公共產(chǎn)品視角下的政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策選擇

章　忠

摘 要：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰對國家的經(jīng)濟發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。政府干預(yù)房地產(chǎn)領(lǐng)域是因為房地產(chǎn)領(lǐng)域存在市場失靈的現(xiàn)象，房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品的屬性。對房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性進行了分析之后，給出了政府完善房地產(chǎn)行業(yè)市場失靈的政策選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 公共產(chǎn)品 貨幣政策 補貼

一、引言

2007年，我國房地產(chǎn)市場總體上價格漲幅較大。受2007年房地產(chǎn)投資過熱的影響，2008年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于30%的同比增長幅度，而整體市場處于理性回歸的態(tài)勢，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。2008年下半年，國際上受金融危機的影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的價格仍然偏高，普通民眾難以承受。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展過程中最為重要的行業(yè)，通過十幾年的運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)的作用越來越明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與否對一個國家的經(jīng)濟具有極強的意義。因此，調(diào)控房地產(chǎn)市場，抑制房地產(chǎn)泡沫成為亟待解決的問題。政府干預(yù)經(jīng)濟的基本依據(jù)是現(xiàn)實市場存在著缺陷即市場失靈，對于不同的市場失靈政府采用的調(diào)控手段是不一樣的（如表1所示）。通過對房地產(chǎn)進行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品的屬性，而對于公共產(chǎn)品必須由政府全部或部分參與提供，因此政府干預(yù)房地產(chǎn)市場必須關(guān)注房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性。

二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟學(xué)分析

房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品的屬性。公共產(chǎn)品(Publicgoods)是私人產(chǎn)品的對稱，是指具有消費或使用上的非競爭性和受益上的非排他性的產(chǎn)品，指能為絕大多數(shù)人共同消費或享用的產(chǎn)品或服務(wù)。如國防、公安司法等方面所具有的財物和勞務(wù)，以及義務(wù)教育、公共福利事業(yè)等。特點是一些人對這一產(chǎn)品的消費不會影響另一些人對它的消費，具有非競爭性；某些人對這一產(chǎn)品的利用，不會排斥另一些人對它的利用，具有非排他性。公共產(chǎn)品一般由政府或社會團體提供。由于具有排他性和非競爭性，因此為了保證最優(yōu)化的公共產(chǎn)品的供應(yīng)量，就只能由政府來供應(yīng)公共產(chǎn)品。

土地作為人類生存的基本條件而具有公共物品的屬性。但是,隨著資本主義制度的發(fā)展,原始積累的需要被私有化了。土地私有化毀壞了其公共物品的屬性,同時,催生了工人階級。在資本主義的剝削下,工人除了勞動力一無所有,而且出賣勞動力的所得也很微薄,但是為了滿足勞動力的再生產(chǎn),資本家及其國家也意識到必須保持工人最基本的生存條件,其中就包括住房條件。因此,盡管從消費性質(zhì)上看,住房屬于具有排他性和競爭性的消費品,從而房地產(chǎn)看來也是具有排他性和競爭性的,但是在發(fā)達的資本主義國家,向窮人提供廉租房仍然是政府不可推卸的責(zé)任。根據(jù)公共經(jīng)濟學(xué)關(guān)于政府的職能界定,普通住房就具有了公共產(chǎn)品的性質(zhì)。相對于富人的豪宅,普通住宅作為必要的生存條件,顯然具有公共物品的性質(zhì),從而相關(guān)的房地產(chǎn)也就具有公共產(chǎn)品的屬性。實際上,正是住宅的這種公共產(chǎn)品屬性才會引發(fā)全社會對高房價的關(guān)注,并將高房價產(chǎn)生的原因歸結(jié)為政府調(diào)控不利。

三、公共產(chǎn)品視角下的政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策選擇

房地產(chǎn)的閑置恰恰表明,市場經(jīng)濟在配置資源的有效性上存在嚴重的失靈,必須引入政府干預(yù)來消除這種失靈,以提高稀缺資源的使用效率。要治理房價偏高的現(xiàn)象,只有從上述的主要原因入手,才能從根本上解決問題。目前出臺的一些政策,主要在于限制商品房的消費,而不從限制商品房的空置率上著手,難以取得好的成效。從房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品的視角出發(fā)，政府應(yīng)選擇的調(diào)控手段有：

（一）補貼

補貼Subsidies是指一成員方政府或任何公共機構(gòu)向某些企業(yè)或個人提供的財政捐助以及對價格或收入的支持，我國對經(jīng)濟適用房就采用補貼政策。經(jīng)濟適用房的補貼方式主要有“實物補貼”和“貨幣補貼”。目前在我國實行的是“實物補貼”的方式,當(dāng)前我國經(jīng)濟適用房的建設(shè)主要享受以下優(yōu)惠政策:一是建設(shè)用地實行行政劃撥,免除了土地出讓金；二是建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收；三是小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用完全由政府負擔(dān)。我國通過這些政策來減少經(jīng)濟適用房的開發(fā)成本,進而降低其市場價格,對具備購買資格的中低收入者進行間接的經(jīng)濟支持。從長期來看，從中長期來看,實行“貨幣補貼”方式是我國經(jīng)濟適用房改革的基本趨勢,建立相關(guān)配套制度不僅是健全經(jīng)濟適用房制度的需要,同時也是發(fā)展房地產(chǎn)市場、完善政府職能的重要任務(wù)。

（二）稅收

稅收是國家滿足社會公共需求，通過法律規(guī)定賦予政府的一種無償參與社會剩余產(chǎn)品分配以取得財政收入的一種權(quán)利。政府憑借國家強制力參與社會分配，必然會改變社會各集團及其成員在國民收入分配中占有的份額，減少了他們可支配的收入，但是這種減少不是均等的，這種利益得失將影響納稅人的經(jīng)濟活動能力和行為，進而對社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。政府正好利用這種影響，有目的的對社會經(jīng)濟活動進行引導(dǎo)，從而合理調(diào)整社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。從我國房地產(chǎn)市場的供求狀況來看，在房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅，只能提高房地產(chǎn)的價格，并不能降低開發(fā)商的利潤，也不能對房地產(chǎn)商品的供給產(chǎn)生影響，反而會使房地產(chǎn)的投資性需求上升。因此應(yīng)該充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用，有力地控制房地產(chǎn)市場的投資性需求。保有環(huán)節(jié)，我國房地產(chǎn)稅種較少，稅負較輕，使得購房者的房地產(chǎn)保有成本較低，不利于抑制房地產(chǎn)投機行為。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中，稅種多達10種，而在房地產(chǎn)保有階段，只有4種。而且城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護耕地的作用。當(dāng)前稅收調(diào)控的重點應(yīng)該是區(qū)分房地產(chǎn)的消費性需求和投資性需求，在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實行差別性的稅收政策，鼓勵消費性需求，抑制投資性需求。

參考文獻：

[1]高鴻業(yè).西方經(jīng)濟學(xué)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2000年版.

[2]陳共.財政學(xué)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，第三版.

注釋：

①公共規(guī)制是指依據(jù)法律權(quán)限制約經(jīng)濟主體活動的行為.

②公共引導(dǎo)是指引導(dǎo)經(jīng)濟主體活動的政策性行為.