征稅未必是樓市利空

趙春雷

真正影響房價的是對整體經(jīng)濟的預(yù)期，而不是個別稅種。由于國內(nèi)缺乏足夠多的投資渠道和產(chǎn)品，房地產(chǎn)商品注定是資本的最佳選擇。

流傳了有些年頭的“物業(yè)稅”開征消息，最近卷土重來。隨著《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》的下達，要求財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。物業(yè)稅似乎又進入了“即將進行時”，最為敏感的地產(chǎn)板塊各股亦應(yīng)聲下挫。

作為國際上使用較多的房地產(chǎn)稅種之一，物業(yè)稅主要是針對所有人在其持有階段進行征收，也通常作為政府的一項固定稅種。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)稅進入中國僅僅只是時間問題。在國內(nèi)征收物業(yè)稅，最大的問題是如何平衡協(xié)調(diào)物業(yè)稅與土地出讓金之間的關(guān)系。畢竟，與國外許多國家土地私有不同，國內(nèi)的土地是國有的，所謂的小業(yè)主就土地而言，僅僅是租賃使用關(guān)系，真正私有的只有建筑體本身。

正當房地產(chǎn)市場出人意料地呈現(xiàn)單邊上揚的局面時，上述文件關(guān)于物業(yè)稅征收云云，給予市場豐富的想象空間。更有專業(yè)人士認為，物業(yè)稅是重大行業(yè)利空，將使房價下跌。其實不然，筆者以為，物業(yè)稅雖會抑制房價，但它與漲跌沒有必然關(guān)系。

作為征收物業(yè)稅已有百年歷史的美國，并不因為有了物業(yè)稅而避免了房地產(chǎn)價格的快速上揚，甚至也吹出了類似次貸危機這樣的大泡泡，反之亦然。真正決定房價走勢的，依舊是市場供需關(guān)系與對未來的預(yù)期。

認同征收物業(yè)稅將有力使房價下挫觀點的人，立基大多在于物業(yè)稅的征收，將大大提高房地產(chǎn)的持有成本，加大炒房者的財務(wù)成本，最終使其退市，減少市場炒作，達到平抑房價的效果。上述邏輯有其合理之處，但忽略了中國房地產(chǎn)市場巨大的需求力量與有限資源供給缺乏彈性的矛盾。

擁有全世界最多人口的中國，已形成發(fā)展嚴重不均衡的現(xiàn)實。無論從城市競爭力，還是從社會綜合福利體系，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的落差客觀存在，造成一、二線城市始終成為眾多潛在購房者的選擇。源源不斷的外來購房需求造成一線城市不缺買房者的事實。

經(jīng)濟危機的到來，財富縮水效應(yīng)相當明顯，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也一度陷入調(diào)整階段。平心而論，去年的房地產(chǎn)市場調(diào)整其實只能定義為深秋而非冬季。就上海而言，與上世紀90年代末的市場相比稍遜寒意。略微感冒又立刻生龍活虎的房地產(chǎn)市場的確讓人看不懂。CPI連續(xù)下降，相比其他商品的需求萎縮，房地產(chǎn)市場的需求似乎從沒真正消失過，難以無限復(fù)制的特性又導(dǎo)致了供應(yīng)缺乏彈性。市場總是會通過其內(nèi)在機制去不斷尋找新的價格均衡，這恰恰是房價始終未出現(xiàn)全面大降的實質(zhì)原因。美國財長蓋特納6月到中國，他的 一項重要使命就是繼續(xù)向中國推銷美國國債。而占中國外匯儲備重頭的美元資產(chǎn)，已經(jīng)令中國陷入“美元陷阱”。由于國內(nèi)缺乏足夠多的投資渠道和產(chǎn)品，房地產(chǎn)商品注定是資本的最佳選擇。

真正影響房價的是對整體經(jīng)濟的預(yù)期，而不是個別稅種。首先，4月份廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長25.9%，加劇了市場對未來的通脹預(yù)期，選擇購買具有抗通脹功用的房地產(chǎn)成為自然反應(yīng)。其次，鑒于實體經(jīng)濟復(fù)蘇有限，“不差錢”而是差需求，產(chǎn)業(yè)資本再次進入正在回暖的房地產(chǎn)市場，存在現(xiàn)實可能。如果說需求是水的話，那么預(yù)期無疑就是蘇打。

物業(yè)稅就目前來看，在未來進行征收已經(jīng)沒有懸念。我們更需關(guān)注的，是如何征收，即征收的對象和標準，如何與現(xiàn)有的土地出讓金進行合理結(jié)合，以及如何具體執(zhí)行。(作者為上海乘星行行銷服務(wù)機構(gòu)副總經(jīng)理)■