我國廉租房建設與社會參與研究

馮梅霞

（山西師范大學 經(jīng)濟與管理學院，山西 臨汾 041000）

我國廉租房建設與社會參與研究

馮梅霞

（山西師范大學 經(jīng)濟與管理學院，山西 臨汾 041000）

建立住房保障制度是我國住房制度改革的重要內容，而為城鎮(zhèn)低收入家庭提供的廉租房建設，是住房保障體系的主要組成部分.本文在闡述我國廉租房建設的主要內涵的基礎上，指出了社會參與在我國廉租房建設中的重要性和必要性以及目前我國廉租房建設中社會參與缺失的問題，初步探討了如何完善廉租房建設中的社會參與機制.

廉租房；政府；社會參與

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化快速推進，城市人口居住問題日益突出.尤其是1998年住房改制之后，我國住宅政策在由福利分房向貨幣化分房的過程中，許多問題和矛盾開始暴露出來，住宅商品化、市場化，房價連續(xù)高增長，而住房保障又過于滯后，這加劇了城鎮(zhèn)居民住宅的兩極分化，特別是中低收入家庭住房問題嚴重，他們沒有能力以市場價格購買自己的住宅，而這部分人占社會總人數(shù)的比例很大.因此，為他們提供住房，保障他們的基本住房條件，是當前我國建立城鎮(zhèn)住房新體制過程中的一項緊迫任務.廉租房建設是政府改善民生，解決低收入家庭的住房問題，實現(xiàn)全社會“住有所居”的重要途徑.

1 我國廉租房建設的主要內涵

廉租房即廉價出租的住宅，是政府向城鎮(zhèn)低收入居民且住房困難的家庭提供的一種非營利性的保障性租住用房.它是我國住房保障體系中的核心內容.政府是廉租房供房責任的主要承擔者，它以租金補貼為主，實物配租、租金核減為輔等方式為住房困難的最低收人家庭及孤、老、病、殘等需要保障的特殊家庭提供住房，以盡量滿足他們最低的住房需求.廉租房具有社會保障性、社會公益性和福利性，是政府提供的公共產(chǎn)品，不是可以買賣的商品.現(xiàn)階段我國產(chǎn)生了一系列廉租房制度的政策及法規(guī)，對我國廉租房制度進行了有效地規(guī)范，并在解決群眾“住有所居”方面扮演著重要的角色.

2 我國廉租房建設中社會參與缺失的體現(xiàn)

2.1 社會參與的重要性和必要性

社會參與是指公眾參與公共事務的管理及決策.社會參與的主體主要包括：非政府組織、營利組織、媒體和普通群眾等.在廉租房建設中，雖然政府是廉租房供房責任的主要責任者，但是由于實行廉租房制度不僅是為了解決低收入家庭的住房問題，而且也是為了全社會成員的福利最大化.因此，實行住房保障，為低收入家庭提供廉租房，不僅是政府的責任，而且也是全體社會成員義不容辭的義務.為此，應調動全社會的力量參與到廉租房的建設中，這是解決低收入家庭住房問題和實現(xiàn)城市建設事業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展的有效途徑.此外，社會參與度越高，越有利于廉租房建設的順利實施.因此，提高廉租房建設過程中的社會參與度具有非常重要的意義.

2.2 社會參與缺失的體現(xiàn)

2.2.1 資金籌措方面

資金籌措是推動廉租房制度建設，解決低收入家庭住房困難的根本措施之一.目前我國的廉租房建設融資方式主要包括：財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障、社會捐贈和土地出讓金凈收益等.但實際上，廉租房建設的資金來源主要是國家的財政支出,社會捐贈和其他渠道的資金極少.而且國家的財政支出有其局限性，如：當中央或地方的財政緊張的時候，廉租房的建設資金可能就會在一定程度上被擠占，不利于廉租房建設長期資金鏈條的形成.因此，僅靠政府的財政投入難以支撐起廉租房的順利發(fā)展，這就需要加大社會捐贈等其他融資渠道資金的投入.但在廉租房建設中，我國公民的社會參與意識不強.一方面，許多有能力的個體、企業(yè)或社會團體通常保持著“事不關己，高高掛起”的態(tài)度，沒有意識到廉租房建設的重要性，忽略了城鎮(zhèn)低收入家庭“住不起房”的現(xiàn)實.另一方面，我國的慈善事業(yè)發(fā)展還不完善，沒有形成透明、高效的運作機制，影響了人們的信任.而且目前我國的慈善事業(yè)一般都集中在用于扶助遭受自然災害的群體、資助貧困兒童上學等事件上，對日常社會保障項目的參與較少.

2.2.2 開發(fā)商建設廉租房意愿不強

在我國社會主義市場經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，住房作為一種高價值的特殊商品，可以給開發(fā)商帶來巨額的利潤.因此，我們可以看到，在全國各地，開發(fā)商都在投資建房.但是他們一般都會建設商品房、商業(yè)樓等利潤率較高的樓房，而不愿意建設廉租房.因為廉租房作為向低收入家庭提供的福利性住房，獲利極少，許多開發(fā)商都不愿意參與到這樣的事業(yè)中來，因為這不但不會帶來豐厚的利潤，甚至可能要承載很大的虧損風險.

