自房地產(chǎn)破囧：上中下三策

王吉緋

2009年中國房地產(chǎn)業(yè)面臨生死大考，既關(guān)系著開發(fā)商的存亡命運，也關(guān)系著千萬消費者“住”之民生，甚至牽連著國民經(jīng)濟(jì)增長之國計。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場能否迅速重返健康發(fā)展軌道，關(guān)鍵在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否拉升，關(guān)鍵在于虛高的房價能否迅速回歸理性。對此，筆者提出一個快速解困房地產(chǎn)問題的政策建議，這就是利用政策工具促使開發(fā)商大幅度降價的原則。

政策只激勵大幅降價

我們已經(jīng)形成一個不容置疑的共識：交易量快速回暖是解決房地產(chǎn)問題的標(biāo)志，而回暖的關(guān)鍵是開發(fā)商大幅度降價。但是，我們?nèi)狈Φ氖墙ㄔO(shè)性方法和技術(shù)性手段。

人所共知，降價可以提升交易量。但開發(fā)商并沒有大規(guī)模降價。其擔(dān)心有二：一是被已經(jīng)高價買房的業(yè)主群起攻之，另一是導(dǎo)致購房者產(chǎn)生新的降價預(yù)期，從而陷入惡性循環(huán)。但慢刀割肉的方式可能的結(jié)果是，肉割了卻交易量還沒上去。

所以筆者認(rèn)為，只有同時滿足兩個條件，住房交易量才能夠提升，缺一不可。首先是開發(fā)商大規(guī)模降價，最好一降到底，其次是改變購房者心理預(yù)期。

購房者在兩種心理狀態(tài)下會買房。一種是，雖然房價跟其他人一樣，但我認(rèn)為該價格已經(jīng)是最低價格，至少不會繼續(xù)下跌。另一種是，雖然不知道房價是否繼續(xù)下跌，但我知道自己比另外一類購房者，得到了額外的、很大的優(yōu)惠。

我們已經(jīng)并且還將繼續(xù)出臺各項政策，改變購房者相對或絕對的心理預(yù)期，調(diào)動其積極性，例如減稅、降息、減少首付比例等組合拳。但是，如果這些利好政策無助于促使開發(fā)商大幅度降價的話，一切努力都將費力不討好，實際作用也微乎其微。

因此，筆者建議，下一步出臺的利好政策，只針對大規(guī)模降價的開發(fā)商才有效。并把這一原則作為評價一項房地產(chǎn)政策好與壞的重要標(biāo)準(zhǔn)，也作為政府出臺政策的出發(fā)點和落腳點。

政府已經(jīng)失去了房地產(chǎn)的定價權(quán)，已經(jīng)無法有效管理房地產(chǎn)行業(yè)價格虛高的問題。但是我們可以規(guī)定，也就是將推行的各項優(yōu)惠政策，只針對降價幅度到一定程度以上的樓盤才有效。不參與降價或幅度不足的樓盤，不能享受該政策。從而讓購房者參與監(jiān)督，并且通過購房者對降價樓盤的追捧，摒棄降價幅度少的樓盤。

此舉一舉三得：購房者得到大筆實惠，開發(fā)商損失部分利潤換取銷售，政府損失部分稅收換取宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。

下策：發(fā)行住房券

方案的設(shè)計——

1．地方政府向符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的特定人群，免費發(fā)放實名制住房券(或購房額度)，持券人與最終住房所有人必須相同。

2．政府規(guī)定在購房時，每補(bǔ)貼100元人民幣，發(fā)放120元住房券，這120元住房券在接受的開發(fā)商那里購房時，具有120元人民幣的購買力。(具體比例根據(jù)各地方情況制定)

3．開發(fā)商收到住房券以后，到指定兌換銀行每120元可以兌換回100元人民幣。(具體比例根據(jù)各地方情況制定)

4．開發(fā)商自愿選擇是否接受住房券。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷售現(xiàn)場明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺的各項支持政策，包括針對開發(fā)商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優(yōu)惠利率等政策。

