謎

2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在經(jīng)過(guò)了意外的“小陽(yáng)春”、轟轟烈烈的“地王”之爭(zhēng)、受政策轉(zhuǎn)向而冷卻后，房?jī)r(jià)的漲跌又一次成了市場(chǎng)討論的焦點(diǎn)。未來(lái)的房?jī)r(jià)何去何從，也許沒(méi)有人真的知道。

金巖石：未來(lái)高端項(xiàng)目房?jī)r(jià)將突破30萬(wàn)元

以2009年1月1日為基準(zhǔn)，北京、上海的房?jī)r(jià)將在未來(lái)五年漲一倍，高端項(xiàng)目的房?jī)r(jià)很可能突破每平方米30萬(wàn)元。

第一，城市化是未來(lái)三十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要走出產(chǎn)能過(guò)剩危機(jī)，必須向內(nèi)需導(dǎo)向轉(zhuǎn)型，而擴(kuò)大內(nèi)需的源頭是城市化，城市化的助推器是房地產(chǎn)。

第二，中國(guó)正處于城市化加速階段，土地和房產(chǎn)由于相對(duì)和絕對(duì)的稀缺性，具有了投資與消費(fèi)兩重性。對(duì)土地的投資有開發(fā)性溢價(jià)，對(duì)房產(chǎn)的投資有交易性溢價(jià)，目前房地產(chǎn)剛性需求中有相當(dāng)部分不是消費(fèi)而是投資。

第三，從投資角度看，由于股市沒(méi)有開放融資融券業(yè)務(wù)，普通投資人不能借錢投股票，而房地產(chǎn)的按揭融資功能補(bǔ)充了股市的缺陷，從而進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)的螺旋式上漲趨勢(shì)。

第四，從超級(jí)城市的角度看，中國(guó)城市化進(jìn)程中非常可能形成北京、上海兩大超級(jí)都市，人口數(shù)量將比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立體空間分割來(lái)解決生活空間的稀缺性。

任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)暴跌不會(huì)給有房人和無(wú)房人帶來(lái)任何好處

今年1～8月份的銷售增長(zhǎng)已超過(guò)了自住房制度改革以來(lái)的任何一年，即使后四個(gè)月的銷售環(huán)比不再增長(zhǎng)，全年的銷售總量也會(huì)超過(guò)歷史最高水平的2007年。

如果銷售量和價(jià)格都保持同比增長(zhǎng)，那么，“拐點(diǎn)”從何而來(lái)?“拐點(diǎn)”論只會(huì)讓正在恢復(fù)中的投資再次被抑制，讓本來(lái)就不堅(jiān)定的信心再次備受打擊。如果投資不上去，過(guò)了今年還會(huì)有多少房子供市場(chǎng)選購(gòu)?沒(méi)有適度的存量支撐，又如何穩(wěn)定市場(chǎng)以減少大起大落?

當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌時(shí)，必然出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的惡化和個(gè)人家庭資產(chǎn)的縮水，并不會(huì)給擁有房產(chǎn)的多數(shù)人帶來(lái)任何好處，也不會(huì)給未購(gòu)房人帶來(lái)任何好處。年初價(jià)格尚未恢復(fù)時(shí)的銷售低迷，恰恰說(shuō)明價(jià)格下跌的危險(xiǎn)并沒(méi)有給想購(gòu)房者帶來(lái)任何收益。最終需求的爆發(fā)是在看到預(yù)期的漲價(jià)曙光之后，而非前景一片黑暗之時(shí)。

潘石屹：未來(lái)三五年房地產(chǎn)不變的是過(guò)剩

中國(guó)的房地產(chǎn)就像中國(guó)經(jīng)濟(jì)，未來(lái)三五年，永遠(yuǎn)不變的是過(guò)?！，F(xiàn)在是生產(chǎn)能力過(guò)剩、原材料過(guò)剩，勞動(dòng)力過(guò)剩，房地產(chǎn)也不例外。2008年11～12月，全國(guó)有5，2萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，很多國(guó)際基金經(jīng)理都盯著一些房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，看誰(shuí)要破產(chǎn)，看誰(shuí)的資金鏈支撐不住。

