一房二賣的司法救濟(jì)

劉東海

2001年，甲將房子賣給了乙，因?yàn)楫?dāng)時(shí)尚未取得房產(chǎn)證，故沒有辦理過戶手續(xù)。2004年甲取得了房產(chǎn)證，但并未通知乙。2007年，甲將房子又賣給了丙，并辦理了過戶手續(xù)。乙從夢(mèng)中驚醒，原來丙要房來了。這就是典型的一房二賣。

一房二賣，也就是一座房產(chǎn)先后賣給了兩個(gè)人，分別稱為前買人和次買人。好比是一女二嫁，一個(gè)女人嫁給兩個(gè)男人。但按照一夫一妻制的婚姻法原則，一個(gè)女人只能嫁給一個(gè)男人。那么兩個(gè)婚姻到底哪個(gè)有效呢？這關(guān)系到哪個(gè)男人可以得到這個(gè)女人。如果其中一個(gè)是有效的，即辦理了婚姻登記，那么另外一個(gè)就不能再登記了，從而形成事實(shí)婚。而針對(duì)事實(shí)婚問題，我國(guó)是有選擇性的承認(rèn)的，現(xiàn)在再談事實(shí)婚已經(jīng)過時(shí)了。所以，兩樁婚姻，一紙合同，問題很容易解決，這是司法制度設(shè)計(jì)的好。但一房二賣就沒那么簡(jiǎn)單了。

現(xiàn)實(shí)中，賣房人與前買人簽訂房屋買賣合同后，在未辦理過戶時(shí)，往往把房再賣給他人，即次買人，而且為次買人辦理過戶手續(xù)，這即是本文開篇的案例。在這種情況下，如果次買人基于善意取得，那么根據(jù)物權(quán)大于債權(quán)的原則，前買人想拿到房子已經(jīng)不可能了。至此才會(huì)出現(xiàn)住了6年的房子卻成了人家的。

一房二賣的司法救濟(jì)

損害賠償請(qǐng)求權(quán)。合同法第一百一十三條第一款規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

從以上規(guī)定可以看出，違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)損害賠償?shù)姆秶ǔ鲑u人違約所導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)的直接減少和失去的可得利益?？傻美鎿p失的計(jì)算在實(shí)務(wù)中具有較大的難度。我國(guó)臺(tái)灣最高法院1980年審理二重買賣的臺(tái)上字第352號(hào)判決認(rèn)為，所謂“所失利益”是指新財(cái)產(chǎn)之取得，因損害事實(shí)之發(fā)生而受妨害而言，出賣人簽訂買賣合同后房?jī)r(jià)看漲，遂以高于合同價(jià)款的一定金額將房屋出售給次買受人。在美國(guó)，一半以上的州也適用差價(jià)損害賠償規(guī)則，即于賣方履行不能時(shí)，買方有權(quán)請(qǐng)求賣方給付合同的價(jià)格和違約時(shí)標(biāo)的物的公正的市場(chǎng)價(jià)格之間的差價(jià)。筆者認(rèn)為，后者更具合理性。前買約訂立之后，標(biāo)的物售價(jià)上漲，但后買約價(jià)格的高低除受市場(chǎng)行情的影響外，還取決于出賣人簽訂合同的技巧等因素。因此，二次賣房的價(jià)格是不能預(yù)料的。出于公平考慮，實(shí)踐中對(duì)二次賣房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行市值評(píng)估會(huì)比較有說服力，也即差價(jià)的計(jì)算方法為：買約的價(jià)格與違約時(shí)標(biāo)的物公正的市場(chǎng)價(jià)格之間的差值。

撤銷權(quán)。合同法第七十四條第一款規(guī)定：因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

從上述規(guī)定可以看出，如果賣房人將房子賣給次買人，而且次賣人并非善意受讓，則前買人可以撤銷第二個(gè)買賣行為。從而最終實(shí)現(xiàn)自己的物權(quán)。

主張合同無(wú)效。合同法第五十二條第一款第二項(xiàng)規(guī)定：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。

因此，如果賣房人與次買人存在惡意串通，則前買人可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。合同無(wú)效后，前買人的物權(quán)自然可以實(shí)現(xiàn)。