5．會同房管部門，嚴(yán)查開發(fā)商虛假價格的情況，并請廣大購房者監(jiān)督。

6．允許社會購房者，以現(xiàn)金100元購買120元實名制住房券，從而擴(kuò)大其規(guī)模。

為何是下策——

住房券的好處自不待言，明顯優(yōu)越于實物分房和現(xiàn)金直補(bǔ)。但政府統(tǒng)一購房，統(tǒng)一分配的方式，讓購房者失去了選擇權(quán)。如長沙市于2008年7月開始實施的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼，其實就是等于“直補(bǔ)”開發(fā)商，幾乎是變相托市，不僅無力改變現(xiàn)行房價高企的狀況，還為高房價提供市場支撐。

筆者建議的住房券，免費發(fā)放的部分，限于政府財政的能力，覆蓋的特定人群數(shù)量相對有限，雖然允許社會購房者購買，因為操作麻煩或優(yōu)惠幅度不足等原因，也許不會達(dá)到理想的購買數(shù)量。

更重要的是，住房券雖然達(dá)到了提振交易量的目的，卻沒有對社會購房者做人群和購房數(shù)量的限制，無法區(qū)分消費需求和投資需求，不利于社會公平。希望多買多賣與限制投機(jī)需求保護(hù)消費需求，構(gòu)成了兩難悖論。

同時，住房券沒有存量，即使發(fā)行到一定規(guī)模，比如10億，政府財政已經(jīng)相當(dāng)吃力，但跟房地產(chǎn)存量對比起來，還是無法匹配。所以住房券是下策，雖然短期有效，但是既不治大標(biāo)，也不治大本。

中策：設(shè)立住房平準(zhǔn)基金

方案的設(shè)計——

1．國家(或地方政府)設(shè)立住房平準(zhǔn)基金，在市場上公開收購開發(fā)商的住房，收購價為原項目2008年上半年均價(計算細(xì)則另附)的5折。建議僅收購原項目均價不超過2萬元／平方米的住房(以北京為例)。

2．住房平準(zhǔn)基金將收購回來的住房，以略高于收購價的價格(例如對應(yīng)項目均價的6折)在市場上投放，取得的收益用于建設(shè)廉租房。同時，開發(fā)商銷售房價低于原項目均價6折時，住房平準(zhǔn)基金擁有以原項目均價5折購買的優(yōu)先權(quán)。

3．制定住房公積金及其貸款購房時的特別優(yōu)惠率(即貨現(xiàn)率，定義是“對放棄儲蓄行為或選擇特定消費的一種補(bǔ)償”)，使得持住房公積金的消費者在市場上購房時，無論購買開發(fā)商的住房還是住房平準(zhǔn)基金的住房，都能享受到住房平準(zhǔn)基金收購價(即原項目均價的5折)。

4．開發(fā)商自愿選擇是否接受住房公積金購房的優(yōu)惠方案。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷售現(xiàn)場明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺的各項支持政策，包括針對開發(fā)商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優(yōu)惠利率等政策。

5．嚴(yán)查開發(fā)商的任何市場違約行為，如果出現(xiàn)拖欠銀行貸款、逾期交房、資金斷裂等情況，開發(fā)商必須無條件將項目以均價5折以下的合理價格賣給住房平準(zhǔn)基金，住房平準(zhǔn)基金將應(yīng)支付的款項優(yōu)先代償銀行等債權(quán)人。

6．嚴(yán)查銀行已發(fā)放的開發(fā)貸款，鼓勵銀行發(fā)放新的開發(fā)貸款，但新增貸款的房產(chǎn)、土地等抵押品的計算基數(shù)在原項目均價6折的基礎(chǔ)上再打折扣，以控制風(fēng)險。

為何是中策——

國家設(shè)立平準(zhǔn)基金，以真金白銀的方式，建立購房者消費信心的一種策略。最大的好處是，可以用全覆蓋的方式，一次性將房地產(chǎn)市場的水分?jǐn)D干，讓房價一步跌到位，使得購房者明確地知道，所在城市住房價格的底部在哪里。這樣能夠從根本上改變購房者的心理預(yù)期，快速地提升交易量。

有必要解釋的是，表面上看，住房平準(zhǔn)基金需要大量的資金來源，實際上卻不會。巨大的住房有效需求，在明確底部以后，將充分釋放出來。住房平準(zhǔn)基金的資金來源，可以通過發(fā)行國債、財政撥款、直接募集等方式解決，必要時甚至可以動用國家外匯儲備。而最現(xiàn)實的來源是住房公積金。政府可以考慮授權(quán)住房公積金管理部門使用住房公積金直接入市購房。

