商業(yè)銀行如何防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

韓臨暢

[摘 要]本文主要分析了個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，探求商業(yè)銀行體系中的風(fēng)險(xiǎn)因素。我們認(rèn)為帶來風(fēng)險(xiǎn)的因素主要有以下三個(gè)方面：信貸前的調(diào)查不足；銀行業(yè)務(wù)的概念偏差；銀行內(nèi)部控制制度的不足。最后提出了防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施建議。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)銀行 住房貸款 信貸風(fēng)險(xiǎn) 操作風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)的金融等一些市場(chǎng)得到了較快的發(fā)展，近年來我國(guó)年均GDP增長(zhǎng)達(dá)到10%左右，在一定程度上帶動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

但是，我國(guó)一些行業(yè)的過快發(fā)展也導(dǎo)致了一系列弊端逐漸出現(xiàn)，如在房地產(chǎn)行業(yè)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對(duì)我國(guó)的財(cái)政稅收收入以及GDP增長(zhǎng)作出了很大的貢獻(xiàn)，但是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資性房屋的購(gòu)買數(shù)量的快速增加以及比重的迅速上揚(yáng)，房?jī)r(jià)偏高、增速過快等問題也相繼出現(xiàn)，這導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加和貸款操作難度提高。

本文將對(duì)目前個(gè)人住房貸款所存在的風(fēng)險(xiǎn)來源作出歸納，然后從商業(yè)銀行的角度作出深層次的原因分析，最后針對(duì)導(dǎo)致這些風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生因素對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范提供建議和對(duì)策。

一、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)來源

近年來，雖然我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了較大的發(fā)展，但一些由于發(fā)展過快導(dǎo)致的問題也相繼暴露，如在房地產(chǎn)行業(yè)，投資性房屋的購(gòu)買數(shù)量的快速增加以及比重的迅速上揚(yáng)，房?jī)r(jià)偏高、增速過快等問題也相繼出現(xiàn)，這導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加和貸款操作難度提高。筆者認(rèn)為，這些風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾個(gè)方面：

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)，是指由于政策的改變導(dǎo)致投資者的投資收益發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)。近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，GDP等指標(biāo)快速上升，但逐漸呈現(xiàn)出投資過熱的現(xiàn)象，通貨流動(dòng)性過剩、投資具有盲目性等問題相繼出現(xiàn)。由此，我國(guó)的貨幣政策開始從緊，2007年，人民銀行6次上調(diào)基準(zhǔn)利率，目前五年期貸款利率和存款利率已分別達(dá)到7.83%和5.85%，第一套個(gè)人住房五年期按揭利率更是從5.814%上升到6.6555%。

1．利率、匯率調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，商業(yè)銀行和個(gè)人住房貸款的借款人簽訂合同的利率主要為浮動(dòng)利率，而許多借款人在借款時(shí)只是計(jì)算了貸款的額度、還款本息以及每月還款數(shù)量，考慮每月收支是否能維系平衡，忽視了可能存在的利率調(diào)整。在浮動(dòng)利率機(jī)制下，借款人每期的還款金額會(huì)隨著基準(zhǔn)利率的變化而變化。一旦貸款基準(zhǔn)利率出現(xiàn)較大幅度的上升，借款人的還款壓力將明顯增加，信貸風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)提高。

2．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化

國(guó)家經(jīng)濟(jì)的宏觀環(huán)境變化會(huì)直接影響國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)，而導(dǎo)致宏觀環(huán)境變化的因素是多方面、不確定的。

在過去的前幾年中，我國(guó)一直處在通貨緊縮的環(huán)境，為刺激消費(fèi)需求，國(guó)家曾鼓勵(lì)銀行開展包括個(gè)人住房貸款在內(nèi)的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。但是近年來，我國(guó)已慢慢走出了通縮的環(huán)境，而居民消費(fèi)習(xí)慣存在慣性，不可能馬上改變，如果宏觀調(diào)控措施不到位，只會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：要么進(jìn)入新一輪的通貨膨脹，要么我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展硬著陸。這其中任何一個(gè)現(xiàn)象發(fā)生都會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家必然會(huì)適時(shí)的調(diào)整政策干預(yù)市場(chǎng)，如果忽視這些宏觀環(huán)境的變化，會(huì)提高銀行信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

1．“假按揭”現(xiàn)象

按揭貸款一般是指借款人在購(gòu)房過程中，由于沒有足夠的資金，而以所購(gòu)買的房屋為抵押物向銀行借款的一種信貸形式。所謂的假按揭，就是以按揭的名義套取銀行貸款的行為。

