論房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究之重要性

摘要：對房地產(chǎn)建設(shè)項目進行可行性研究是房地產(chǎn)基本建設(shè)管理中的一項重要基礎(chǔ)工作，是保證房地產(chǎn)建設(shè)項目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟效果的科學(xué)方法，可行性研究在房地產(chǎn)項目投資決策和項目運作建設(shè)中具有十分重要的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)項目；可行性研究

中圖分類號：F21文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-1145（2009）05-0011-02

可行性研究是房地產(chǎn)建設(shè)前期工作的重要步驟，是編制房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。對房地產(chǎn)建設(shè)項目進行可行性研究是房地產(chǎn)基本建設(shè)管理中的一項重要基礎(chǔ)工作，是保證房地產(chǎn)建設(shè)項目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟效果的科學(xué)方法，可行性研究在房地產(chǎn)項目投資決策和項目運作建設(shè)中具有十分重要的作用。

一、可行性研究在房地產(chǎn)建設(shè)前期中的作用

房地產(chǎn)工程項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據(jù)。社會主義市場經(jīng)濟投資體制的改革，把原由政府財政統(tǒng)一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業(yè)和個人的多元投資格局，打破了由一個業(yè)主建設(shè)單位無償使用的局面。因此投資業(yè)主和國家審批機關(guān)主要根據(jù)可行性研究提供的評價結(jié)果，確定對此項目是否進行投資和如何進行投資，是項目建設(shè)單位決策性的文件。批準(zhǔn)的可行性研究是項目建設(shè)單位籌措資金特別是向銀行申請貸款或向國家申請補助資金的重要依據(jù)，也是其他投資者的合資理由根據(jù)。凡是應(yīng)向銀行貸款或申請國家補助資金的項目，必須向有關(guān)部門報送項目的可行性研究。銀行或國家有關(guān)部門通過對可行性研究的審查，并認(rèn)定項目確實可行后，才同意貸款或進行資金補助。如世界銀行等國際金融組織以及我國建設(shè)銀行、國家開發(fā)銀行等金融機構(gòu)都要求把提交可行性研究作為建設(shè)項目申請貸款的先決條件。

可行性研究是編制項目初步設(shè)計的依據(jù)。初步設(shè)計是根據(jù)可行性研究對所要建設(shè)的項目規(guī)劃出實際性的建設(shè)藍圖，即較詳盡地規(guī)劃出此項目的規(guī)模、方案、總體布置、流程、設(shè)備選型、勞動定員、三廢治理、建設(shè)工期、投資概算、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等內(nèi)容。并為下一步實施項目設(shè)計提出具體操作方案，初步設(shè)計不得違背可行性研究已經(jīng)論證的原則?？尚行匝芯渴菄腋骷売媱澗C合部門對投資實行調(diào)控管理，編制發(fā)展計劃、投資、技術(shù)改造投資的重要依據(jù)。由于房地產(chǎn)建設(shè)項目尤其是大中型項目考慮的因素多，涉及的范圍廣、投入的資金數(shù)額大，可能對全局和當(dāng)?shù)氐慕?、遠(yuǎn)期經(jīng)濟生活帶來深遠(yuǎn)的影響，因此有些項目的可行性研究內(nèi)容更加詳細(xì)，可作為計劃綜合部門實際對項目投資調(diào)控管理的重要依據(jù)。近年來，國家提出實施項目法人責(zé)任制，過去那種普遍存在的條塊行政隸屬關(guān)系和無經(jīng)濟責(zé)任的狀況已大部分被合同經(jīng)濟關(guān)系所代替。項目法人及項目主管部門可依據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究同國內(nèi)或國外有關(guān)組織和生產(chǎn)業(yè)主簽訂項目所需的原材料、能源資源、運輸、工程設(shè)施、工程發(fā)包、水電供應(yīng)以及資金籌措等協(xié)議合同。可行性研究是項目建設(shè)單位擬定采用新技術(shù)、新設(shè)備研制供需采購計劃的依據(jù)?？尚行匝芯恐袑M建項目采用新技術(shù)、新設(shè)備已進行了可行性分析和論證認(rèn)為是可行的，項目建設(shè)單位可依據(jù)可行性研究擬定的新技術(shù)引進和采購新設(shè)備的計劃。

批準(zhǔn)的可行性研究是房地產(chǎn)項目建設(shè)單位向國土開發(fā)及土地管理部門申請建設(shè)用地的依據(jù)。因為可行性研究對擬建房地產(chǎn)項目如何合理利用土地的設(shè)想提出了辦法和措施，國家開發(fā)部門和土地管理部門可根據(jù)可行性研究具體審查用地計劃，辦理土地使用手續(xù)?？尚行匝芯繛榇_保房地產(chǎn)項目達到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環(huán)保部門對項目進行環(huán)評、具體研究治理措施，簽發(fā)房地產(chǎn)項目建設(shè)許可文件的主要依據(jù)。在可行性研究過程中，因為運用了大量的基礎(chǔ)資料，一旦有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文等數(shù)據(jù)不完整，不能滿足下一個階段工作需要時，負(fù)責(zé)初步設(shè)計的部門就需要根據(jù)可行性研究所提出的要求和建議，進一步開展有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文等勘察工作或加強工業(yè)性實驗，補充有關(guān)數(shù)據(jù)。

