牛刀：購房入戶難解樓市難題

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由于樓市的持續(xù)低迷,開發(fā)商想盡各種辦法推銷房子。很多城市推出“購房入戶”政策來吸引更多人買房。然而,這一政策如果大規(guī)模放開,將給城市帶來不可預(yù)計的壓力

在所有房地產(chǎn)問題中,購房入戶可能是最難分清是非的。主要原因是,戶籍管理制度設(shè)計本身就不具備前瞻性,并且有意無意地束縛著生產(chǎn)力,給中國的城鄉(xiāng)之間設(shè)立了一個藩籬。從社會發(fā)展的眼光來看,這種設(shè)置城鄉(xiāng)之間身份歧視的制度本不應(yīng)長久。但是,需要多少時間能夠得到改變,是誰也無法預(yù)料的。

戶籍制度制約人口流動

從戶籍管理的屬性來看,戶口也是一項政府的公權(quán)。像所有的公權(quán)一樣,戶口本身是沒有價值的,但是,因為城鄉(xiāng)之間的差別,給戶口附屬了價值。這種價值是不可買賣、不可流通的,否則,就是違法的。但中國的現(xiàn)實是,因為各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡,有的城市入戶門檻比較高,有的城市比較低,高低之間的這種落差,決定了戶口不可避免地產(chǎn)生了附屬價值。

中國的戶籍是不可以自由流動的。在鼓勵農(nóng)村人員向城市流動時,缺乏體制保證。因為戶籍的設(shè)置,城市與城市之間的人口也不能隨意流動,不僅導(dǎo)致了子女教育、社會保障等許多問題上的身份歧視,也影響了城市人口、社會福利和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體規(guī)劃。

由于體制上的缺陷,給戶口附屬了價值,導(dǎo)致很多城市在吸引資金、吸引人才方面,附贈戶口準(zhǔn)入。如果政府這樣做,法律是不可追究的,但前提是,戶口準(zhǔn)入必須以公權(quán)對公事。嚴(yán)格地說,政府在出臺相應(yīng)戶口準(zhǔn)入辦法時,應(yīng)交人大通過才能執(zhí)行,因為政府不是立法機(jī)構(gòu),只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。對任何一項公權(quán)的使用,都要有法可依。

戶籍制度滋生腐敗

由于戶籍管理有特定的意蘊(yùn),是一種公權(quán),因此,戶籍管理部門就有了某種特權(quán)。現(xiàn)在,戶籍管理是獨(dú)立的,不與納稅憑證和社會保障掛鉤。所以,戶籍在推進(jìn)社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮方面,已經(jīng)成了一種累贅,它的存在其實就起到“管、卡、壓”的作用。但是,如果現(xiàn)在就取消戶籍制度,城鄉(xiāng)之間巨大的經(jīng)濟(jì)、社會和文化上的落差,會導(dǎo)致某些城市人口爆炸。

現(xiàn)在很多城市推出的購房入戶政策,其實是把公權(quán)的附屬價值,補(bǔ)貼給房價。如果我們是一個很發(fā)達(dá)的國家,政府對戶籍也不存在管制,在這個前提下,購房入戶是人人都應(yīng)該享有的權(quán)利。問題是,在現(xiàn)有的戶籍制度下,政府把戶籍作為一項商業(yè)行為的附加條件在使用,這樣做的直接后果就是買賣公權(quán)。一個國家,到了政府的公權(quán)都可以買賣的時候,官員的腐敗也就不可避免。

中國的腐敗,很多都是體制造成的。官員一旦掌控了某種權(quán)力,就難于抵御來自各方的巨大利益誘惑。因此,很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾經(jīng)呼吁取消戶籍管制,消滅城鄉(xiāng)之間的差別,促進(jìn)城鄉(xiāng)之間人員、信息、資金的流動。從中國未來的發(fā)展趨勢上看,這些呼吁無疑是正確的。但從中國目前的國情來看,戶籍制度還不能在短時間內(nèi)取消。所以,戶籍已經(jīng)成為中國社會的一個雞肋,食之無味,棄之可惜。即使把腐敗問題放在一邊,單純談購房入戶對目前樓市的刺激效應(yīng),也是微乎其微。

中國國情不適合購房入戶

深圳曾經(jīng)在寶安、龍崗兩區(qū)實行過五年的購房入戶政策,最后被迫取消。當(dāng)時,深圳市政府在寶安、龍崗兩地實行購房入戶的主要目的,不是為了刺激樓市,而是因為與特區(qū)內(nèi)相比,寶安、龍崗兩區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后,人員普遍以短期流動為主,長期定居的人口很少,對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)、消費(fèi)、教育、醫(yī)療等都有影響,當(dāng)然,對樓市的影響也很大。在這種情況下,深圳市在這兩個區(qū)推行了購房入戶政策。

深圳市在推行了這項政策后,對于樓市的刺激效應(yīng)并不是很明顯。而且,在入戶人員的結(jié)構(gòu)上普遍存在幾大問題:一是文化結(jié)構(gòu)不可控,很多入戶人員文化程度很低;二是年齡結(jié)構(gòu)不可控,很多人讓自己的父母入戶,增加了城市社會保險、醫(yī)療等負(fù)擔(dān),與一個創(chuàng)業(yè)型的移民城市的要求不相符;三是戶口私下買賣不可控,那幾年,寶安、龍崗私下買賣戶口成風(fēng),敗壞了社會風(fēng)氣。