住房平準(zhǔn)基金是政府干預(yù)和購房者自由選擇比較完美的結(jié)合形式，但這一策略畢竟是國家或地方政府直接干預(yù)市場，只能是非常時期的特殊手段，不可持續(xù)，也不能經(jīng)常性使用。所以是中策，治了大標(biāo)，沒治大本。

上策：商品雙軌到價格雙軌

方案的設(shè)計——

1．國家或地方政府，規(guī)定使用住房公積金購房時，相對于現(xiàn)金，享受額外的優(yōu)惠率，比如20％，無論是全額還是部分使用住房公積金(建議一人一套的原則)。

2．住房公積金與現(xiàn)金的差額，可以完全由開發(fā)商獨立承擔(dān)，也可以由開發(fā)商和地方政府共同承擔(dān)(例如退稅、退還部分土地出讓金等)。

3．開發(fā)商自愿選擇是否接受住房公積金購房的優(yōu)惠方案。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷售現(xiàn)場明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺的各項支持政策，包括針對開發(fā)商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優(yōu)惠利率等政策。

4．停止新建經(jīng)濟(jì)適用房，對符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的特殊人群，以購房額度進(jìn)行直補(bǔ)。購房額度的優(yōu)惠率，與住房公積金相同。

5．對每一個開發(fā)商樓盤，通過房管部門進(jìn)行監(jiān)督，確保同一開發(fā)商同種房屋的銷售價格，現(xiàn)金=住房公積金(1+貨現(xiàn)率)。

6．政府在出臺各類稅費減免措施和制定利率等系列優(yōu)惠的同時，只負(fù)責(zé)調(diào)整住房公積金的貨現(xiàn)率和住房公積金的購買套數(shù)、轉(zhuǎn)讓規(guī)則等。

為何是上策——

首先，可治大標(biāo)，住房公積金的巨大存量與房地產(chǎn)的存量相匹配，可以迅速提升交易量。2008年全國住房公積金繳存余額超過1萬億元，截至2008年末全國商品房空置面積2億平方米左右，按現(xiàn)行售價計算，在6000億元左右。因住房公積金購房時，往往配比現(xiàn)金和貸款，1元住房公積金至少可以形成3元的購房消費。如果市場的購房需求中，一半是投機(jī)需求(不使用住房公積金)，使用住房公積金的消費需求，只占其中一半，那么住房公積金形成和帶動的有效需求，已經(jīng)10倍于存量房。

其次，可治大本，住房公積金能夠區(qū)分投資需求與消費需求。

住房既是消費品又是投資品，既有消費需求，也有投資需求。房地產(chǎn)價格快速上漲，交易活躍，對整個國民經(jīng)濟(jì)的帶動性是其他任何行業(yè)難以替代的，在世界很多國家，都是支柱產(chǎn)業(yè)。另一方面，房地產(chǎn)市場的繁榮和價格的高漲，又影響“居者有其屋”的和諧社會的基本要求，受到了老百姓的強(qiáng)烈反對。

把投資需求與消費需求分開，是我們住房改革一直在探索的主題。我們采取過的老辦法是，房地產(chǎn)商品雙軌制。簡單說，富人住市場經(jīng)濟(jì)的商品房，窮人住計劃經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)適用房，這種“管房不管人”的政策，造成了大量腐敗尋租空間。

不要將房子分類，應(yīng)該將購房者區(qū)別開來。對困難群體，進(jìn)行購房額度補(bǔ)貼，對工薪階層，給予購房優(yōu)惠，對于投資需求的購房者，不予優(yōu)惠，但也不予壓制。如此做法，其實是在房地產(chǎn)市場中，商品不分貴賤，而“錢”分貴賤。這是新的“價格雙軌制”。

第三，為政府提供了一個現(xiàn)實可行又十分有效的調(diào)控房價的杠桿工具。

政府已經(jīng)失去了住房的定價權(quán)，無論房價上漲還是縮量時，政府都無法使用直接價格杠桿，調(diào)節(jié)市場。有了住房公積金貨現(xiàn)率以后，政府就有了一個長期的價格調(diào)節(jié)工具，就像金融行業(yè)中的利率。理論上，商業(yè)銀行和各類金融機(jī)構(gòu)，都是市場化的，央行不管他們的經(jīng)營，但可調(diào)整利率和貨幣供應(yīng)量，以達(dá)到全社會資金有效配置的目的。