二、可行性研究與設(shè)計房地產(chǎn)項目管理的關(guān)聯(lián)作用

可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的重要依據(jù)，也是進行初步設(shè)計和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)。可行性研究不僅對擬議中的房地產(chǎn)項目進行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴(yán)格房地產(chǎn)項目建議書，可研報告的審批制度，確?？裳袌蟾娴馁|(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計初期不能提出高質(zhì)量的、切合實際的設(shè)計任務(wù)書，不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語表達出來，自然也就無法有效地控制設(shè)計全過程。如果使工程的初步設(shè)計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設(shè)計，設(shè)計項目管理與施工肯定會出問題。可行性研究中的總的目標(biāo)如控制不好，在設(shè)計過程中朝令夕改，使設(shè)計者無所適從，顧此失彼，往往造成產(chǎn)品先天不足。因此初步設(shè)計概算必須在可研報告估算控制范圍之內(nèi)，初步設(shè)計未獲批準(zhǔn)，不得進入施工圖設(shè)計階段，重大設(shè)計變更必須報原批準(zhǔn)機關(guān)審批。避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控，給國家及投資業(yè)主帶來巨大損失。房地產(chǎn)工程項目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設(shè)計。如果設(shè)計的房地產(chǎn)項目管理早一點介入到建設(shè)前期中去替業(yè)主把好關(guān)，在設(shè)計前就對項目設(shè)計提出一些功能要求，設(shè)計中變更工作量就會減少，設(shè)計周期就會縮短。由于設(shè)計任務(wù)書不完整，可行性研究報告深度不夠，使設(shè)計者無從下手，其結(jié)果是設(shè)計圖紙泛泛而繪，邊設(shè)計邊施工，很容易匆忙急就，草率交圖，給施工和項目建設(shè)管理帶來困難。

在現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境中，業(yè)主建設(shè)單位希望挖潛降低工程造價，特別是一些缺乏技術(shù)的專家為他們的項目認(rèn)證、研究，因此下達的設(shè)計任務(wù)書作為設(shè)計依據(jù)的基本文件就很不規(guī)范。可因人而異，條款過于簡單，可執(zhí)行性差，往往還隱藏著一些可行性研究中應(yīng)解決的問題，不能為設(shè)計階段提供良好的設(shè)計環(huán)境，造成設(shè)計工作不應(yīng)有的反復(fù)，甚至在施工中產(chǎn)生過多的設(shè)計變更，造成部分工程廢棄及延誤工期。解決這一問題的最好辦法是設(shè)計項目管理盡早介入，就建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、投資限額等，協(xié)助業(yè)主完善設(shè)計任務(wù)書，選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計，這樣可使下達的設(shè)計任務(wù)書更切合實際，更便于控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，達到控制工程造價的最終目的。

因此，搞好可行性研究和設(shè)計房地產(chǎn)項目管理這兩個環(huán)節(jié)非常有必要，這兩個環(huán)節(jié)的工作做的不細(xì)，決策失誤不但工程項目沒有經(jīng)濟效益，而且損失可能是慘重的?？尚行匝芯颗c設(shè)計房地產(chǎn)項目管理是避免投資決策

失誤、保證工程項目建設(shè)及投產(chǎn)后經(jīng)營效益責(zé)任的重要手段。

三、做好可行性研究的措施

為適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)和市場經(jīng)濟體制改革的需要，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須實現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變：一是改企轉(zhuǎn)制，由過去的附屬于部門的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩⒌氖袌龈偁幹黧w，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度。二是轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，由過去局限于特定行業(yè)開展單一業(yè)務(wù)的職能型機構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛲顿Y建設(shè)全過程服務(wù)、并按照市場機制進行的社會中介機構(gòu)。在當(dāng)前加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部改革，努力提高隊伍素質(zhì)，具有十分重要的現(xiàn)實意義。在日趨激烈的房地產(chǎn)競爭市場，項目的競爭更加激烈。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要勇敢地走向市場，使可行性研究與設(shè)計工作上一個新臺階，轉(zhuǎn)變觀念、加強管理、增強技術(shù)人員的責(zé)任感。設(shè)計是將科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的橋梁，圖紙上每一條線、每一個點和數(shù)字都代表著技術(shù)責(zé)任和一定數(shù)量的資金，設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣對房地產(chǎn)工程建設(shè)有直接的聯(lián)系。因此在我國房地產(chǎn)工程項目中把好工程質(zhì)量關(guān),就是保證房地產(chǎn)工程建設(shè)質(zhì)量的重要途徑?？尚行匝芯恳再|(zhì)量控制為核心，對房地產(chǎn)項目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、布局、規(guī)劃、技術(shù)進步等方面應(yīng)實事求是地科學(xué)分析。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為建設(shè)業(yè)主服務(wù)的精神，熟悉國家和地方對項目建設(shè)有關(guān)法律、政策、規(guī)定，準(zhǔn)確掌握有關(guān)專業(yè)知識，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，真正做到科學(xué)地、獨立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品。

因此，要樹立房地產(chǎn)項目管理的權(quán)威，推進設(shè)計技術(shù)進步，確保投資效益的成效，必須堅持內(nèi)行咨詢內(nèi)行的原則，不能搞外行咨詢內(nèi)行。這對節(jié)省投資，提高勘察設(shè)計質(zhì)量，維護社會公眾利益和國家利益不受損失有著重要的意義。

作者簡介：蔣可揚（1966- ），男，浙江杭州人，供職于浙江新南北投資置業(yè)集團有限公司，研究方向：房地產(chǎn)項目開發(fā)與管理。