基于DTM的商品住宅價格空間分布特征分析

摘要本文借助MAPGIS的DTM分析功能，繪制武漢市商品住宅價格等值線圖，分析空間分布影響因子，并運(yùn)用多元統(tǒng)計學(xué)的方法，建立線性回歸模型，揭示商品住宅價格的空間分布規(guī)律，為政府、房地產(chǎn)開發(fā)商提供決策依據(jù)。

關(guān)鍵詞DTM住宅價格空間分布

中圖分類號:F592文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

目前研究商品住宅價格空間分布規(guī)律的方法主要有空間疊加分析、多元線性回歸分析、克呂格空間插值分析、灰色模型等。利用這些方法，不少學(xué)者對商品住宅價格空間分布做了大量的定性和定量方面的研究，得出了不少有價值的觀點(diǎn)，但有關(guān)武漢市商品住宅及其價格空間分布規(guī)律的研究卻并不多見。本文采用MAPGIS的DTM分析與多元統(tǒng)計學(xué)相結(jié)合的方法，對武漢市商品住宅的價格空間分布規(guī)律進(jìn)行探索研究。

1數(shù)據(jù)來源

由于城市發(fā)展的不均衡，各個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況有巨大差異的，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r參差不齊。本文選用武漢市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較成熟的硚口、武昌、江岸、江漢等七個中心城區(qū)作為研究區(qū)域，以揭示其價格空間分布規(guī)律。

依據(jù)武漢房地產(chǎn)網(wǎng)站(億房網(wǎng)www.fdc.com.cn )近期公布的樓盤，選取了具有代表性的230個樓盤作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，運(yùn)用ACCESS數(shù)據(jù)庫編制樓盤信息(名稱、空間位置、價格、項(xiàng)目性質(zhì)等信息)，并對影響樓盤價格的交易情況、期日、住宅用途等因素進(jìn)行修正，以消除個別因素對價格的影響。

選取武漢市最新的城區(qū)地圖，將其掃描為柵格格式，運(yùn)用MAPGIS軟件數(shù)據(jù)提取功能，矢量化該市主干道路、湖泊、水系、橋梁等現(xiàn)狀地物，作為本文研究的基礎(chǔ)底圖。

2研究方法

2.1 建立空間數(shù)據(jù)庫

首先，根據(jù)研究用樓盤數(shù)據(jù)中樓盤位置的詳細(xì)說明，借助MAPGIS的點(diǎn)位標(biāo)示功能，將研究用樓盤全部標(biāo)記在圖上，同時系統(tǒng)自動賦予樓盤ID，檢查并調(diào)整ACCESS數(shù)據(jù)庫中同一樓盤編碼，使其與系統(tǒng)自動產(chǎn)生的樓盤ID一一對應(yīng)，完成樓盤點(diǎn)位圖的建立，為樓盤數(shù)據(jù)屬性連接做好準(zhǔn)備。

其次，運(yùn)用MAPGIS的屬性連接功能，以樓盤的編碼為匹配數(shù)據(jù)，依次將樓盤信息包括名稱、位置、價格等屬性字段連接起來。并利用MAPGIS的屬性附為注釋的功能將樓盤信息層的某屬性與相應(yīng)的樓盤點(diǎn)在圖上同時顯示。如將房價與樓盤點(diǎn)同時在圖上顯示，使房價等值線的繪制成為可能。

最后，運(yùn)用MAPGIS 的文件轉(zhuǎn)換功能，將樓盤信息(.wt)格式文件轉(zhuǎn)換成為(.wa t)明碼格式文件，經(jīng)挑選、刪除不需要的信息后，得到樓盤位置在樓盤點(diǎn)位圖上的X、Y坐標(biāo)，并以樓盤ID為匹配數(shù)據(jù)，與價格信息組成樓盤的三維坐標(biāo)(X、Y、Z)數(shù)據(jù)，其中，Z為商品住宅價格。

2.2 商品住宅價格等值線的繪制

借助MAPGIS的DTM分析功能，以上述樓盤三維坐標(biāo)(X、Y、Z)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，按照以下步驟可以生成等值線:(1)獲取離散點(diǎn)數(shù)據(jù);(2)離散數(shù)據(jù)網(wǎng)格化;(3)生成等值線;(4)修改、完善等值線及其高程文件;(5)利用電子沙盤，生成三維模型，更形象、直觀地描述等值線圖(見圖一)。

2.3選取影響商品住宅價格的區(qū)位因子

為了確定區(qū)位因子，從可操作性、權(quán)威性及研究用數(shù)據(jù)資料容易獲取等角度出發(fā)，來選取對本文研究區(qū)域內(nèi)商品住宅價格有影響的社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、自然因素等區(qū)位因子。

本文確定的區(qū)位因子如下:

(1)a為到主干道的距離;(2)b為到商業(yè)中心的距離;(3)c為到學(xué)校的距離;(4)d為到長江、漢江的距離;(5)e為到風(fēng)景名勝(包括湖泊)的距離。因子a、d的獲取是借助MAPGIS的距離量算功能，逐個量取獲得的;因子b、c、e的獲取是以每個樓盤到最近的商業(yè)中心、學(xué)校、景點(diǎn)的直線、最近距離為準(zhǔn)，借助軟件，計算中心點(diǎn)間的距離，獲取因子數(shù)據(jù)。