在一定的程度上，假按揭鉆了法律的空缺：首先，由于假按揭的實(shí)際借款人與名義借款人不一致，而與銀行簽署合同的對(duì)象是名義借款人，因此當(dāng)違約發(fā)生時(shí)，實(shí)際借款人并不需要付出太多的損失；其次，由于抵押合同是基于主債權(quán)合同的從合同，因此當(dāng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系解除時(shí)，抵押關(guān)系也被解除，會(huì)造成因抵押物買賣糾紛導(dǎo)致銀行抵押權(quán)失效；另外，希望通過假個(gè)貸套取銀行貸款資金的開發(fā)商多為實(shí)力不濟(jì)者，因此即使暫時(shí)取得了銀行貸款，其后續(xù)的資金來源仍然得不到保證，項(xiàng)目可能無法完成，從而給銀行信貸資金帶來巨大的損失。

2．開發(fā)商使用虛假資料

目前，由于房地產(chǎn)行業(yè)火熱且收益高，相當(dāng)一部分企業(yè)進(jìn)入了房地產(chǎn)的投資，但是由于開發(fā)商繁多且各企業(yè)資質(zhì)良莠不齊，銀行很難對(duì)企業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)。而且，一些開發(fā)商本身資質(zhì)較低、實(shí)力不強(qiáng)，嚴(yán)整影響到這些開發(fā)商的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，由于這些資質(zhì)不強(qiáng)的開發(fā)商實(shí)力有限，很難提供出比較優(yōu)質(zhì)的貸款抵押物，甚至不能滿足國(guó)家相關(guān)貸款規(guī)定。

3．借款人還款能力變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

還款能力是指借款人償還其向銀行貸取的本金和利息的能力，是貸款人對(duì)借款人進(jìn)行貸前調(diào)查的首要內(nèi)容。

但是，借款人的還款能力不是一成不變的，在長(zhǎng)達(dá)幾年甚至幾十年的還款期限內(nèi)，借款人不可能保證其收入以及其還款能力穩(wěn)定不變，不可能保證在接下來的一段時(shí)間內(nèi)不發(fā)生離異、殘疾甚至意外死亡，而在日趨激烈的社會(huì)環(huán)境下，借款者也不可能保證自己的工作穩(wěn)定。如果借款人一旦收入發(fā)生變化或者由于其他因素影響而導(dǎo)致還款能力不足，商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)就面臨風(fēng)險(xiǎn)。

4．房產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)縮水減值也同樣會(huì)對(duì)銀行個(gè)人住房貸款的影響。

首先，目前很多人選擇采用“以房養(yǎng)房”的方式供房，房地產(chǎn)價(jià)值的下降會(huì)直接影響房屋的出租價(jià)格，由此導(dǎo)致借款人的還款能力下降，無法按時(shí)歸還貸款資金和相應(yīng)的利息。

其次，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅度下降，會(huì)導(dǎo)致大部分投資型房貸借款者收益小于成本，從而選擇放棄歸還貸款，造成銀行損失。

(三)操作風(fēng)險(xiǎn)

貸款人操作風(fēng)險(xiǎn)是指因?yàn)殂y行工作人員在實(shí)際工作中出差錯(cuò)或者銀行貸款流程本身存在缺陷而導(dǎo)致貸款損失發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

貸款人操作風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

首先，放貸銀行沒有進(jìn)行充分的貸前調(diào)查，只是分析項(xiàng)目的可行性和抵押物實(shí)際價(jià)值的調(diào)查，卻忽略了對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析。

其次，貸后檢查不及時(shí)，檢查制度流于形式，對(duì)借款人的貸后實(shí)際情況掌握不足。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)深層次原因分析

（一）貸前調(diào)查存在不足

貸前調(diào)查是銀行進(jìn)行信貸業(yè)務(wù)的前提，只有在貸前進(jìn)行充分的調(diào)查以后，銀行才可以根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定貸不貸款以及貸多少款。但是，近年來，由于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房屋價(jià)格快速上升，房屋逐漸變?yōu)橐环N增值工具，相對(duì)價(jià)值比較穩(wěn)定，這導(dǎo)致許多商業(yè)銀行在對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查中，過多的重視調(diào)查抵押物的價(jià)值，認(rèn)為只要有好的抵押物就有了依靠，可以放款，而輕視了對(duì)借款人其他方面如借款人還款能力的調(diào)查，提高了銀行房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）銀行經(jīng)營(yíng)理念存在偏差

那么，是什么原因?qū)е裸y行貸前調(diào)查不足的情況存在，筆者認(rèn)為這在一定程度上是由于銀行經(jīng)營(yíng)理念存在偏差所造成的。

目前，銀行住房貸款業(yè)務(wù)在短時(shí)間內(nèi)具有一定的收益性和安全性，因此逐漸被銀行作為重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，并將該業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)量作為工作人員考核達(dá)標(biāo)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)在獎(jiǎng)勵(lì)辦法中。商業(yè)銀行這種為了追求經(jīng)濟(jì)利益的方法本無可厚非，但是，商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)人員為了完成任務(wù)，容易放松對(duì)貸款的調(diào)查。

