美國次貸危機對我國房地產(chǎn)市場的影響

徐珊玥

摘要：美國次貸危機給處于經(jīng)濟高位運行的中國敲響了警鐘。研究美國次級債市場現(xiàn)狀，分析其對我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論挑戰(zhàn)和造成國際短期資本從中國房地產(chǎn)市場撤離等影響，總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，提出我國政府應(yīng)該從信用監(jiān)管、實現(xiàn)商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化、穩(wěn)定房價等方面進行改進，這對于保障我國金融市場及房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展大有裨益。

關(guān)鍵詞：次貸危機；房地產(chǎn)業(yè)市場；美國

中圖分類號：F831.59文獻標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X(2009)11-0099-02

在北京2008年奧運會成功落下帷幕20多天后，美國房貸兩巨頭——房利美、房地美被政府接管，隨之，雷曼兄弟公司破產(chǎn)，美林、美國國際集團(AIG)、高盛、摩根士丹利等大投資銀行被收購、政府接管或轉(zhuǎn)為銀行控股公司。從當(dāng)前形勢看。由2007年開始爆發(fā)的美國次貸危機引發(fā)的全球性經(jīng)濟危機已經(jīng)開始蔓延，從發(fā)達(dá)國家傳導(dǎo)到發(fā)展中國家，從金融領(lǐng)域擴散到實體經(jīng)濟，“蝴蝶效應(yīng)”令各國政府的神經(jīng)高度緊張。這給處于經(jīng)濟高位運行的中國敲響了警鐘，諸如流動性過剩，房地產(chǎn)價格虛高，信貸投放過度等一系列美國經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的問題，在中國同樣也不同程度地存在。因此，研究美國次級債市場現(xiàn)狀，分析其對我們的影響，總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，對于保障我國金融市場及房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展將大有裨益。

一、美國當(dāng)前次貸危機概述

美國次級債曾經(jīng)是一種金融創(chuàng)新，就是由美國房屋抵押公司給信用級別比較差、沒有充分的法律收人證明的負(fù)債比較重的人貸款。過去美國銀行采取比較謹(jǐn)慎的運行狀態(tài)，所以次級債規(guī)模并不是很大，到1994年．根據(jù)美聯(lián)儲的估計總量不過是350億美元，但是后來一直膨脹到15000億美元左右。次級債大幅度發(fā)展，究其原因是2000年之后美國網(wǎng)絡(luò)飽沫破裂．美國經(jīng)濟出現(xiàn)衰退，迫使美聯(lián)儲采取利率低等貨幣政策鼓勵進行大規(guī)模投資。在貨幣寬松的條件下，2001—2004年出現(xiàn)了許多推動抵押貸款的各種各樣的金融創(chuàng)新出來。沒有收人的人都可以貸款。2004年6月以后，美國經(jīng)濟開始發(fā)展，房價大幅度上漲，美聯(lián)儲開始改變貨幣政策，利率上調(diào)。經(jīng)過連續(xù)17次上調(diào)利率，到2006年6月9日，利率從不到1％調(diào)到5.25％。這對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了壓力。2006年和2007年，房價開始走低，全美各主要城市平均房價下降了16％～30％。但2007年，仍然新增了1500萬個房屋抵押人，這時，絕大多數(shù)房價已經(jīng)低于未付抵押貸款的總量，問題開始出現(xiàn)，現(xiàn)在美國有800萬個家庭馬上就要破產(chǎn)。

二、美國次貸危機對我國房地產(chǎn)市場的影響分析

美國次貸危機未已引起了我國政府部門的警覺，我國相繼出臺了房地產(chǎn)抵押貸款的新政策，比如商業(yè)銀行對申請抵押貸款購買第二套住房的貸款首付比例不得低于40％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍等等?？梢哉f，美國次貸危機對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，為我國政府部門宏觀調(diào)控政策提供了警示。具體而言，可以從兩個方面進行探討。

(一)次貸危機對我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論提出挑戰(zhàn)

傳統(tǒng)理論將居民購房活動主要區(qū)分為住房消費與住房投資兩大類。認(rèn)為前者購買的住房用于自己家庭居住，后者購買的住房是為了出租或者等待房價上漲將其出售以獲利。2005年以來，相繼出臺“舊國八條”、“新國八條”和“國六條”等一系列影響重大的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，國家高度重視住房消費與住房投資?！肮膭钕M，抑制投資”成為我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一。同樣是居民購房行為，住房消費不僅受到政策的支持，而且在道德層面上也得到鼓勵；相反，住房投資不僅受到政策的抑制，在道德層面上也往往受到譴責(zé)。究其原因，主要是在我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論看來，住房投資(或投機)與經(jīng)濟危機有著某種必然聯(lián)系，而住房消費引起經(jīng)濟危機的概率和風(fēng)險很小。

美國次級債危機是一起典型的由住房消費引起的信貸危機和經(jīng)濟危機。在美國住房抵押貸款市場上，信用低的人只能在次級市場上尋求貸款。由于次級抵押貸款利率通常比優(yōu)惠級抵押貸款利率高，加上美聯(lián)儲實施的低利率政策，引起美國購房熱不斷升溫。據(jù)統(tǒng)計，1994～2006年。美國的住房自有率從64％上升到69％，超過900萬個家庭在這一期間擁有了自己的住房，這很大部分歸功于次級住房抵押貸款。通過次級抵押貸款購買住房的居民主要是為了自己家庭居住，而非為了投資牟利。然而，2004年6月到2006年6月，為了避免經(jīng)濟過熱，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，將聯(lián)邦基金利率從1％提升至5.25％，致使次級住房抵押貸款的還款利率越來越高，借款者的還貸壓力越來越大，而且直接導(dǎo)致美國房價下挫。債務(wù)負(fù)擔(dān)的增加與住房價格的下跌交相作用，便引起了越來越嚴(yán)重的信貸危機，這就是美國次級債危機的根源。