2.4建立回歸模型

借助SPSS軟件，以上述區(qū)位因子數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立回歸方程，并在顯著水平€%Z=0.01上，檢驗(yàn)因變量和自變量相關(guān)性，剔除對價格影響不大的因子，得到武漢市商品住宅價格和影響因子的回歸方程如下:

PRICE=2889.06+1087.8X1-965.54X2+456.90X3+923.34X4+896.54X5

3 武漢市商品住宅價格空間分布特征分析

武漢市商品住宅建設(shè)呈現(xiàn)出長江與漢江沿岸、湖泊周圍的分布比較集中，內(nèi)環(huán)至外環(huán)范圍內(nèi)分布比較零散，但逐漸增多的總體態(tài)勢，表現(xiàn)出武漢市的中心區(qū)居住功能正在向外推移，符合一般城市發(fā)展的規(guī)律。

由于長江與漢江在武漢市匯合，形成“兩江三鎮(zhèn)”的特殊地理格局，武漢市商品住宅價格的空間分布除了具有一般城市商品住宅價格空間分布相同的規(guī)律外，還具有武漢特色的分布特點(diǎn)。

(1)點(diǎn)軸模式點(diǎn)軸模式中的點(diǎn)主要是指特殊地域具有代表性的樓盤，而軸主要是指道路沿線、長江、漢江等線狀地物。

對于點(diǎn)模式而言， 以下樓盤正是由于它們的特殊地理位置使其價格偏高。位于武漢市長江二橋旁邊的武漢天地御江苑，由于瀕臨長江沙灘，風(fēng)景秀麗，且長江二橋從此穿過，交通極其便利，房價高達(dá)17000元/平方米;位于卓刀泉北路和八一路交匯口的恒源卓悅假日樓盤，東臨東湖風(fēng)景區(qū)、西接武漢大學(xué)，環(huán)境宜人，區(qū)位優(yōu)勢明顯，促使房價高達(dá)為9700元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域其他樓盤的價格。

對于軸模式而言，這種模式在武漢市商品住宅三維空間分布圖上已經(jīng)得到很好的體現(xiàn)，從圖上可知:漢口的發(fā)展大道、解放大道、黃浦大街以及武昌區(qū)的徐東路、中南路等主要道路沿線區(qū)域多為三維圖的山脊區(qū)域，顏色為紅色，向外延伸，顏色逐漸變淺，再由淺變?yōu)榫G，價格依次逐漸降低。表明城市主要干道沿線有眾多樓盤，如:創(chuàng)世紀(jì)廣場、世貿(mào)大廈、萬科金色家園等樓盤，價格都在萬元/平方米以上，普遍高于周圍樓盤的價格。

(2)擴(kuò)散模式由于市區(qū)的人流過于集中， 帶來了一系列的問題， 如:交通問題、居住環(huán)境質(zhì)量的下降、房價比較高等。人們又把近郊區(qū)作為安家的新選擇， 較低的開發(fā)成本、良好的居住環(huán)境和便利的交通條件促使城市周邊和郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)。隨著周邊地區(qū)大規(guī)模的開發(fā)，帶來了人氣和商機(jī)，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格又起到了推動作用。

另外，“兩江三鎮(zhèn)”的特殊地理環(huán)境造就了武漢市商品住宅的空間分布規(guī)律有其獨(dú)特的特點(diǎn)?？v觀武漢市城市的發(fā)展，“橋”的興建成為推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的驅(qū)動力，同時也是影響商品住宅價格的空間分布的重要因子。經(jīng)查閱武漢市歷年的統(tǒng)計年鑒，二橋修建以前，徐東大街周圍為農(nóng)村地區(qū)，房屋偏低偏矮，且居住比較分散，農(nóng)民生活水平低。二橋修建后，周圍地區(qū)迅速發(fā)展，樓盤林立，房價飛速上漲，與二橋修建前形成鮮明的對比。這一點(diǎn)在三維圖上也得到很好的體現(xiàn)，連接二橋的黃浦大街、徐東路范圍內(nèi)等值線密集，樓盤價格出現(xiàn)峰值，而周圍地區(qū)價格偏低，形成名副其實(shí)的高價中心。

4問題與展望

通過運(yùn)用DTM分析功能對武漢市商品住宅價格空間分布規(guī)律的分析，可以看到更真實(shí)的武漢市商品住宅需求的空間分布狀況，得到商品住宅價格的主要影響因子，可以為政府、房地產(chǎn)開發(fā)商的決策提供信息支持。

但是，商品住宅價格系統(tǒng)是一個復(fù)雜的動態(tài)系統(tǒng)，涉及社會、經(jīng)濟(jì)、自然等子系統(tǒng)，影響因素錯綜復(fù)雜，僅僅考慮道路、學(xué)校、商業(yè)中心、景點(diǎn)等幾個因素是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而應(yīng)該全面地、動態(tài)地考慮對商品住宅價格有影響的社會、經(jīng)濟(jì)、自然等驅(qū)動因素，建立一個時間和空間、動態(tài)與靜態(tài)相結(jié)合的綜合模型來分析、研究系統(tǒng)，并最終以圖形的形式表示出來。最近，有部分學(xué)者開始運(yùn)用系統(tǒng)動力學(xué)與GIS相結(jié)合的方法，來研究商品住宅價格的動力因素，但是，還不是成熟，處于起步階段，不過這將是未來的一個研究的方向。