（三）內(nèi)控制度不完善

除了銀行理念偏差對(duì)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)存在影響外，內(nèi)控制度的不完善也嚴(yán)重影響了貸款業(yè)務(wù)的質(zhì)量。

導(dǎo)致內(nèi)控制度有效性缺乏的因素有很多，如在以下幾個(gè)方面：

首先，上級(jí)行沒有針對(duì)下級(jí)行的具體情況制定適當(dāng)?shù)馁J款審批條件，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

其次，人民銀行的信貸記錄具有一定的滯后性，通過人行征信系統(tǒng)取得的信貸調(diào)查結(jié)果不全面。

另外，貸后檢查也存在一定的缺陷。目前，如果出現(xiàn)貸業(yè)務(wù)還款不及時(shí)的情況，在前兩次逾期時(shí)都只是象征性的收取罰息并加強(qiáng)聯(lián)系，從一定的程度上來說，貸款逾期只要能保證資金安全性，甚至可以為銀行增加利息收入。

三、防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查

貸前調(diào)查是任何貸款的前提，當(dāng)然也包括個(gè)人住房貸款。我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查包括對(duì)抵押物的調(diào)查和對(duì)借款人其他資信情況的調(diào)查，而其他資信情況則包括借款人還款能力等方面。

借款人抵押物價(jià)值固然重要，但是并不可以就此忽視對(duì)借款人其他資信情況的調(diào)查。目前，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查中，很多調(diào)查都是出于形式，并沒有保證調(diào)查的質(zhì)量，這導(dǎo)致銀行的授信部門不能根據(jù)借款人的實(shí)際情況作出有效的個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

（二）樹立正確的商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)理念

由于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)理念存在偏差、獎(jiǎng)勵(lì)考核機(jī)制歪曲，以及內(nèi)控制度存在缺陷，貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)被進(jìn)一步加大。因此，要降低商業(yè)銀行個(gè)人住房風(fēng)險(xiǎn)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，需要正確商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)理念。

首先，由于目前住房貸款業(yè)務(wù)在短時(shí)間內(nèi)具有一定的收益性和安全性，因此逐漸被銀行作為重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，并將該業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)量作為工作人員考核達(dá)標(biāo)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)在獎(jiǎng)勵(lì)辦法中。

其次，銀行應(yīng)該加強(qiáng)從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)再教育。商業(yè)銀行在從業(yè)人員有一定的基數(shù)比例是非金融專業(yè)人員，很多業(yè)務(wù)人員都是在接觸業(yè)務(wù)以后才真正開始學(xué)習(xí)金融知識(shí)，這導(dǎo)致銀行從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)不夠全面，缺乏對(duì)金融形勢(shì)的分析能力，無法及時(shí)意識(shí)到業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在，如果對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)并加以考核，則可以規(guī)避或者減少這些風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善銀行內(nèi)控制度

要降低個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，除了要加強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和正確其經(jīng)營(yíng)理念外，更重要的是，要從根本上完善銀行本身的內(nèi)控制度。

針對(duì)前面所提到的內(nèi)控制度存在的漏洞，筆者認(rèn)為，要在以下幾個(gè)方面加以改善。

首先，要加強(qiáng)上下行以及各部門之間的溝通和協(xié)調(diào)。由于上級(jí)行并不了解下級(jí)行所承接的貸款業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，因此很難光從客戶資料上分析借款人的實(shí)際資信情況，這樣就容易導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

其次，目前個(gè)人征信系統(tǒng)存在一些瑕疵，比如商業(yè)銀行往往在貸款資金發(fā)放后才向人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)提出更新要求，這使得人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)的信息披露存在滯后性，也為借款人一房多貸的情況發(fā)生提供了可能。

第三，銀行應(yīng)當(dāng)完善貸后管理體系。

四、結(jié)束語

通過以上的分析，本文認(rèn)為，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要成因來自于商業(yè)銀行本身，如貸前調(diào)查不完善等，而促使這些情況存在的原因主要是由于銀行經(jīng)營(yíng)理念存在偏差以及銀行內(nèi)控制度本身的不完善。針對(duì)這些情況，筆者認(rèn)為如果加強(qiáng)銀行貸款業(yè)務(wù)貸前調(diào)查的力度，樹立正確的商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)理念，同時(shí)完善商業(yè)銀行內(nèi)控制度，我國(guó)商業(yè)銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)將得到一定的緩解。

參考文獻(xiàn)

[1]陳向東：“當(dāng)前個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對(duì)策”，《濟(jì)南金融》，2007年第2期

[2]陸焱：“淺談虛假個(gè)人住房貸款的起因及防范措施”，《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，2006第11期