2.2.3 社會監(jiān)督缺失

社會監(jiān)督是指由公民、法人或其他組織對行政機關及其工作人員的行政行為進行的一種沒有法律效力的監(jiān)督.如社會輿論監(jiān)督、新聞媒體監(jiān)督、網(wǎng)絡監(jiān)督等.廉租房建設作為我國住房保障體系的重要組成部分，應該有相對完善的監(jiān)督體系，以維護人民群眾的切身利益，保障廉租房建設的順利開展.但我國目前廉租房建設的社會監(jiān)督薄弱，許多公民都沒有意識到廉租房建設的重要性，不關注我國廉租房的建設，不對其進行有效地監(jiān)督，造成廉租房資金挪用、騙取廉租住房保障、惡意欠租、違規(guī)轉租、出借、調換和轉讓廉租住房等行為的發(fā)生，損害了人民群眾尤其是困難群體的利益.

3 完善廉租房建設中的社會參與機制

3.1 加大社會資金的投入

籌集廉租房建設資金，開拓資金渠道，加大資金投入，是我國目前廉租房發(fā)展的一項迫切需求.因此，政府應鼓勵私人企業(yè)、民間資本、社會個人或者單位參與到廉租房的建設中，充分聚集更多社會上的閑散資金來支持廉租房建設，以確保廉租房建設有穩(wěn)定的資金來源.為此，政府可以采取以下措施：

3.1.1 發(fā)行公債、福利彩票等募集廉租房建設資金

政府可以發(fā)行廉租房建設公債，以政府本身的名義或者委托國家開發(fā)銀行根據(jù)國家信貸基金制度，按照廉租房臨時性融資缺口來確定公債發(fā)行的規(guī)模、數(shù)額以及合理確定償還期限和利息，向社會發(fā)行專門的廉租房建設公債籌集資金.此外，我國福利彩票市場募集資金的潛力巨大，廉租房制度作為國家福利保障項目，符合發(fā)行國家福利彩票的要求.因此，國家可以發(fā)行廉租房福利彩票募集資金以充分吸收社會閑散資金，有效地緩和我國廉租房建設過程中資金短缺問題.

3.1.2 設立房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金通過信托方式集合社會閑散資金，由專業(yè)人員操作，并以經(jīng)營收益回報投資者的一種投資體制.它是專門用于房地產(chǎn)領域，一種以房地產(chǎn)及相關資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托公司制定信托投資計劃，與委托人（投資人）簽訂信托投資合同.信托公司通過發(fā)放股票或者收益憑證的形式募集資金，收益憑證的持有者通過股息分紅或低買高賣的方式實現(xiàn)自己的投資收益.因此，可以設立房地產(chǎn)信托投資基金，集眾多分散的資金于一體來支持廉租房建設.

此外，政府還應制定較多的優(yōu)惠政策，積極鼓勵和引導企業(yè)、民間資本、社會團體參與到廉租房的建設和供給中，進一步拓寬籌資渠道，解決廉租房建設中的融資困境問題.

3.2 鼓勵或強制開發(fā)商建設廉租房

首先，政府可以采取措施鼓勵開發(fā)商建設廉租房.政府可以通過提供低息貸款、放寬一些地段的規(guī)劃控制、減免相關稅費、簡化各種審批手續(xù)等一系列優(yōu)惠政策，使開發(fā)商積極參與到廉租房建設中來，減緩政府的資金壓力.如：政府可以通過一定的交換條件讓開發(fā)商在普通商品住房項目中建造一定比例的中小戶型房，然后再低價出售給政府用作廉租房.

其次，政府也可以采取強制性措施要求開發(fā)商建設廉租房.隨著我國目前房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都獲得了暴利，他們有能力有資金建造一定數(shù)量的廉租房.因此，政府可以通過制度的硬性規(guī)定和稅收政策強制性地要求開發(fā)商建造少量的廉租房，即政府制定一個商品房與廉租房的比例，房地產(chǎn)商在開發(fā)一定的商品房的同時，必須提供與之匹配的廉租房，否則，就不能夠拿到土地來進行房地產(chǎn)的開發(fā).

3.3 社會監(jiān)督

為了保證廉租房建設的公正性、透明性，促進我國廉租房建設的進一步發(fā)展，應盡快完善我國廉租房建設的社會監(jiān)督機制，對廉租房管理部門以及被保障者實施監(jiān)督.可以從兩方面著手：

3.3.1 政府應加大廉租房政策的宣傳力度

政府可以通過發(fā)放宣傳資料、媒體、網(wǎng)絡等多種途徑宣傳廉租房建設，強調廉租房建設的重要性和必要性，明確申請廉租房的條件、內容、辦理程序和退出機制等，并主動將廉租房的建設情況和使用情況向社會公開，公布辦理程序、服務電話等事項，從而接受社會的監(jiān)督.

3.3.2 發(fā)揮民眾、媒體以及網(wǎng)絡監(jiān)督的作用

各級政府應盡快完善信息披露制度和投訴機制，并充分發(fā)揮民眾、媒體以及網(wǎng)絡監(jiān)督的作用，通過他們的服務和監(jiān)督，對弄虛作假，騙取廉租住房租金補貼以及玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的相關人員，進行批評、檢舉和揭發(fā)，依法依紀追究責任，以保護人民群眾尤其是困難群體的利益，推動我國廉租房建設的持續(xù)快速健康發(fā)展.

4 結論

城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，是一個不容回避的現(xiàn)實問題，也是我國政府急需解決的重要民生問題.然而滿足低收入家庭的住房需求，加快廉租房的建設，僅靠政府是不夠的，必須發(fā)動全體社會成員，使他們意識到廉租房建設的重要性和必要性，大力扶持和參與到廉租房的建設中，以推動我國廉租房建設的步伐，解決低收入家庭的住房問題，保障他們住有所居，提高他們的生活水平和幸福指數(shù)，實現(xiàn)社會公平，促進社會和諧、穩(wěn)定發(fā)展.

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1673-260X（2012）01-0041-02