烏魯木齊住房保障體系問題及成因分析

楊　梅　劉新平　綦群高

摘要：住房問題是民生問題之一，是構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容。對烏魯木齊市住房保障體系的建設(shè)狀況進行分析探討了當前烏魯木齊市住房保障體系存在的各種問題，深入系統(tǒng)地闡述了烏魯木齊市住房保障體系存在的問題的成因。

關(guān)鍵詞：住房保障體系；經(jīng)濟適用房；廉租房

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198(2009)07-0062-02

1烏魯木齊市住房保障體系的建立情況

1．1烏魯木齊市的住房保障體系構(gòu)成

烏魯木齊市現(xiàn)行的住房保障體系是以經(jīng)濟適用住房，廉租住房為主的住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策：最低收入家庭承租、購買政府提供的廉租房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房；同時，包括政府解決解危解困房、危舊房、棚戶區(qū)等房建工程。

1．2經(jīng)濟適用房建設(shè)狀況

①經(jīng)濟適用房“不經(jīng)濟”，經(jīng)濟適用房是國家限定了開發(fā)商的利潤，房產(chǎn)商以極低的利潤出售給中低收入家庭的商品房，但來自烏市統(tǒng)計部門的一項調(diào)查顯示，同一地段，通常經(jīng)濟適用房價格只會比商品房價格便宜10％至15％，比如烏魯木齊市2001年銷售的經(jīng)濟適用房一天山花園小區(qū)，當時價格是1500元／m²，而那時的商品房價格大概是1700元／m²到1800元／m²，可見，經(jīng)濟適用房的“經(jīng)濟”優(yōu)勢并沒有發(fā)揮出來。文章內(nèi)容：

②建設(shè)標準失控。雖然烏魯木齊市經(jīng)濟適用房政策限定了經(jīng)濟適用房的建設(shè)標準，但在具體開發(fā)中，很多開發(fā)商往往背離了經(jīng)濟適用房政策的要求，提高經(jīng)濟適用房的建設(shè)標準，在房型和面積上呈現(xiàn)“貴族化”，如建于2001年的天山花園小區(qū)，房屋面積大多在80平方米以上，有的甚至達到130平方米。

③收入低導(dǎo)致貸款難，對于低收入家庭購買經(jīng)濟適用房，首府各大銀行擔心購買經(jīng)濟適用房的市民沒有能力按時繳納房屋按揭款，要對他們還款能力進行嚴格審核，滿足不了貸款規(guī)定的購房者，銀行、住房公積金管理中心都將不予以貸款，所以，大多數(shù)做法是，對于有些低收入購房者還必須是一次性付款。

1．3廉租房建設(shè)狀況

烏魯木齊市于2007年9月13日才正式印發(fā)《烏魯木齊市最低收入家庭廉租住房管理辦法》，指導(dǎo)廉租房建設(shè)，據(jù)烏魯木齊市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)，截止2007年年底，烏魯木齊市申請并經(jīng)審核符合廉租住房租賃住房補貼條件的家庭為1309戶，僅占城市居民總戶數(shù)66萬戶的0.2％。同時，廉租住房在房源、資格審查、租金標準、住房保障資金來源等方面都存在一定的問題。

2烏魯木齊市住房保障體系存在的問題

2．1住房保障法律法規(guī)不完善，缺乏宏觀指導(dǎo)

由于我國住房保障法律體系的不完善，烏魯木齊市現(xiàn)有的住房保障政策也只是參照國家住房保障的法規(guī)、管理辦法，制定了一些關(guān)于經(jīng)濟適用房、廉租房的管理辦法、保障辦法、實施意見，并沒有完全從法律上來規(guī)定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源等，在執(zhí)行具體的住房保障工作時，往往由于住房保障法律、法規(guī)的欠缺，缺乏宏觀指導(dǎo)。

2．2住房保障資金匱乏，財政支持力度不夠

住房保障工作離不開資金的投入，按照國家住房保障資金來源的現(xiàn)行規(guī)定，烏魯木齊市廉租住房保障資金的主要來源包括中央財政補助、地方土地凈收益的10％，以及住房公積金增值收益等，而經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)，在土地取得上也只是享有國家的劃撥土地和稅收優(yōu)惠政策。面對本身就薄弱的地方財政，在構(gòu)建烏魯木齊市住房保障體系時，由于我市財政支持力度不夠，也只能面臨住房保障資金匱乏的困境。

