房地產泡沫問題研究

摘要我國房價這幾年一路飆升，嚴重超出居民的收入增長速度。對于我國目前的房地產市場是否出現了泡沫問題，經濟學界和政府部門及房地產開發(fā)商展開了激烈地爭論。本文針對泡沫產生的根源以及我國房地產業(yè)的發(fā)展現狀與問題，提出了當前如何使我國的房地產業(yè)健康發(fā)展的相關建議。

關鍵詞房地產泡沫泡沫經濟

中圖分類號:F592文獻標識碼:A

1 房地產泡沫

1.1涵義

泡沫或泡沫經濟一詞，通常指虛擬資本的過度增長。在市場經濟中，通過各種手段，使得某種商品、某種資產或股票的價格猛漲，遠離其實際價值。這種猛漲形成的高價，不能長期維持，最終會像泡沫一樣地破滅。它是高速度、高消費帶來的高價值而產生的違反價值規(guī)律、違背常規(guī)的經濟現象?，F在我們對它的解釋是:在市場經濟中，一種或一系列資產在經歷過連續(xù)的漲價過程后，其市場價格遠遠高于實際價值的經濟現象。

房地產泡沫是指房地產價格脫離其基礎價值而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)，是房地產行業(yè)內外因素共同作用的結果。一般認為房地產泡沫就是房地產價格高于市場基礎決定的合理價格的部分。因為建筑物系勞動產品，其價格相對較穩(wěn)定、較易判別，所以房地產泡沫實質上是指地價泡沫，是經濟泡沫的一種重要的表現形式。

1.2房地產泡沫產生的原因

從經濟學的角度看，房地產泡沫的產生是一種經濟狀態(tài)失衡現象。導致這種失衡狀態(tài)的原因是多種多樣的。主要有以下幾點:①過度投機;②消費者的心理預期;③非理性擴張;④政策導向;⑤結構性矛盾等。

1.3泡沫形成的后果

泡沫形成會產生嚴重的后果，主要表現在:①泡沫經濟會強化正常的景氣波動，使經濟系統(tǒng)具有更大的不穩(wěn)定性;②泡沫經濟具有通貨膨脹效應;③泡沫經濟扭曲了價格信號，導致形成不合理的資源配置;④泡沫經濟的再分配效應會拉大收入差距;⑤資產泡沫破滅最終會導致金融危機。

2 我國房地產業(yè)的現狀與問題

房地產業(yè)是國民經濟中吸納就業(yè)人數最多的行業(yè)，目前從業(yè)人員數高達300多萬人，每年創(chuàng)造的增加值占新增國民生產總值2個百分點。直接創(chuàng)造的增加值和直接拉動的關聯產業(yè)占全部國民生產總值的六分之一。

隨著城市化進程的推進，以及建設“小康”目標的逐步實現，中國房地產有持續(xù)發(fā)展的空間。但近年來，一些城市的房價不平靜的急劇飆升，異?；馃?，并累聚風險。這讓每一個關心我國經濟健康成長的人十分擔憂?？傮w分析我國的房地產業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內運行，但是有些局部的、結構性問題也應引起足夠的重視。我國房地產業(yè)的主要問題有:

(1)房地產投資穩(wěn)步上升，地域熱點顯現。(2)銷售率空置率，地域分化明顯。(3)價格基本平穩(wěn)，結構變化突出。(4)房地產信貸發(fā)展有喜也有憂。

3 防范房地產泡沫的重要舉措

隨著房地產在經濟中地位的提升，它對經濟的影響也越來越受到重視。 面臨著房地產泡沫的威脅，我們可以采取多種措施來預控房地產泡沫。從眼前來看，筆者認為我們可以做好以下幾方面的工作:

3.1從土地源頭入手，規(guī)范土地市場

首先，應通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區(qū)經濟長遠發(fā)展奠定基礎。

其次，加快有形土地市場的建設，實現國有土地使用權交易的公正、公開、公平性。公開招標拍賣可以為所有企業(yè)提供平等競爭的機會，避免“黑箱”操作的諸多弊端。招標并不是簡單的價高者得標，政府可用綜合指標，包括企業(yè)的資質、以往的開發(fā)業(yè)績、土地使用方向、開發(fā)項目的市場前景等，來確定中標者的資格。這樣，政府才可以有效的調控土地供給的規(guī)模、條件、時序和位置，同時，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。

再次，各城市政府應對土地儲備量、待拍賣的土地、現有土地使用結構、規(guī)劃、評估價格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利便利。

最后，對違規(guī)違紀者，包括土地用途與規(guī)劃不符，對各種以圈地謀取暴利為目的經營活動或政府官員違法亂紀的應給予嚴厲的制裁，以保障市場秩序的正常運行。

3.2加強對房地產價格的監(jiān)測與調控

建立城市基準地價與公示地價制度，編制并定期發(fā)布各類房地產價格指數，建立房地產交易價格評估制度與成交價格申報制度，對土地投機嚴重的地區(qū)實行交易監(jiān)視區(qū)與交易許可制度;加快土地出讓的市場化，減少層層加價轉手的收益;政府根據土地市場行情適時收購土地或增加土地出讓，以調控土地市場。

3.3設計嚴密合理的房地產稅制

這樣可以抑制土地過度投機，引導土地持有者合理提高土地利用效益。如對空置土地征空地稅;對投機收益開征土地增值稅;征收土地保有稅，提高囤積土地不作開發(fā)利用的成本等。

3.4健全住房保障制度

加強經濟適用住房的供應和管理，明確經濟適用住房購買、租賃對象的具體標準，嚴格核定銷售價格，執(zhí)行住房面積規(guī)定，完善申請、審核、公示和購買程序;全面建立城鎮(zhèn)廉租住房制度，廣泛開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查，全面掌握本地區(qū)廉租住房保障需求情況，建議建立一個詳細、完備的保障對象檔案并根據廉租住房保障需求，以財政預算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面。對財力薄弱地區(qū)，要通過公積金增值優(yōu)先安排;健全保障體系，建議制定住房保障的相關法律法規(guī)，依法保障住房困難家庭，并且在城鎮(zhèn)房屋拆遷中，對困難家庭要按各地規(guī)定實行最低補償，滿足被拆遷困難家庭的基本居住需求。

3.5調控建造高檔樓盤，鼓勵建造中低檔住宅并控制好價格，以平抑房價

住房是一種特殊的商品，也應該體現政府對人民生活的保障。 因此，在房地產市場快速發(fā)展的同時，政府相關部門應積極推動適合中低收入家庭需求的中低檔住房的開發(fā)建設，引導居民理性購房，適度限制投機炒作。有的購房者辦完了產權證，立即進行轉讓，這將推動房價上漲，久而久之，會造成泡沫增長。 因此，在鼓勵投資購房的同時，應適度限制投機炒樓。

3.6加大地方政府的責任

政府應適時發(fā)出警告，公告有關市場信息，加強對投資者市場風險的教育，調整市場情緒，改變、更正大眾的信心與預期狀態(tài)，使市場參與者變得冷靜、理性，盡量化解群體行為的非理性。