè)地級(jí)及以上城市的平均房?jī)r(jià)收入比作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象,將其進(jìn)行歸類做圖如下:

    2010-2020年中國(guó)296個(gè)地級(jí)及以上城市平均房?jī)r(jià)收入比分類圖

    從圖中可以看出,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)收入比普遍偏高,具體到城市,像北京、上海、廣州、深圳等城市的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于其他城市,這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,其城市吸引力也相應(yīng)較強(qiáng),大量人口流入,進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

    2010-2020年中國(guó)296個(gè)地級(jí)及以上城市房?jī)r(jià)收入比箱線圖

    從圖中可以看出,2010-2020年城市的房?jī)r(jià)收入比分布未發(fā)生較大變化,歷年的數(shù)據(jù)分布都比較集中,波動(dòng)性小且穩(wěn)定,大部分城市的房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低,較少的城市擁有非常高的房?jī)r(jià)收入比,從而拉高了整體的平均水平。

    以房?jī)r(jià)收入(pir)比為因變量,從經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、人口、教育、醫(yī)療、文化等可能影響房?jī)r(jià)收入比的因素中選取了幾個(gè)代表性的變量作為自變量進(jìn)行研究,經(jīng)濟(jì)方面選取了取對(duì)數(shù)后的地區(qū)生產(chǎn)總值(gdp),城鎮(zhèn)化方面選取了城鎮(zhèn)化率(ur),人口及教育方面以普通小學(xué)在校學(xué)生數(shù)占戶籍人口比重(edu),結(jié)合兩者共同對(duì)因變量進(jìn)行解釋,醫(yī)療方面選取了每萬(wàn)人擁有醫(yī)院床位數(shù)(med),文化方面采用了公共圖書館數(shù)(cul),以下是變量的主要情況:

    局部莫蘭指數(shù)可以分析識(shí)別某城市及其鄰近城市都有高房?jī)r(jià)收入比的“熱點(diǎn)”和某城市及其鄰近城市都有低房?jī)r(jià)收入比的“冷點(diǎn)”以及某城市的房?jī)r(jià)收入比與其鄰近城市顯著不同的“異常點(diǎn)”。從圖所示的局部莫蘭散點(diǎn)圖來(lái)看,大部分城市位于第一、第三象限中,呈現(xiàn)區(qū)域自相關(guān)的現(xiàn)狀,可以通過空間計(jì)量模型去進(jìn)一步驗(yàn)證城市間的空間相關(guān)性。

    構(gòu)建空間回歸模型

    首先構(gòu)建普通最小二乘法模型(OLS),并對(duì)其進(jìn)行LM檢驗(yàn),結(jié)果為:空間滯后方面:LM-Lag檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量為146.289,p值小于5%,顯示了空間滯后效應(yīng)的顯著性,穩(wěn)健性LM-Lag檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量為19.341,p值小于5%,這表明在控制其他形式的空間依賴性后,空間滯后效應(yīng)仍然顯著。考慮到LM-Lag和LM-Error的統(tǒng)計(jì)量都顯著,因此拒絕OLS回歸模型,選擇空間杜賓模型來(lái)分析城市房?jī)r(jià)收入比的空間關(guān)系。

    對(duì)模型進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn),對(duì)數(shù)似然比檢驗(yàn)(LR test)和沃爾德檢驗(yàn)(Wald test)的p值均小于5%、均顯著,于是得出結(jié)論,空間杜賓模型提供了比空間誤差模型和空間之后模型更豐富的信息。

    固定效應(yīng)模型存在三種效應(yīng),時(shí)間固定效應(yīng)、個(gè)體固定效應(yīng)、時(shí)間個(gè)體雙固定效應(yīng),分別作出三種效應(yīng)的回歸模型對(duì)比,時(shí)間固定模型的為0.31,個(gè)體固定效應(yīng)模型的為0.091,時(shí)間個(gè)體雙固定效應(yīng)模型的為0.018,綜合對(duì)比后選擇時(shí)間固定效應(yīng)模型為最終模型。

    從表中可以比較全面的理解變量之間的相互關(guān)系以及它們?nèi)绾卧诳臻g上相互作用。直接效應(yīng)表示一個(gè)城市的影響因素對(duì)本城市房?jī)r(jià)收入比的影響程度。間接效應(yīng)可以反映空間溢出效應(yīng)的效果, 表示本城市的影響因素對(duì)鄰接地區(qū)房?jī)r(jià)收入比的影響??傂?yīng)則反映一個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比變化由自身驅(qū)動(dòng)因素和驅(qū)動(dòng)因素的空間互動(dòng),共同作用下的影響效果。

    從回歸分析的結(jié)果來(lái)看,GDP作為衡量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo),在很大程度上與房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系,這意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的城市,其房?jī)r(jià)相對(duì)于居民收入的比例也越高,而且GDP的發(fā)展不僅可以拉動(dòng)本城市房?jī)r(jià)收入比的升高,同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)周邊鄰近地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比升高。

    城鎮(zhèn)化率也是與房?jī)r(jià)收入比正相關(guān)的因素,城鎮(zhèn)化速度的加快帶動(dòng)了城市房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng),尤其是在資源有限的情況下,會(huì)導(dǎo)致本城市的房?jī)r(jià)上漲,但是城市的城鎮(zhèn)化情況在鄰近城市間不具有顯著的溢出特性。

    人口教育綜合指標(biāo)亦與房?jī)r(jià)收入比呈正相關(guān),反映出教育資源需求量大的城市往往具有更高的房?jī)r(jià)水平,與城鎮(zhèn)化率類似,城市的教育資源需求在鄰近城市間不具有顯著的溢出特性,這有可能與我國(guó)的學(xué)籍、戶籍制度以及學(xué)區(qū)劃分有關(guān),在小學(xué)階段就讀的學(xué)生需要居住在規(guī)定的學(xué)區(qū)內(nèi),教育資源并不能輻射周邊城市,也不會(huì)帶動(dòng)周邊城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

    醫(yī)療和文化資源的豐富程度與房?jī)r(jià)收入比之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系,這可能表明,醫(yī)療和文化資源的充足能在一定程度上緩和房?jī)r(jià)上漲的速度,而且,醫(yī)療和文化資源都存在顯著的溢出特性,這可能表明優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療和文化資源不僅能夠服務(wù)于本城市的居民,還能夠輻射周邊鄰近城市,使得居民不必過分集中于經(jīng)濟(jì)最繁華的地區(qū),進(jìn)而減少對(duì)于中心城市房產(chǎn)的過度競(jìng)爭(zhēng)。

    (作者單位:中國(guó)人民大學(xué))

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