2．3房源供給結(jié)構(gòu)不合理，部分弱勢群體的需求難以滿足

在烏魯木齊市住房供應(yīng)市場上，由于房價逐年上漲和住房保障體制不健全等因素，市場上供應(yīng)的基本上是以大戶型高房價為主的商品房和高檔住宅，而中低層收入者所需要的小戶型商品房(面積小于90平方米)、經(jīng)濟適用房和廉租住房卻供不應(yīng)求，據(jù)統(tǒng)計：從2004年到2006年，烏魯木齊市共開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房473萬多平方米，2007年開發(fā)量幾乎為零。出現(xiàn)了房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、商品房房價虛高、商品房空置率高及大部分中低層收入者買不起房、甚至租不起房越來越嚴重的現(xiàn)象。

2．4房價漲幅過快，購房居民持幣觀望現(xiàn)象普遍

根據(jù)相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，從2003年起，烏魯木齊市住宅均價漲幅開始趨于上漲趨勢，2005年烏魯木齊市住宅平均價為2064.9元／m²，首次均價突破2000元／m²，從2006年起，平均價漲幅開始趨于快速上漲趨勢，到了2007年烏魯木齊市住宅平均價為3000元／m²，2007年漲幅高達22.39％。如圖1所示。

根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，自2007年7月份以來，烏魯木齊市房價漲幅連續(xù)數(shù)月位居全國前列，截止到2008年6月份，烏魯木齊市再次以19.3％的漲幅位居全國70個大中城市房屋售價同比漲幅首位。至此，烏魯木齊市已連續(xù)8個月房價漲幅位居全國之首，面對著持續(xù)上漲的房價，很多購房居民開始處于持幣觀望狀態(tài)，對于更多的中低收入家庭來說，只能是望樓興嘆，難以承受。

2．5住房保障方式單一，難以滿足多元化需求

目前，烏魯木齊市在住房保障方面除經(jīng)濟適用住房制度、廉租住房制度和公積金制度外，其他金融、財政和稅收方面系統(tǒng)配套的支持政策缺位，在住房保障供應(yīng)方式上，保障方式單一，很難滿足廣大消費群體的多元化需求，而對比發(fā)達國家住房保障的一般做法，通常要采用財政、金融和稅收等多種手段和措施給予支持。如英國、新加坡政府設(shè)立專門機構(gòu)、提供營運資金、直接建造公房，法國、瑞典、德國、日本則主要依靠政府提供長期和優(yōu)惠利率貸款(或貸款利息補償)等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非盈利機構(gòu)建房。

3烏魯木齊市住房保障體系問題的成因分析

3．1經(jīng)濟原因

住房保障工作是一個龐大的工程，需要國家和地方政府投入大量的資金。中央政府是政策的制定者，而地方政府是政策的實施者，二級政府的分離會導(dǎo)致中央政府的意圖因地方財力匱乏而受阻。由于開發(fā)建設(shè)廉租房，政府不但得不到收益，反而要拿出土地，投入大量資金，使用大量人力、物力；開發(fā)經(jīng)濟適用房，國家又限定了開發(fā)商的利潤。經(jīng)濟適用房與廉租房制度的實施需要地方財政的支持，這勢必加劇烏魯木齊市本身就薄弱的地方財政困難。在具體執(zhí)行住房保障工作時，面對財政資金的緊張，政府對經(jīng)濟適用房和廉租住房的建設(shè)積極性往往不高。因此，烏魯木齊市政府今后在完善住房保障體系的構(gòu)建過程中，應(yīng)重點考