深圳市委書記劉玉浦曾說,購房入戶增大了城市的管理成本。每個城市的人口規(guī)模與這個城市的負(fù)載能力應(yīng)該協(xié)調(diào)起來,城市發(fā)展也要有一個比較長遠(yuǎn)的規(guī)劃。從中國一二線城市目前的情況看,大部分城市存在人口密度過高的現(xiàn)象。世界上也有很多城市像東京、曼哈頓,人口密度也很高。但是,那些城市的社會財富分化沒有中國這么嚴(yán)重,而且他們的社會保障水平也堪稱世界一流,人口多一點、密度大一點,不會發(fā)生社會性不穩(wěn)定因素,對經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有好處。

購房入戶對樓市刺激不大

目前,一些主要的二線城市在強(qiáng)行推行購房入戶,可以說,真正因為戶口原因買樓的,在整個購買群體中不會超過10%。因為附帶了戶口,如果買樓者自己又不需要,那唯一的辦法就是委托中介把戶口賣出去。長此以往,老百姓會非常不滿。而且,二線城市的公共設(shè)施、城市交通、教育醫(yī)療、社會保障的負(fù)載能力都有限,一旦大量的人口購房進(jìn)城,對城市的就業(yè)會造成非常大的壓力。

從這些推行購房入戶的城市來看,地方政府基本屬于“病急亂投醫(yī)”狀態(tài)。他們并沒有認(rèn)真思考為什么樓市會發(fā)生今天這個狀況,房子為什么賣不動,土地為什么拍不出去。而是首先想到還有哪些權(quán)利可以變現(xiàn)?如果要解決樓市的根本問題,不從問題的根兒上去解決,是很可怕的。因為購房入戶不僅僅會導(dǎo)致腐敗,而且也破壞了社會制度,讓政府由“裁判員”變成了“運(yùn)動員”,赤裸裸地自己下場踢球。

事實上,二線城市即使實行購房入戶政策來刺激樓市,也是起不到多少作用的。二線城市樓市的根本問題,是前期炒作過度,地方政府為了賺錢,瘋狂供應(yīng)土地,缺乏基本規(guī)劃,從而導(dǎo)致整個樓市供過于求,產(chǎn)品積壓嚴(yán)重。這種情況下,一定要遵循經(jīng)濟(jì)和價值規(guī)律,讓市場來解決問題,而不是用買賣政府公權(quán)的方式來托市,結(jié)果只會讓事態(tài)變得更嚴(yán)重?，F(xiàn)在的問題是,真正對戶口有需求的人,不一定有支付能力,也買不起房子;而真正買得起房子的人,對戶口又沒有需求。

只有降價銷售才是目前中國樓市難以回避的選擇,地方政府任何的公權(quán)價值,與目前市場期待的房價下調(diào)預(yù)期相距甚遠(yuǎn)。既然政府的公權(quán)都能買賣,依據(jù)商業(yè)規(guī)律,購買者有權(quán)評估其是否具有價值,有多大的價值。如果戶口在市面上只值三五千元,沒有哪個傻瓜會為了這一點小利去買一套價格昂貴的房子。

再說,政府制定經(jīng)濟(jì)規(guī)劃,一定要有戰(zhàn)略眼光,不能為了眼前利益犧牲長遠(yuǎn)利益。很多矛盾的爆發(fā),就是長時間形成的。在缺少民主的體制下,一旦爆發(fā)社會矛盾就是大矛盾。購房入戶也是這樣,一旦很多城市人口出現(xiàn)爆炸,幾千萬人就地失業(yè),那將是什么后果?地方政府只顧幫開發(fā)商賺錢,而犧牲一個城市的長期發(fā)展,不但不值,而且風(fēng)險巨大。

推出購房入戶政策的城市

購房入戶政策曾是拉動樓市的法寶,最早出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代后期的我國房地產(chǎn)市場?！俺泽π氛摺笔翘幱谝痪€的北京、上海等城市,之后更多的城市跟進(jìn)效仿。此后,由于購房入戶政策導(dǎo)致城市人口過快增長,并帶來了教育、社保負(fù)擔(dān)等問題,再加上房地產(chǎn)市場進(jìn)入繁榮期,不少城市取消了這一政策。

2008年下半年,全國樓市遭遇“嚴(yán)冬”,很多地方再次祭起“購房入戶”大旗。最早調(diào)整政策的是杭州,實施范圍由原先的特別區(qū)域擴(kuò)大到主城區(qū),落戶主城區(qū)的購房標(biāo)準(zhǔn)最低為80萬元;2008年12月12日,成都市實施購房落戶新政;2009年1月19日,武漢市發(fā)布購房落戶新政細(xì)則,對購房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問題進(jìn)行了明確;2009年1月20日,重慶也出臺政策,規(guī)定在主城區(qū)購買建筑面積90平方米以上商品房,可將戶口遷入主城區(qū);牛年春節(jié)一過,天津市調(diào)整了藍(lán)印戶口管理政策,決定從2009年2月4日開始,申辦天津市藍(lán)印戶口購房款由原來統(tǒng)一的100萬元不同程度地調(diào)低。