樓市有點(diǎn)暖

郇　麗

敏感二套房

3月5日上午，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中說，對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

一時(shí)間，媒體、網(wǎng)絡(luò)的論壇、貼吧紛紛傳遞這條消息，有的說官方已經(jīng)松綁“二套房貸”，有的說溫總理講話掃清了房地產(chǎn)市場陰霾等等。如果這消息是真的，最歡欣鼓舞的是房地產(chǎn)商。

SOHU中國總裁潘石屹在接收《京華時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)說：“溫總理在這次政府工作報(bào)告中，明確了對第二套房的按揭貸款要比照第一套房的執(zhí)行，對房地產(chǎn)市場是一個(gè)重大的利好消息?！?/p>

潘石屹的言論立即招來強(qiáng)烈的反駁，財(cái)經(jīng)評論人牛刀在其博客中寫道：地產(chǎn)界的專家一起來炒作溫家寶的講話是可笑的。憑潘石屹的水平，不可能理解不了溫家寶總理的講話和已經(jīng)出臺的政策的一致性，蓄意歪曲到如此的地步，其誤導(dǎo)市場之心，昭然若揭。

這一年多來，房地產(chǎn)市場的交易膠著狀態(tài)，房地產(chǎn)市場上救市與不救市的激辯是一股不小的力量，空方始終在吶喊：“投資者要堅(jiān)持住，千萬別買房?！钡禺a(chǎn)界又總在吆喝房價(jià)到底論。

自從房地產(chǎn)無緣于“十大振興產(chǎn)業(yè)”，“二套房貸”成為地產(chǎn)界最大的期盼，也成為市場激辯力量最熱鬧的話題。

按照官方解釋，“二套房貸”指第二次貸款購房不享受優(yōu)惠利率，優(yōu)惠不優(yōu)惠之間利率相差50％，月還款相差幾千。目前5年期以上的貸款利率為5.94％，打7折后為4.158％，而上浮10％為6.534％。以30萬元貸20年期為例，按照等額本息還款法，首套房月供1843.015元，本金加利息總額為44.23萬元。二套房月供為2242.728元，還款總額為53.83萬。

這是“二套房貸”松綁與不松綁最直接的賬本誘惑。所以，潘石屹們覬覦“二套房貸”重啟房地產(chǎn)市場不是沒有道理的，“二套房貸”松綁將是一股不可小覷的市場推動力。

市場對“二套房貸”的敏感也源于“二套房”的定義，什么是“二套房”，給了市場太多的想象與操作空間。由于征信系統(tǒng)的缺失，銀行不好認(rèn)定是否是第二套住房，是否是為了改善生活的自住房。據(jù)記者了解，在“二套房貸”限制政策出臺之后，銀行房貸業(yè)務(wù)量縮減了一半，一些銀行對其優(yōu)質(zhì)客戶已經(jīng)開始執(zhí)行利率7折優(yōu)惠政策了。

真假“小陽春”

今年2月份以來，北京、上海、深圳、廣州、天津等國內(nèi)一線城市樓市成交量均出現(xiàn)回暖，被市場稱為“小陽春”。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新中國房地產(chǎn)內(nèi)參顯示，在2月23日至3月1日期間，在其重點(diǎn)監(jiān)測的全國30多個(gè)城市中，成交量環(huán)比上升的城市個(gè)數(shù)占到近90％，環(huán)比下跌的僅有廈門、福州、溫州、蚌埠4個(gè)城市。北京、天津、上海等十大重點(diǎn)城市成交量全面上漲，其中環(huán)比漲幅最小的是蘇州，為8.48％；環(huán)比漲幅最大的為成都，達(dá)到85.88％；其次是杭州、重慶，分別為61.20％和56.87％。

無論這些房屋成交數(shù)統(tǒng)計(jì)是否有誤導(dǎo)，也無論以“周成交量套數(shù)”來判斷房地產(chǎn)市場量價(jià)回升是否科學(xué)，更無論“小陽春”的成因如何，這種久違的溫暖若有政策助推，“小陽春”或可延續(xù)，或者真能迎來房地產(chǎn)市場的反彈。

久違的溫暖讓市場更加敏感，對一條消息的傳遞如此之快與沸騰，以致于3月5日下午，銀監(jiān)會主席劉明康不得不出來說明，“總理原意并非松綁二套房貸，媒體對松綁二套房貸是一種誤讀，二套房貸政策沒有改變?！?/p>

但中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行研究中心主任郭田勇對眼前形勢另有看法，他認(rèn)為，盡管政策表述沒有發(fā)生變化，但相比以前，可以預(yù)見銀行對二套房的放貸標(biāo)準(zhǔn)將會繼續(xù)松動。

雖然未被納入“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”，但房地產(chǎn)業(yè)尋求進(jìn)一步政策支持的努力仍在繼續(xù)。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會關(guān)于振興房地產(chǎn)的提案已經(jīng)遞交兩會。商會認(rèn)為，目前全國空置房屋的數(shù)量將會出現(xiàn)較快上升，2008年末商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米；2009年有可能達(dá)到3億－4億平方米，是往年空置面積總量的2-3倍，房地產(chǎn)市場衰退的形勢已經(jīng)非常嚴(yán)峻。

價(jià)漲還是跌

大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，目前房價(jià)盡管經(jīng)過了多輪調(diào)整，但依然過高，未來2年將繼續(xù)緩慢調(diào)整。而目前市場上9成的企業(yè)都將經(jīng)過調(diào)整而被整合，剩下的房企面臨的局面將是和其他行業(yè)一樣正常的競爭，有的房子能賣出去，有的房子賣不出去，房價(jià)相對平穩(wěn)。

建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森認(rèn)為，現(xiàn)在交易量的上升到底是不是“小陽春”，我認(rèn)為不要過早地下結(jié)論，應(yīng)該再過兩個(gè)月看看，沒有三四個(gè)月的持續(xù)穩(wěn)定，這種結(jié)論就為時(shí)過早了。

牛刀說，上海要買房子的朋友真的不要著急，上海房子多的是，而且各種價(jià)位的房子都不缺。如果5月份不能有效放大成交，那今年上海房價(jià)將有一個(gè)劇烈的下挫，9月一些積壓在炒家手上的樓盤將迎來拋盤的高峰。

其實(shí)，綜合來自于地產(chǎn)商的信息來看，日子并沒有如全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會說的形勢那么嚴(yán)重，在“地產(chǎn)大亨”看來，救市還早得很。

中國社科院金融研究所易憲容說，如果開發(fā)商能夠順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤預(yù)期，讓房價(jià)降低到絕大多數(shù)住房消費(fèi)者有支付能力的價(jià)格水平上，那么房地產(chǎn)市場的需要就能夠釋放出來。