倪建達：這個冬天太短了

金　姬

這一輪調(diào)整沒有淘汰什么企業(yè),也沒有進行業(yè)內(nèi)洗牌,說白了就是“該死的沒死”。整個房地產(chǎn)業(yè)沒有春夏秋冬的自然交替,這個冬天太短了,不夠嚴(yán)酷。

從上海徐匯區(qū)楓林房管所的一名勤雜工,到徐匯區(qū)國有開發(fā)企業(yè)——上海城開(集團)有限公司總裁,46歲的倪建達在房地產(chǎn)界已經(jīng)摸爬滾打了28年,這也讓他比常人對這一行業(yè)有著更為理性的判斷。7月16日,在徐家匯一棟甲級寫字樓的46樓辦公室,倪建達接受了《新民周刊·樓市觀察》的專訪,對目前回暖過快的中國樓市流露出一絲擔(dān)憂。

《新民周刊》:作為蓮花河畔景苑現(xiàn)場勘查的專家之一,您認(rèn)為此次倒樓事件給我們帶來哪些反思?

倪建達:我事發(fā)當(dāng)日就去了現(xiàn)場,從大樓倒塌的完好程度看,大樓質(zhì)量應(yīng)該沒問題,關(guān)鍵是組織施工設(shè)計出了問題,估計施工單位的資質(zhì)尚淺,否則不會犯這樣的錯誤。應(yīng)該說這是一起偶發(fā)性的技術(shù)事故,不是系統(tǒng)性問題。上海房地產(chǎn)市場在全國范圍來說是相對規(guī)范和成熟的。倒樓事件發(fā)生后,我認(rèn)為整個房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻應(yīng)該提高。

《新民周刊》:根據(jù)統(tǒng)計顯示,從4月底到6月底短短兩個月時間,北京、上海、重慶、廣州、寧波、大連等10個城市拍出了“地王”。值得關(guān)注的是,不僅是位置好的地塊相繼拍出天價,就連一些郊區(qū)地塊也不斷創(chuàng)樓面價新高。“地王”為何在今年屢屢出現(xiàn)?這是否意味著樓市出現(xiàn)新一輪“泡沫”?

倪建達:首先,現(xiàn)在不是樓市泡沫,而是在2007年樓市繁榮基礎(chǔ)上的一種延續(xù)。地少人多是我國的國情。地價上漲也是情有可原。一方面,樓市和股市有些類似,許多房地產(chǎn)企業(yè)也怕踏空,所以今年頻現(xiàn)“地王”,至少說明大家對未來宏觀經(jīng)濟形勢有信心。另一方面,去年金融危機爆發(fā)后全世界政府都在發(fā)行貨幣增加流通,貨幣貶值成了必然。于是,大家紛紛投資有效資產(chǎn)來對抗貨幣貶值造成的損失,買房就成了一種避險手段。

此外,國家拿出的4萬億投入主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施,而且受益者多為大型國有企業(yè)。因此,今年“地王”大多是國企也不足為奇了。我現(xiàn)在擔(dān)心民營房地產(chǎn)企業(yè)被政府忽視了,而國有房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸排擠民營房地產(chǎn)企業(yè)。

我估計今年下半年房價還會上升。但現(xiàn)在房價上漲速度太快了,應(yīng)該平穩(wěn)一些。目前來看,不排除政府因抑制房價上漲過快而出臺一些政策的可能。當(dāng)然,政府不會打壓房地產(chǎn),只是在操作細(xì)則上加以調(diào)控,如第二套房的貸款利率等。

《新民周刊》:同樣作為國企的城開,今年有沒有拿地?

倪建達:作為全國房地產(chǎn)企業(yè)50強之一,城開從2007年到現(xiàn)在就沒有拿過地。我們本來打算今年下半年進入市場,但由于地價上漲幅度超出預(yù)期,標(biāo)王太多,風(fēng)險正在集聚,所以我們不會輕易“軋鬧猛”。

我不希望外界以“國企”的標(biāo)準(zhǔn)來看我們,無論這家房地產(chǎn)企業(yè)是外資、國有還是民營,關(guān)鍵要看它是否懂得市場、有專業(yè)水準(zhǔn)的團隊,具有社會責(zé)任感。上海房地產(chǎn)界目前是外資、國有和民營三分天下。上海原來有許多國有房地產(chǎn)企業(yè),現(xiàn)在有影響力的不多。應(yīng)該淡化“血統(tǒng)論”,國有房地產(chǎn)企業(yè)并不僅僅依靠政府支持,更需要市場認(rèn)同,對客戶負(fù)責(zé)。

城開只會在合適的時間做合適的事。我們是市場的少數(shù)派,耐得住寂寞,避免犯錯。城開奉行的是“機會主義”,有機會就發(fā)展,沒機會就守住。我們的原則是:等別人犯錯,就是自己的機會。

我們現(xiàn)在開的樓盤,有一些是從其他企業(yè)手里拿來的地,他們往往做不下去了我們才接手又“盤活”了。如去年11月22日開盤的萬源城,用地94.31公頃,總建筑面積近130萬平方米,是上海中環(huán)線內(nèi)最大的地產(chǎn)開發(fā)項目,我們就是從民營房地產(chǎn)企業(yè)手中接過來的,規(guī)劃就用了足足3年時間。城開甚至犧牲自己的利潤空間,多花了幾個億增加34萬平方米地下車庫,讓萬源城車庫面積達到了50萬平方米。如今,萬源城已經(jīng)收回5.7億的房款,這一樓盤至今仍在熱銷中。

《新民周刊》:在眾多國有房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出,城開成功的秘訣是什么?