行政訴訟。如果賣房人與次買人的過戶存在瑕疵，前買人還可以提起行政訴訟。

一房二賣司法救濟(jì)的不利

撤銷出賣人與次買人的買賣合同，或者主張出賣人與次買人的買賣合同無(wú)效，是債權(quán)法上最經(jīng)濟(jì)、最安全、最捷徑的救濟(jì)方法。然而，由于債權(quán)的非公示性，原告人起訴請(qǐng)求撤銷次買人與出賣人之間的買賣合同或者主張合同無(wú)效時(shí)，要證明次買人知道或應(yīng)當(dāng)知道前買人與出賣人之間買賣關(guān)系的存在，次買人在主觀上具有侵害前買人債權(quán)的故意或過失，是極度困難的事情。而司法實(shí)踐中，法官一般不會(huì)運(yùn)用間接證據(jù)和經(jīng)驗(yàn)法則斷案。比如本文開篇提到的案例，次買人與出賣人是朋友關(guān)系，而且次買人買房時(shí)沒去看房，因?yàn)槌鲑u人沒有鑰匙。此外，本案還有很多疑點(diǎn)，但辦案法官認(rèn)為前買人沒有提供相應(yīng)的證據(jù)，因此駁回了前買人的起訴。由此可見，目前我國(guó)的司法救濟(jì)雖然是某些情況下可以采取的有效手段，但對(duì)前買人利益的保護(hù)仍然力不從心。

一房二賣的預(yù)防

鑒于一房二賣事后救濟(jì)的不利，因此各國(guó)的物權(quán)法多注重對(duì)一房二賣的防范，尤其是設(shè)立對(duì)一房二賣所導(dǎo)致的各買受人之間利益的沖突與平衡進(jìn)行精心的制度設(shè)計(jì)。

我國(guó)物權(quán)法第六條規(guī)定了物權(quán)公示原則：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

第二十條規(guī)定了預(yù)告登記制度：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

物權(quán)法雖然設(shè)計(jì)了預(yù)告登記制度及物權(quán)公示原則，為一房二賣的審判提供了法律依據(jù)，但該制度的確立不但沒有很好的預(yù)防一房二賣，反而使得本來就很脆弱的債權(quán)救濟(jì)更加軟弱無(wú)力。法官往往在同情前買人的情況下，毅然決然的適用物權(quán)大于債權(quán)的原則。

一房二賣的立法建議

嚴(yán)格保護(hù)前買人的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。針對(duì)兩份房屋買賣合同，在不存在違反法律禁止性規(guī)定的情況下，均應(yīng)承認(rèn)其合法性，這在理論界及時(shí)務(wù)界不存在爭(zhēng)議，但兩個(gè)買房人的合同權(quán)利如何實(shí)現(xiàn)，這就涉及到法律規(guī)定的傾斜性。筆者建議嚴(yán)格保護(hù)前買人的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即法律嚴(yán)格規(guī)定賣房人必須將房屋過戶到前買人的名下。而針對(duì)次買人合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，筆者建議針對(duì)賣房人適用懲罰性規(guī)定，由賣房人雙倍返還次買人的購(gòu)房款。如此規(guī)定必定會(huì)對(duì)賣房人產(chǎn)生心里顧忌，從而可以在很大程度上減少一房二賣的發(fā)生。針對(duì)兩個(gè)買房人的權(quán)利保護(hù)，法律傾向于前買人的物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，次買人的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榇钨I人可以獲得一倍于購(gòu)房款的賠償，從而兼顧到了法律的公平。

引入刑事懲罰。一房二賣是道德問題，而法律是道德的最底線。那么，一房二賣的道德問題有沒有沖破道德的最底線而上升為法律問題呢？從民法的角度講，答案是肯定的。但到目前為止還沒有法律規(guī)定對(duì)賣房人進(jìn)行刑事懲罰。一房二賣的行為從小了講違反了誠(chéng)實(shí)信用的民法原則，從大了講破壞了市場(chǎng)的交易秩序。為了維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用的民法原則，或者說做人原則，同時(shí)為了維護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定，筆者建議在一房二賣問題上引入刑法進(jìn)行預(yù)防，采用刑法修正案的形式，在刑法第三章破壞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序罪中增加一節(jié)，并確立新的罪名。