一年前，雷曼兄弟破產(chǎn)之后，中國(guó)就知道大病來(lái)臨，便迅速出臺(tái)了存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、自有資本金比例下調(diào)等系列政策，也包括“4萬(wàn)億”的救市計(jì)劃，而房地產(chǎn)的復(fù)蘇便是寬松的貨幣政策所帶來(lái)的效果。如果貨幣政策繼續(xù)寬松，房?jī)r(jià)還有上漲的趨勢(shì)。但是，寬松的貨幣政策與全世界的救市政策一樣，是在金融危機(jī)時(shí)一定要吃的“藥”，但不能長(zhǎng)期吃。

曹建海：房?jī)r(jià)長(zhǎng)期回落的走勢(shì)無(wú)法改變

近期，京滬樓市成交量出現(xiàn)大幅度下降，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了“打折”現(xiàn)象，市場(chǎng)“拐點(diǎn)”信號(hào)已經(jīng)隱約出現(xiàn)。樓市成交明顯下跌，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)雖然不會(huì)立即下跌，但隨著成交量的下滑，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

房?jī)r(jià)回落是長(zhǎng)期趨勢(shì)，未來(lái)兩年后、三年內(nèi)，中國(guó)城市房?jī)r(jià)有50％的調(diào)整空間：第一，貨幣政策作為短期干擾因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期上漲，甚至是報(bào)復(fù)性上漲。但2007、2009年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，瘋狂信貸政策注定不能持續(xù)，房?jī)r(jià)將在信貸政策失去空間之后補(bǔ)跌。

第二，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)缺乏根本的拉動(dòng)動(dòng)力，政府大規(guī)模投資屬于飲鴆止渴，未來(lái)時(shí)期加上房?jī)r(jià)崩潰造成的影響，政府投資可能給中國(guó)銀行業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)。

第三，要考慮房?jī)r(jià)——收入比、房?jī)r(jià)一租金比、房屋空置率等指標(biāo)所顯示的房地產(chǎn)泡沫崩潰的危險(xiǎn)。因此，不管政府如何保房?jī)r(jià)，都不能改變房?jī)r(jià)長(zhǎng)期回落的走勢(shì)，最遲2010年3、4月份回落，而且是一個(gè)深度回落的開始。

時(shí)寒冰：高房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)買力的透支已經(jīng)達(dá)到極限

高房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)購(gòu)買能力的透支已經(jīng)到了無(wú)法修補(bǔ)的地步，房?jī)r(jià)下跌是必然也是唯一的趨勢(shì)，任何外力都無(wú)法阻止或改變這種趨勢(shì)。

如果對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境與中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合評(píng)估，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，2009年的樓市，供應(yīng)與需求是嚴(yán)重脫節(jié)的，而房?jī)r(jià)與購(gòu)買力又是嚴(yán)重脫節(jié)的。需求和購(gòu)買力決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，作為購(gòu)房主體，中等收入群體應(yīng)該是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵，但中國(guó)的中產(chǎn)階層遲遲不能形成。

如果沒(méi)有中產(chǎn)階級(jí)作為依托，中國(guó)的房?jī)r(jià)只能是少數(shù)人的游戲。這種游戲在2007年走到了盡頭，當(dāng)王石提出“拐點(diǎn)論”，并斷然掉頭的時(shí)候，幾乎所有的開發(fā)商都在嘲笑他，一如當(dāng)年巴菲特拋掉中石油引發(fā)的嘲笑。