從根本上講，政府既不應(yīng)該對市場化房屋進(jìn)行限價，也不應(yīng)該集資救市，更不應(yīng)該政府出錢蓋房子。如果不是這樣，受金融危機(jī)影響，政府還要去開銀行、造汽車……政府應(yīng)該做的是出臺宏觀政策和運用市場化工具調(diào)控。在房地產(chǎn)市場價格虛高、交易量萎縮的局面下，正是使用貨現(xiàn)率的最好時機(jī)。

第四，貨現(xiàn)率操作簡單、靈活，可執(zhí)行性強(qiáng)，惠及面廣，長期有效。

多年來我們已經(jīng)建立了覆蓋面極廣的住房公積金體制，采用實名制，專門的機(jī)構(gòu)管理，制定優(yōu)惠利率，操作簡單，可執(zhí)行性強(qiáng)，惠及面廣。住房公積金的貨現(xiàn)率，可以由中央政府住房公積金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定，也可以由地方相應(yīng)機(jī)構(gòu)自行規(guī)定。住房商品與金融資金不同，是不動產(chǎn)，具有不可移動性，這就使得住房公積金的貨現(xiàn)率，在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場上，比利率調(diào)整資金，具有更大的靈活性。比如北京希望鼓勵豐臺、順義建立新城，不希望亞北地區(qū)居民更多增加，在制定貨現(xiàn)率時，可規(guī)定豐臺、順義的優(yōu)惠率為25％，而亞北為15％。

第五，兼顧效率與公平。

經(jīng)濟(jì)適用房往往無論在建造標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域，都比市場商品房差。滿足經(jīng)濟(jì)適用房的特殊群體和自住型普通購房群體(例如70/90政策)，由于商品限制，失去了更好商品的選擇權(quán)。同時這些商品的限制，也不利于房地產(chǎn)市場的充分競爭和優(yōu)勝劣汰。這一策略，在給持住房公積金購房的購房者以極大優(yōu)惠的同時，充分尊重了市場選擇權(quán)。

沒錢人的錢，給予額外的補(bǔ)貼和優(yōu)惠，使之增值。讓其購買力超過有錢人的錢，從而體現(xiàn)社會的公平與正義。在解決公平的問題之后，將極大調(diào)動各方購房的積極性，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

第六，曾被忽視的廣大工薪階層，將不受房價漲跌的影響。

中國社會結(jié)構(gòu)，雖然存在貧富差異，但在城市中，不貧不富的人還是絕大多數(shù)。這些不貧不富的人，既無法享受到經(jīng)濟(jì)適用房的好處，又難以承受商品房的高房價。而恰恰是這些大量的城市普通民眾，就是所謂剛性需求的主體。從前我們的制度設(shè)計，無法解決這一矛盾。住房公積金只針對工薪階層的，所以房價的非理性上漲，將被貨現(xiàn)率的調(diào)節(jié)有效地沖抵，從而在制度上保障工薪階層免受高房價之苦。

第七，適用范圍廣：中央政府，地方政府，甚至開發(fā)商也可專為住房公積金打折。

中央政府可以用，地方政府也可以用，甚至開發(fā)商自己也可以組織起來，專為住房公積金打折，相當(dāng)于給了貨現(xiàn)率。當(dāng)然，這一折扣的真?zhèn)危彿空呤悄軌虮O(jiān)督的。

第八，與現(xiàn)行政策并無沖突：無論經(jīng)濟(jì)適用房是否取消，都可以給公積金特別優(yōu)惠。

第九，這一策略，既是制度創(chuàng)新，又是理論創(chuàng)新；既能解決現(xiàn)實問題，又能使房地產(chǎn)行業(yè)長期、公平、健康地發(fā)展。

所以這一策略是上策：購房者既可享受到實惠，又有充分選擇權(quán)；政府出臺宏觀政策，運用貨現(xiàn)率工具，調(diào)整市場；開發(fā)商在提供針對性優(yōu)惠以后，換取大量銷售。