做有良心有道德的開發(fā)商

王靜甫

回望2008年，變幻莫測的中國房地產(chǎn)市場一路跌宕，波瀾起伏。

先是有SOH0中國有限公司董事長潘石屹“百日劇變”的驚人言論迅速得到應(yīng)驗(yàn)；繼而是上海萬科公司在降價傳聞中不再遮遮掩掩，旗下樓盤進(jìn)行了不同程度的促銷，從而明顯擺出樓市走低的“拐點(diǎn)”；還有關(guān)于深圳房價漲跌的“牛徐之賭”，知名學(xué)者通過報端向市民道歉，深圳房價率先領(lǐng)跌全國；更有發(fā)生在7月間，數(shù)額近千億元的深圳“斷供門”事件，引發(fā)了房價跳水和退房的風(fēng)波。

到2008年年末，國家出臺了4萬億元的投資計劃，意在保內(nèi)需、促增長，扭轉(zhuǎn)市場頹勢、恢復(fù)消費(fèi)信心。

據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會等部門發(fā)布的年度報告稱：2008年以來，房地產(chǎn)市場的衰退程度在逐季增加，在房屋交易量、房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降等因素的綜合作用下。房價在去年第三季度出現(xiàn)了首次下跌，去年第四季度房價下跌的幅度繼續(xù)加大。有數(shù)據(jù)顯示，2008年，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.3％，其中新建商品住房下降0.7％。

有業(yè)界人士認(rèn)為，2008年正是中國房地產(chǎn)業(yè)的分水嶺，正當(dāng)房價與房市同步下行空間時，全球金融危機(jī)席卷而來，樓市的降價風(fēng)潮從沿海向內(nèi)地城市蔓延，寒流來襲，“冷市”在所難免。

跨入牛年的門檻，樓市依然沉重，房地產(chǎn)市場仍然難以“回暖”。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，面對愈加殘酷的房地產(chǎn)“冷市”，他們或是通過各種營銷模式來賭運(yùn)氣，或是使出渾身解數(shù)展開自救，更多的則是積極尋找走出困境的良方，正如大通眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理李冀南在接受本刊記者采訪時坦言：“面對‘冷市，企業(yè)信心不可輕棄。”

中國報道：十年不遇的樓市寒流伴隨著金融風(fēng)暴來襲，展望2009年，您認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的整體趨勢是怎樣的?房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)。面臨的最大挑戰(zhàn)是什么?

李冀南：對于房地產(chǎn)市場的整體走勢來講，屢有驚人之語的潘石屹曾給出一個較為悲觀的看法。他認(rèn)為，2009年中國的房地產(chǎn)市場仍會比較低迷。這一年，政府對房地產(chǎn)的政策主要是“松綁”，但這些政策“紅包”能否阻止樓市大幅下滑的趨勢，不光取決于房地產(chǎn)市場自身的情況，更取決于國家總體的經(jīng)濟(jì)形勢，效果還需要進(jìn)一步地觀察。

對于這個看法，我們是感同身受的。中國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了十年飛躍式發(fā)展后，已開始進(jìn)入周期性回調(diào)。這是自1998年住房貨幣化以來，第一次在較為完善的市場經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行的行業(yè)調(diào)整，其后，樓市將進(jìn)入一個健康穩(wěn)健的發(fā)展軌道。從積極的角度看，2009年，有國家宏觀政策的調(diào)控，有地方政策因地制宜的實(shí)施，政策拉動會初見成效，市場運(yùn)行會趨于正常，樓市觀望會漸行漸淡，我們將會迎來一個理性、健康、規(guī)范的樓市發(fā)展走向，這對于尚在發(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是一件很有意義的事。

目前，“過冬”儼然成為房地產(chǎn)業(yè)界使用最多、也最為時髦的詞匯。身處這個低迷市場中的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)，更是背負(fù)著市場遇冷和行業(yè)洗牌的雙重壓力。在市場持續(xù)低迷、多方力量的博弈中，認(rèn)清形勢、絕不輕言放棄信心，這對于困境中的房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。如何度過嚴(yán)冬，是悲觀哀嘆坐等救市還是堅(jiān)定信心積極應(yīng)對?從現(xiàn)在業(yè)界內(nèi)部的溝通和部分的反響看，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都是選擇了后者。因?yàn)橹袊且粋€人口大國，城市化的發(fā)展越來越快，城市人口會越來越多，對房屋住宅的需求也會越來越大，從目前房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系來看，也不難看出潛在市場的巨大。中國報道：時下的樓市，一方面“量”在萎縮，另一方面“價”又堅(jiān)挺，消費(fèi)者對房價的觀望有增無減。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以怎樣的理念在市場中覓得生機(jī)?李冀南：對于絕大多數(shù)的中國老百姓來說，買房子可能要窮盡一生的積蓄，大家都想買品質(zhì)好一點(diǎn)、價位合理一些的好房子，這一點(diǎn)是可以理解的。而房地產(chǎn)企業(yè)追求高附加值和效益最大化，應(yīng)該說也無可厚非，但這個利益觀的前提應(yīng)該是“取之有道”?！暗馈蹦苏\信、守法和貢獻(xiàn)。為老百姓蓋房，必須以誠信為原則，做有良心、有道德的開發(fā)商，更多的還要為社會承擔(dān)一些責(zé)任。

