受贈(zèng)的住房對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)的納稅籌劃

胡德仁　劉　亮

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào))下發(fā)后，輿論眾口一詞表示“假贈(zèng)與將徹底杜絕”。原先，房屋無(wú)償贈(zèng)與，只要繳納3％的契稅；而現(xiàn)在除了要繳納5％全額契稅外，再次轉(zhuǎn)手時(shí)，受贈(zèng)人還得以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20％的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收，比正常的買賣繳稅還高。將對(duì)正常的贈(zèng)與需求產(chǎn)生，很大的打擊，而且打擊面很廣。有的人認(rèn)為該文件“明修棧道，暗渡陳倉(cāng)”。感覺像是變相、有條件地征收遺產(chǎn)稅，可能對(duì)我們現(xiàn)行的社會(huì)關(guān)系產(chǎn)生深刻的影響。那么將受贈(zèng)的住房對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)有沒有納稅籌劃的空間呢?

[案例]北京的黃先生2006年9月繼承了一套普通住房性質(zhì)的A住房(當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)格為100萬(wàn))。2009年1月將該房產(chǎn)賣出售價(jià)100萬(wàn)元。那么，他該繳納的個(gè)人所得稅不能按照核定稅率1％征收(即1000000×1％=10000元)，必須要以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。其個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額=(轉(zhuǎn)讓收入一受贈(zèng)時(shí)契稅)×20％=(1000000－50000)×20％=19(萬(wàn)元)(為了簡(jiǎn)化計(jì)算不考慮印花稅)。受贈(zèng)的住房再次轉(zhuǎn)讓時(shí)需繳納19萬(wàn)元的個(gè)人所得稅，而正常轉(zhuǎn)讓相同價(jià)格的二手房只需繳納1萬(wàn)元的個(gè)人所得稅，兩者相差甚遠(yuǎn)。

按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))的規(guī)定，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅應(yīng)先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

假設(shè)在2009年2月份黃先生買了一套價(jià)值100萬(wàn)元的B住房(系普通住房)。按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，黃先生出售住房一年內(nèi)重新購(gòu)房，而且購(gòu)房金額等于原住房銷售額，應(yīng)該全部退還納稅保證金。個(gè)人購(gòu)買普通住宅，在3％稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅，黃先生購(gòu)買這套房屋的成本為100+100×1.5％＝101.5(萬(wàn)元)。同時(shí)黃先生應(yīng)該得到19萬(wàn)元的退稅。

2009年3月份黃先生將B住房以100萬(wàn)元的價(jià)格賣出，這時(shí)黃先生應(yīng)該繳納的個(gè)稅為0，也不用繳納營(yíng)業(yè)稅。

按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)。納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅。即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1％～3％的幅度內(nèi)確定。由于黃先生擬轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)沒有發(fā)生增值，黃先生選擇據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅比較好，因?yàn)檫x擇據(jù)實(shí)征收，黃先生繳納的個(gè)人所得稅為0；如果選擇核定征收要繳納個(gè)人所得稅1萬(wàn)。按照《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(京地稅個(gè)[2006]348號(hào))的規(guī)定，對(duì)于納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，可以采取核定征稅。核定征收率暫按1％執(zhí)行。

按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(國(guó)辦發(fā)[2008]13l號(hào))和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅[2008]174號(hào))的規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷售的按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。黃先生應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加為0，因?yàn)樽》康匿N售收入為100萬(wàn)元，購(gòu)買房屋的價(jià)款也為100萬(wàn)元。

從以上分析我們可以看出，黃先生買賣B住房的收益為－1.5萬(wàn)元。因?yàn)橘IB住房花去101.5萬(wàn)元，而賣出B時(shí)只得到100萬(wàn)元，但通過這樣的買賣可以退還當(dāng)初將受贈(zèng)的A住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的個(gè)人所得稅19萬(wàn)元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19－101.5+100=17.5(萬(wàn)元)。

以上的分析是假設(shè)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的情況下得出的，現(xiàn)假設(shè)房?jī)r(jià)有所上漲，假設(shè)黃先生以110萬(wàn)元的價(jià)格將B住房賣出，這時(shí)應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為；(110－100)×5.5％=0.55(萬(wàn)元)，繳納的個(gè)稅為110×1％=1.1(萬(wàn)元)。這是黃先生買賣B住房的收益為110－101.5－0.55－1.1=6.85(萬(wàn)元)。通過這樣的買賣可以退還當(dāng)初將受贈(zèng)的A住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的個(gè)人所得稅19萬(wàn)元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19+6.85=25.85(萬(wàn)元)。

現(xiàn)假設(shè)房?jī)r(jià)有所下跌，假設(shè)黃先生以90萬(wàn)元的價(jià)格將B住房賣出，這時(shí)應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為0，繳納的個(gè)稅為0。這時(shí)黃先生買賣B住房的收益為90－101.5=-11.5(萬(wàn)元)。通過這樣的買賣可以退還當(dāng)初將受贈(zèng)的A住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的個(gè)人所得稅19萬(wàn)元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19－11.5=7.5(萬(wàn)元)。

假設(shè)黃先生以82，5萬(wàn)元的價(jià)格將B住房賣出，這時(shí)應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為0，繳納的個(gè)稅為0。這時(shí)黃先生買賣B住房的收益為82.5－101.5=-19(萬(wàn)元)。通過這樣的買賣可以退還當(dāng)初將受贈(zèng)的A住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的個(gè)人所得稅19萬(wàn)元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19－19=0(萬(wàn)元)。也就是說本案例中B住房只要能以82.5萬(wàn)元以上的價(jià)格賣出，黃先生就有收益。

籌劃點(diǎn)評(píng)：

1、本案例籌劃的難點(diǎn)是黃先生買的B住房能夠以合適的價(jià)格賣出，因?yàn)辄S先生買B住房的目的是要求退還賣A住房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。

2、按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))的規(guī)定，跨行政區(qū)域售、購(gòu)住房又符合退還納稅保證金條件的個(gè)人，應(yīng)向納稅保證金繳納地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還納稅保證金。有些地方出臺(tái)的政策沒有完全按照中央的政策來執(zhí)行，所以在做納稅籌劃時(shí)，必須進(jìn)一步熟悉當(dāng)?shù)氐亩愂照?。例如廣州市出臺(tái)的政策規(guī)定，一年內(nèi)買賣房屋，符合三個(gè)條件才可以退還個(gè)人所得稅：一是個(gè)人出售及新購(gòu)住房的時(shí)間均發(fā)生在1999年12月2日以后，且出售及購(gòu)買房屋的時(shí)間相隔不超過12個(gè)月(買房賣房不分先后，但期間不超過12個(gè)月)；個(gè)人出售住房的時(shí)間，以個(gè)人所得稅完稅證上代扣稅款的時(shí)間為準(zhǔn)；個(gè)人購(gòu)買住房的時(shí)間，以商品房買賣合同或房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓證明中房產(chǎn)交易所登記確認(rèn)時(shí)間為準(zhǔn)。二是個(gè)人出售及新購(gòu)住房均坐落在廣州地區(qū)范圍(含原兩區(qū)、兩市)內(nèi)。三是個(gè)人出售住房在廣州市國(guó)土房管局辦理房產(chǎn)交易過戶，并由市調(diào)房總站按住房轉(zhuǎn)讓收入全額依1.3％代征了個(gè)人所得稅。