擠兌地產(chǎn)泡沫剛剛開(kāi)始！

尹伯成

房?jī)r(jià)應(yīng)再下調(diào)15％～20％才合理

房?jī)r(jià)調(diào)整剛剛開(kāi)始，死守高價(jià)肯定沒(méi)有出路?，F(xiàn)行政策本身就是暗示開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)售樓

去年，中國(guó)東南部的房地產(chǎn)市場(chǎng)率先進(jìn)入低潮期，隨后，開(kāi)發(fā)商死守高價(jià)的堅(jiān)冰被打破，紛紛降價(jià)。但是，為什么購(gòu)房者反而變得越來(lái)越小心謹(jǐn)慎?中國(guó)房市又該何去何從?

從數(shù)據(jù)看泡沫

衡量房市泡沫最需要看的是兩個(gè)比例：第一是房?jī)r(jià)收入比。在發(fā)達(dá)國(guó)家一般為300至600。這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為正常的數(shù)字。上海或者北京的房?jī)r(jià)收入比，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家不止10倍；第二，房屋的租售比。一般來(lái)說(shuō)，租售比在1：100屬于正常。實(shí)際上，上海的房屋租售比，遠(yuǎn)超過(guò)1：300。

囤積泡沫的集中時(shí)間點(diǎn)是2007年。以上海為例，大約升幅在40％～50％。而從2008年下半年到2009年初，隨著開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)樓盤(pán)打折出售，早先在高位買(mǎi)入房屋的購(gòu)房者則紛紛要求退房，甚至有沖撞售樓處的極端事態(tài)出現(xiàn)。那么，泡沫什么時(shí)候破除?

房?jī)r(jià)調(diào)整剛開(kāi)始

破除泡沫不僅需要整體經(jīng)濟(jì)回暖，還需要開(kāi)發(fā)商自我救贖，以及政府托市。但最近在北京兩會(huì)上，市長(zhǎng)郭金龍明確表態(tài)，不會(huì)救高房?jī)r(jià)，敦促開(kāi)發(fā)商降到消費(fèi)者能承受的范圍。

中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有次貸，也不存在美國(guó)“兩房”這樣的機(jī)構(gòu)。中國(guó)的信貸控制得非常好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款，總的來(lái)說(shuō)都屬于優(yōu)質(zhì)貸款。

現(xiàn)在針對(duì)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有一系列相關(guān)政策出臺(tái)，例如限貸，禁止囤積土地等等。這些政策本身就是催促開(kāi)發(fā)商加緊開(kāi)發(fā)土地，加緊售樓。也就暗示開(kāi)發(fā)商在房市低迷的今天，主動(dòng)降價(jià)售樓。

其實(shí)，現(xiàn)在的房市中并不存在信心的問(wèn)題。如果房?jī)r(jià)下調(diào)20％，仍然沒(méi)有人買(mǎi)，那才是購(gòu)房者信心的問(wèn)題。萬(wàn)科降價(jià)速度非?？?，本身就說(shuō)明他們對(duì)于后市非常有信心。只能說(shuō)此輪房?jī)r(jià)調(diào)整勢(shì)在必行，而且才剛剛開(kāi)始。

下調(diào)15％～20％

地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控主要舉措集中在賦稅減免和降息方面，但從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，還沒(méi)有真正活躍。這主要還是由于開(kāi)發(fā)商打折意愿尚不明顯，開(kāi)發(fā)商一見(jiàn)政府托市的利好消息，便開(kāi)始人為維持泡沫，認(rèn)為自己用不著降價(jià)。而普通購(gòu)房者，會(huì)直接認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)需要“救”了，價(jià)格回落在望，自然暫時(shí)不該買(mǎi)房。

房?jī)r(jià)要下調(diào)多少才算合理?很難劃定一個(gè)確切的數(shù)字。但是死守高價(jià)肯定不是出路。從現(xiàn)實(shí)意義上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)應(yīng)該再下調(diào)15％～20％才算合理，到時(shí)候就很容易引發(fā)剛性需求釋放入市購(gòu)買(mǎi)。至于說(shuō)樓市何時(shí)才會(huì)趨向平穩(wěn)，從如今的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，可能會(huì)到2009年下半年有所恢復(fù)，但徹底走出熊市，應(yīng)該還需更長(zhǎng)的時(shí)間。