反思過去幾年，追求利益最大化而犧牲項(xiàng)目品質(zhì)成為業(yè)界的一種普遍現(xiàn)象。開發(fā)商拼命地拿地，項(xiàng)目密度越來越大，樓房間距越來越小，個別戶型沒有通透性和采光，使得消費(fèi)者對開發(fā)商失去信任，購房時疑慮重重，結(jié)果是失信于民。近一時期，許多開發(fā)商為了盡快回籠資金，紛紛打出降價促銷的殺手锏，節(jié)日折扣、大型團(tuán)購、贈實(shí)物、贈面積等等，以此來推動樓市打破僵局，其實(shí)老百姓購房真正關(guān)心的是地段、價格和戶型。房地產(chǎn)開發(fā)商踏踏實(shí)實(shí)地為老百姓建房，做到誠信為先，在設(shè)計階段就要根據(jù)客戶意愿，并從各個細(xì)節(jié)層面用心考慮，在實(shí)用、安全、舒適性等多個角度都要做到以人為本，這才是房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展的正道。

作為開發(fā)商，我們不僅要關(guān)注房價的漲與跌，更應(yīng)善于以科學(xué)的、多角度的分析來考量市場。從長遠(yuǎn)來看，對于有眼光和實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，存在著巨大的發(fā)展機(jī)遇。我預(yù)讓在未來幾年的房地產(chǎn)市場上，可能出現(xiàn)幾大現(xiàn)象：國家宏觀調(diào)控政策可能繼續(xù)出臺；土地閘門將越收越緊；房價漲幅還要回落；中小開發(fā)商接連退出市場；二、三線城市將掀起開發(fā)高潮；中小戶型成為市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品。目前，紛繁復(fù)雜的市場態(tài)勢和趨于理性的消費(fèi)者，都對房地產(chǎn)企業(yè)的自身實(shí)力、樓盤設(shè)計、產(chǎn)品品質(zhì)、誠信記錄以及服務(wù)意識等綜合因素提出了更高的要求，能給消費(fèi)者帶來實(shí)惠與信任才是贏得市場的關(guān)鍵，這種綜合因素就是房地產(chǎn)企業(yè)未來的競爭價值。

中國報道：業(yè)界人士分析。激活房地產(chǎn)市場尚需要時間，到年末市場有望回暖。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣調(diào)整好思路以保證自己的長足發(fā)展?

李冀南：要在蓄勢待發(fā)中苦練內(nèi)功，在進(jìn)退維艱時善抓機(jī)遇。我們公司是呼市較早涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的開發(fā)商之一。上世紀(jì)90年代初，作為建筑商，公司是以攬工程的形式來承擔(dān)工程項(xiàng)目，零打碎敲沒有章法，企業(yè)發(fā)展十分緩慢。近幾年來，依靠國家政策，順應(yīng)市場，我們做了三件事。一是實(shí)施企業(yè)改制，把建筑公司轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。二是搞好公司生產(chǎn)和經(jīng)營管理，探索出適合企業(yè)發(fā)展的道路。三是確立異地擴(kuò)張，挺進(jìn)外埠的發(fā)展戰(zhàn)略，而其實(shí)質(zhì)就是外抓機(jī)遇、內(nèi)搞管理，把內(nèi)功練好。

如今面對中國樓市進(jìn)入調(diào)整期，其實(shí)大可不必驚惶失措，有魄力的開發(fā)商會正確認(rèn)識本輪危機(jī)的影響與周期，以“最壞的打算，最好的準(zhǔn)備”來應(yīng)對更為嚴(yán)峻的市場環(huán)境，不管外面風(fēng)潮如何起伏，始終做自己該做的事情。最近幾年，我們企業(yè)發(fā)展和開發(fā)營銷并重，根據(jù)市場實(shí)際，發(fā)揮了二、三線城市房價下降空間小、泡沫輕、金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場影響不是太大等因素，把開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)定位在配套設(shè)施齊全的小戶型，如70平方米以下、40平方米以上的經(jīng)典戶型，使消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)上能夠承受，為大眾所歡迎。

依據(jù)這一思路，2009年初開始，我們已經(jīng)展開新一輪的“品牌與質(zhì)量”主題研究，發(fā)揮公司80％以上專業(yè)技術(shù)人員的優(yōu)勢，貫徹優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元，對項(xiàng)目的施工計劃、銷售計劃適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。在管理方面，從完善企業(yè)內(nèi)部管理上下工夫，在國家宏觀調(diào)控的大背景下，及時轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，以開發(fā)為主轉(zhuǎn)變到以經(jīng)營管理為主，盤活存量資本，創(chuàng)新融資渠道，不斷培育出新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。