慮經(jīng)濟因素，多渠道的籌措資金，加大對住房保障工作的資金投入。

3．2社會原因

住房保障工作的執(zhí)行，不僅是國家和政府的行政責任，社會也應(yīng)該承擔起相應(yīng)的職責，執(zhí)行過程中需要社會監(jiān)管，公眾共同參與，目前，烏魯木齊市住房保障體系里還沒有建立起專門的住房保障監(jiān)督管理機構(gòu)，沒有充分發(fā)揮社會監(jiān)管的力量，單靠國家的一些政策法規(guī)和單方面努力，政府在具體實施住房保障工作時，往往監(jiān)管不嚴，暴露出很多的問題，比如經(jīng)濟適用房現(xiàn)是由政府補貼，開發(fā)商開發(fā)、銷售，在資格審核時，卻由追求利潤最大化的開發(fā)商擔當起了資格審核者的角色，因此，政府今后在完善住房保障體系的構(gòu)建過程中，可以聯(lián)合社會公眾的力量，在住房保障工作的執(zhí)行過程中，加大社會的監(jiān)督，讓區(qū)居委會、街道辦事處、單位等共同參與進來，構(gòu)建一個自上而下，多方面共同參與的監(jiān)管體系。

3．3制度和法律原因

從發(fā)達國家的住房保障制度的建設(shè)經(jīng)驗來看，住房保障制度的建立，一方面需要穩(wěn)定的財政支出的保障，另一方面也需要設(shè)立相應(yīng)的職能部門或機構(gòu)，分清各級政府的責任，在發(fā)達國家，各國都有相應(yīng)的部門或機構(gòu)負責居民住房保障問題，這些機構(gòu)根據(jù)法律設(shè)立，承擔法律規(guī)定的職責，但是，中國的住房保障制度，只有廉租房資金進入了政府財政預(yù)算之內(nèi)。目前，各個地方政府還沒有設(shè)立專門的機構(gòu)或部門來負責居民的住房保障問題。

縱觀發(fā)達國家在構(gòu)建其住房保障體系時，都制定了一系列的住房保障法律、法規(guī)，來實施其住房保障措施。例如：美國的《住房法》、日本的《住房金融公庫法》、新加坡的《中央公積金法》等，都從法律上保證了住房保障制度的構(gòu)建及完善。而我國到目前還沒有一部真正的、由全國人民代表大會制定的關(guān)于住房保障領(lǐng)域的法律，缺乏住房保障方面的專門的法律、法規(guī)。由于我國住房保障制度和住房保障法律體系的不完善，使得烏魯木齊市在構(gòu)建住房保障體系的過程中缺少法律依據(jù)，在具體執(zhí)行住房保障下作時。面臨很多的問題。

因此，今后在完善住房保障體系構(gòu)建過程中，首先需要加強住房保障制度建設(shè)，穩(wěn)定住房保障資金的來源，設(shè)立相應(yīng)的住房保障職能機構(gòu)，同時制定出符合地方特征的住房保障法律、法規(guī)體系。

3．4消費者觀念原因

由于居民傳統(tǒng)消費觀念的影響，我國居民的住房自有率與許多發(fā)達國家相比，卻明顯高于其國家的住房自有率，烏魯木齊市現(xiàn)在很多市民在購房時，沒有樹立經(jīng)濟適用、理性的住房觀念，存在著買新房、大房住房消費一步到位的觀念。而從發(fā)達國家住房保障體系的建設(shè)經(jīng)驗來看，其國內(nèi)的住房消費呈現(xiàn)出梯級消費的特點，也就是說，伴隨著收入的逐步增加，人們是逐漸經(jīng)歷從租房到買房、從買小房到買大房、從買舊房到買新房的過程。因此，烏魯木齊市政府今后在完善住房保障體系構(gòu)建過程中，發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，引導(dǎo)市民樹立適需消費、理性消費的住房觀念。

與發(fā)達國家相比，我們國家住房保障制度起步晚，發(fā)展時間較短，住房保障政策落實到各個地方城市時，每個城市在住房保障體系構(gòu)建中，都存在著一系列的問題，隨著全國逐漸加大對住房保障的支持力度，烏魯木齊市應(yīng)借鑒發(fā)達國家住房保障建設(shè)的成功經(jīng)驗，密切結(jié)合自身實際，不斷完善住房保障體系的建設(shè)，爭取早日真正實現(xiàn)“居者居其屋”，真正體現(xiàn)我們國家社會主義制度的優(yōu)越性!