住房與幸福指數(shù)

周　琪

住房擁有者并不比租房者的幸福指數(shù)更高，雖然住房擁有者有較高水平的公民參與，會(huì)帶來某些社會(huì)效益，但這會(huì)以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為代價(jià)

普通美國人的住房夢(mèng)的核心是擁有自己的住房，更典型的夢(mèng)想是擁有一所房前帶有一小塊綠地的獨(dú)立房屋。這包含了兩重含義，一是較大的住房面積，因?yàn)樵诿绹?，一座傳統(tǒng)的獨(dú)立房屋的居住面積一般都不會(huì)太小，另一個(gè)是這種房屋的位置大多在郊區(qū)，因?yàn)榇蟪鞘兄行牡牡貎r(jià)過于昂貴。

在美國房價(jià)大跌之前，大部分的美國人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了擁有自己住房的夢(mèng)想。歷史上，在1929年的大蕭條發(fā)生之前，只有少數(shù)美國人擁有自己的住房。但是危機(jī)過后的30和40年代，金融機(jī)構(gòu)采取了發(fā)放更長期的抵押貸款的政策，降低了一定期限內(nèi)還款的數(shù)量，從而鼓勵(lì)了更多的人購買住房。政府對(duì)抵押貸款的稅收優(yōu)惠政策也是對(duì)購房的推動(dòng)。這樣美國擁有住房的家庭從20世紀(jì)40年代的44%上升到60年代的62%。

擁有住房比例的增長，還受到其他因素的刺激：聯(lián)邦政府對(duì)高速公路的建設(shè)和城市郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善。汽車為大量人口分散在更遠(yuǎn)的郊區(qū)居住提供了便利，對(duì)住房的需求與對(duì)汽車的需求因而同步增長，對(duì)與住房有關(guān)的所有形式的產(chǎn)品的需求也隨之加大。近些年來的金融創(chuàng)新，如可調(diào)利率的抵押貸款和次級(jí)貸款的證券化，進(jìn)一步提高了美國人擁有住房的比例，并使對(duì)住房的需求一直保持在很高的水平。到2004年，美國家庭擁有住房的比例增加到了創(chuàng)紀(jì)錄的69.2%。

刺激購房的政策對(duì)于大蕭條期間成長起來的一代人來說，可能能夠起到適當(dāng)?shù)男Ч?，因?yàn)檫@一群體有節(jié)儉的習(xí)慣，而刺激購房的政策能夠鼓勵(lì)他們購房，從而在40?60年代推動(dòng)經(jīng)濟(jì)以更快的速度發(fā)展。但是到了更年輕的幾代人，情況就發(fā)生了變化。這些人群從小就習(xí)慣于借貸消費(fèi)，在信用無節(jié)制的擴(kuò)張中，他們并沒有因自己的過度消費(fèi)而產(chǎn)生危機(jī)感。同時(shí)，擁有住房本身不僅是目的，而且還成了獲利的手段。

然而，這次金融危機(jī)使美國經(jīng)歷了自大蕭條以來最大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破滅，債券市場(chǎng)暴跌，大量銀行破產(chǎn)或與其他銀行合并。金融危機(jī)傷及了美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而且還蔓延到了歐洲、亞洲和整個(gè)世界。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們把危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)讱w于美國缺乏金融監(jiān)管。

危機(jī)使美國痛切地意識(shí)到，美國人的過度消費(fèi)和儲(chǔ)蓄不足是一個(gè)長期被忽視的問題。對(duì)購房的刺激政策扭曲了美國的經(jīng)濟(jì)需求，因?yàn)樵谧》可系拇罅客顿Y意味著在其他方面較少的支出，例如在醫(yī)療技術(shù)、軟件或新能源的研發(fā)上，而這些部門的產(chǎn)品在未來的一些年中可以推動(dòng)美國的出口和經(jīng)濟(jì)增長。有人提出，為了消除美國經(jīng)濟(jì)面臨的隱患，必須改變政策，停止需求的扭曲，解決的方法應(yīng)始于不再把擁有住房當(dāng)作刺激美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段，因?yàn)樵械恼吖膭?lì)人們買過大的住房，導(dǎo)致了過低居住密度的郊區(qū)的發(fā)展。

上述主張得到了一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家理論上的支持。最近，沃頓商學(xué)院的經(jīng)濟(jì)學(xué)家格雷西?王的研究表明，在收入和人口數(shù)量不變的條件下，住房擁有者并不比租房者的幸福指數(shù)更高，他們獲得自尊的程度在兩種情況下也不會(huì)有什么差異。雖然住房擁有者有較高水平的公民參與，會(huì)帶來某些社會(huì)效益，但這會(huì)以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為代價(jià)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯?奧斯瓦爾德指出，在美國和歐洲，擁有住房的比例與失業(yè)率成正比，那些擁有住房率更高的地區(qū)，失業(yè)率也更高，因?yàn)閾碛凶》堪讶藗児潭ㄔ诹艘粋€(gè)地區(qū)，迫使他們?cè)诋?dāng)?shù)貙ふ夜ぷ鳎瑹o論他們是否有適當(dāng)?shù)募寄?，也無論這里的經(jīng)濟(jì)是處于繁榮還是衰退。

顯然，當(dāng)家庭擁有住房的比率提高時(shí)，社會(huì)流動(dòng)性會(huì)相應(yīng)降低。據(jù)估計(jì)，50和60年代，美國人在某一年中流動(dòng)的可能性是如今的將近兩倍。40年代后期美國人口普查局開始跟蹤人口地址的變化，而統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，去年美國人口的流動(dòng)比例小于40年代。這種勞動(dòng)市場(chǎng)的僵化，被認(rèn)為不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)發(fā)生動(dòng)蕩之時(shí)。

次貸危機(jī)的現(xiàn)象之一就是大量不能按期償付抵押貸款的人失掉了住房贖回權(quán)，這就使一些家庭喪失了擁有住房的夢(mèng)想。這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)可能標(biāo)志著美國住房夢(mèng)的受挫和現(xiàn)有美國生活方式的終結(jié)。在接受了此次次貸危機(jī)的教訓(xùn)之后，未來美國對(duì)金融業(yè)的監(jiān)管肯定會(huì)有所加強(qiáng)，房貸將不會(huì)像危機(jī)前那么容易獲得，購買住房將因此變得相對(duì)困難。這預(yù)示著，擁有住房的美國家庭的比例將會(huì)有所減少，人口流動(dòng)可能會(huì)有所增加，大城市的郊區(qū)將可能縮小，居住將可能變得比以前集中。其根本原因是，美國人的生活方式早已超過了他們自己的實(shí)際消費(fèi)能力，是靠外國資本和虛幻的住房財(cái)產(chǎn)來過度消費(fèi)的。為此，美國人可能必須調(diào)整自己的生活方式。

作者為中國社科院美國研究所研究員