通過反思美國次貸危機可以發(fā)現(xiàn)，次級住房抵押貸款的借款者絕大多數(shù)是那些少數(shù)族裔和低收入者，他們恰恰是住房消費，而不是住房投資。因此．美國次貸危機從現(xiàn)實層面對我國傳統(tǒng)理論中關(guān)于住房消費、住房投資與經(jīng)濟危機關(guān)系的認(rèn)識產(chǎn)生了重大沖擊。

(二)次級債危機造成國際短期資本從中國房地產(chǎn)市場撤離

通過近來全球經(jīng)濟發(fā)展情況看，美國次級債危機引起了全球?qū)_基金調(diào)整自身資產(chǎn)組合，增加流動性資金的比例。這必然造成國際短期資本從中國股市和房地產(chǎn)市場撤離，導(dǎo)致中國股市和房地產(chǎn)市場的下跌。進入2008年，我國證券市場一路低迷，股票價格連續(xù)下跌，市場低迷和悲觀情緒濃重。我國股市中銀行、鋼鐵、水泥等企業(yè)的股票價格也是受到全球經(jīng)濟危機的影響．不斷下跌，從而又影響到了我國的房地產(chǎn)行業(yè)。值得一提的是2009年1月5日，在開市不久，美國銀行大手筆拋售和減持中國工商銀行股份54億美元股份，香港首富李嘉誠所屬的公司也開市大量減持我國國有商業(yè)銀行的股份，致使我國股市在新年第一天爬上1900點關(guān)口的股市開門紅又一次跌到1900點下方。股市的低迷，必然引起房地產(chǎn)業(yè)的低迷走勢。在2008年下半年，我國房地產(chǎn)價格開始走低，首當(dāng)其沖的就是全球性經(jīng)濟危機引起房地產(chǎn)商對于市場前景的擔(dān)憂，以及居民為規(guī)避風(fēng)險而采取觀望的態(tài)度。此外．國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，國際市場鋼鐵和煤炭價格的走低也加速我國房地產(chǎn)市場的低迷。盡管房地產(chǎn)商在各個節(jié)假日前夕紛紛打出讓利促銷的活動，以及民間團體自發(fā)組織的團購隊伍進行團購，甚至是相關(guān)政府部門進行集體采購，但這些動作并不能扭轉(zhuǎn)我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)低迷趨勢。資本市場全面下跌引致的財富效應(yīng)可能抑制國內(nèi)總消費，從而影響經(jīng)濟增長。

三、美國次貸危機對我國房地產(chǎn)業(yè)的啟示

面對美國次貸危機引起的全球經(jīng)濟危機的出現(xiàn)，綜合考慮我國產(chǎn)能過剩和即將面臨的出口縮減，國內(nèi)流動性泛濫危機因素，可以說中國經(jīng)濟和金融體系已經(jīng)潛藏著巨大的風(fēng)險。因此，必須慎重對待我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。

(一)加強信用監(jiān)管，提高個人房貸資產(chǎn)質(zhì)量

建立和完善我國個人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，以及銀行和客戶間信息不對稱的現(xiàn)實狀況，減少各種惡意欺詐行為，加強已放貸款的監(jiān)督管理，對個人住房抵押貸款的信用風(fēng)險分層次管理。完善個人信貸法律，加強對失信、違約的懲處，從法律上保障銀行開辦消費信貸業(yè)務(wù)的利益。

(二)實現(xiàn)商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化，通過證券化分散風(fēng)險

目前，我國的各大商業(yè)銀行還沒有實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，所有按揭貸款都存放在商業(yè)銀行，也意味著所有風(fēng)險都集中于商業(yè)銀行。一旦銀行遭遇風(fēng)險，將對金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)帶來致命打擊。對此，加快住房抵押貸款證券化，發(fā)行抵押貸款債券，引進抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，避免所有風(fēng)險都集中在商業(yè)銀行。并減少風(fēng)險積聚，把風(fēng)險分擔(dān)給其他投資者，從根本上改變傳統(tǒng)銀行的盈利模式，幫助融機構(gòu)突破資本的瓶頸。當(dāng)然，在推動住房抵押貸款證券化的過程中，也要加強監(jiān)管．注意規(guī)避由此產(chǎn)生的風(fēng)險。

(三)切實穩(wěn)定房價和研究防范危機的措施

我國政府應(yīng)該切實采取措施穩(wěn)定房價，研究如何應(yīng)對可能出現(xiàn)的住房信貸危機。政府應(yīng)時刻監(jiān)控住房抵押貸款市場的危機聚集情況，在危機爆發(fā)前向放貸者和投資者發(fā)出警告，減少或停止新的危險住房抵押貸款。在市場危機爆發(fā)初期，政府應(yīng)該挺身而出，堅定市場信心，防止市場過度反應(yīng)，導(dǎo)致危機擴散到金融市場其他領(lǐng)域。政府應(yīng)該穩(wěn)定借貸者，減少其被銀行和抵押貸款公司收回房屋資產(chǎn)以降低收回的速度，保障房價穩(wěn)定，也保證社會穩(wěn)定，防止危機擴散到社會及政治領(lǐng)域。