在任何行業(yè)，前瞻性都是非常重要的。如果沒(méi)有購(gòu)買力支撐，中國(guó)房?jī)r(jià)是不可能繼續(xù)保持上漲勢(shì)頭的。開發(fā)商、地方政府官員長(zhǎng)達(dá)十幾年對(duì)房地產(chǎn)的透支，已經(jīng)達(dá)到了極限，現(xiàn)在是為過(guò)度透支接受市場(chǎng)報(bào)復(fù)的時(shí)候了。

當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高的時(shí)候，高房?jī)r(jià)與人們的收入嚴(yán)重背離，就會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。加之供應(yīng)本身的不斷膨脹，房?jī)r(jià)的下跌在所難免。

牛刀：該是給高房?jī)r(jià)算總賬的時(shí)候了

不管我們?cè)覆辉敢猓瑢?duì)高房?jī)r(jià)算總賬的日子已經(jīng)不遠(yuǎn)了。其實(shí)，現(xiàn)在已經(jīng)有很多人在算賬，開發(fā)商和政府在算賬，說(shuō)房?jī)r(jià)的69％都交給政府了。政府只和開發(fā)商討論地價(jià)問(wèn)題，國(guó)土資源部經(jīng)過(guò)調(diào)查后回應(yīng)，地價(jià)只占房?jī)r(jià)的23，2％，開發(fā)商啞口無(wú)言。

中國(guó)的高房?jī)r(jià)這筆賬雖然不糊涂，但不好算?，F(xiàn)在開發(fā)商和政府算的都是小賬，回避了大賬，那就是高房?jī)r(jià)盤剝了多少居民的財(cái)富，破壞了多少社會(huì)規(guī)則，養(yǎng)活了多少貪官污吏，抑制了多少生產(chǎn)力和消費(fèi)力。如果算大賬，今年上半年的房?jī)r(jià)上漲是毫無(wú)道理的，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，弊遠(yuǎn)大于利。

沒(méi)有誰(shuí)想去算總賬，只是有些矛盾是無(wú)法回避的，算總賬是逼出來(lái)的。真正給高房?jī)r(jià)算總賬的，一定是中央政府。二十年前，日本政府給高房?jī)r(jià)算總賬時(shí)，只出臺(tái)了《土地融資限令》，房?jī)r(jià)大降80％?？墒遣怀雠_(tái)行嗎?不行。這就是政治。所以，中國(guó)的中央政府僅僅出臺(tái)土地融資限令還不行，還要出臺(tái)限制土地融資的產(chǎn)業(yè)政策、增收增大住宅持有成本的物業(yè)稅政策和回收流動(dòng)性的貨幣政策，對(duì)高房?jī)r(jià)算一次總賬，看看房子究竟值多少錢?

易憲容：房?jī)r(jià)回歸理性

我將會(huì)減少發(fā)言

今年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，是信貸資金涌動(dòng)的結(jié)果。今年上半年，全國(guó)住房按揭貸款達(dá)4793億元，同比多增加了2633億元；在今年7月份的3559億元貸款中，個(gè)人貸款就占了1800億元，個(gè)人住房按揭貸款快接近2007年房地產(chǎn)泡沫最大的一年。

由于今年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也可能造成房?jī)r(jià)下跌。信貸監(jiān)管部門也發(fā)出了信號(hào)，有關(guān)方面最近又出臺(tái)了通知，要求各銀行嚴(yán)格按照以前的房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行。

目前，房地產(chǎn)過(guò)熱不是局部性的而是全局性的，房地產(chǎn)泡沫正在被逐漸吹大。中國(guó)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是不低的，只不過(guò)是房?jī)r(jià)上漲還沒(méi)有將這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)而已。

目前很多人投資房地產(chǎn)以防通脹，但事實(shí)上，房地產(chǎn)并不一定具備穩(wěn)定的升值保值功能。

房地產(chǎn)不應(yīng)也不能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，如果這樣，未來(lái)高房?jī)r(jià)一定會(huì)造成很大的社會(huì)沖突。

當(dāng)房?jī)r(jià)逐步回歸理性時(shí)候，我將會(huì)減少發(fā)言。