倪建達:城開去年盈利11.06億人民幣,占到徐匯區(qū)國資委下屬企業(yè)利潤的2/3。要知道,城開1996年成立之初面臨著巨大困難,當(dāng)時上海房地產(chǎn)市場大環(huán)境出現(xiàn)衰退,房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營艱難。城開本身還是爛攤子一個,送給別人也不要。我1998年進入城開后,就把現(xiàn)代企業(yè)的管理思路和模式注入國有企業(yè),讓它不像國企。

如今,城開在江蘇、安徽、重慶和湖南等地都有樓盤,但公司并沒有全國發(fā)展戰(zhàn)略。城開不是追求經(jīng)濟效益最大化,而是綜合效益最大化。例如,在政府大力倡導(dǎo)經(jīng)濟適用房的前提下,城開今年將開工50萬平方米的經(jīng)濟適用房,預(yù)計兩三年后竣工。開工地點是上海外環(huán)線附近的原永新彩管廠,那里是城開以市場的價格拿的地。雖然城開成立13年來主要推出中檔偏上的樓盤,但公司在成立以前是住宅辦,徐匯區(qū)幾乎所有以新村命名的小區(qū)都是我們建的。現(xiàn)在興建經(jīng)濟適用房,算是城開對以往企業(yè)文化的一種回歸吧。

城開也致力于公益事業(yè)。早在1996年,成立之初的城開就在大別山腳下興建了一座希望小學(xué)。從那以后的13年中,城開集團對社會的慈善捐贈從未中斷。2007年,城開集團發(fā)起了“山花工程”活動,用于資助那些紅色革命老區(qū)的品學(xué)兼優(yōu)、家庭貧困的學(xué)生順利完成高中和大學(xué)階段的學(xué)習(xí)。

傾力回報社會作為企業(yè)的責(zé)任已潛移默化地融入到城開的企業(yè)文化之中,在實踐中逐步形成了一種城開和城開人共同的潛意識,因為我們知道企業(yè)對社會的關(guān)心不能僅靠經(jīng)濟手段來實現(xiàn)。城開非常注重培養(yǎng)員工的社會責(zé)任心,13年來堅持派公司員工去自己捐贈的希望小學(xué)支教,將愛心落實下去,解決了當(dāng)?shù)貙嶋H的師資問題,為促進當(dāng)?shù)氐慕逃?定期組織當(dāng)?shù)亟處煹缴虾＿M行師資交流。我們每年還派遣新員工去那里考察,切身感受企業(yè)的文化內(nèi)涵。

《新民周刊》:去年金融危機導(dǎo)致中國樓市進入“嚴(yán)冬”,想不到現(xiàn)在卻又處于“盛夏”了。有人說今年樓市和2007年相類似,當(dāng)年也是回暖后一路上揚,但2007年9月底“二套房貸”新政出臺后全國樓市出現(xiàn)疲態(tài),因此今年也可能“先熱后冷”,如一度火爆的上海樓市在7月中旬就出現(xiàn)一、二手房成交量10%的降幅。但也有人說世博會的影響至少會讓本輪樓市上漲持續(xù)到2010年。您持哪種觀點?

倪建達:當(dāng)我們準(zhǔn)備過苦日子的時候,苦日子卻并沒有到來。2008年的調(diào)整在整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期中,只能算是一個波動,并非一個完整的周期,現(xiàn)在不是開始新一輪周期,而是一個周期的另一階段。

金融危機后,國家提出十大振興產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)并不在其中。因為這一行業(yè)根本就沒必要用政策來振興,而是要讓市場說話。城開在今年5月中旬就完成了年收入目標(biāo)的80%,從這個數(shù)據(jù)來講,市場是向好的。要知道,房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟是互為影響的,如今房地產(chǎn)先于整體經(jīng)濟復(fù)蘇,我估計今年中國經(jīng)濟的增長目標(biāo)也是可以達到的。

這一輪房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整很必要,但效果不明顯。這一輪調(diào)整沒有淘汰什么企業(yè),也沒有進行業(yè)內(nèi)洗牌,說白了就是“該死的沒死”。整個房地產(chǎn)業(yè)沒有春夏秋冬的自然交替,這個冬天太短了,不夠嚴(yán)酷。

我擔(dān)心的是本輪調(diào)整力度不夠,房價現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)報復(fù)性反彈,今年上半年就上漲了20%,上海估計更高。當(dāng)然,樓市走強可以提振大家信心,我估計這一輪漲勢至少會持續(xù)到明年世博會。