淺談公允價值在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用

王兆金　秦江萍　馮純純

摘要：新頒布的企業(yè)會計準則中最令人矚目的變化莫過于公允價值了，理論界人士也普遍預(yù)計投資性房地產(chǎn)將會在具體的核算方法上引入公允價值模式，然而就目前已公布的房地產(chǎn)上市公司的年報情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并未采用公允價值計量模式。本文就這一現(xiàn)象進行理論分析，找出出現(xiàn)此現(xiàn)象的原因，并就投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式給出幾點注意事項。

關(guān)鍵詞：公允價值投資性房地產(chǎn)

新會計準則中最大的亮點當屬公允價值概念的引入了。理論界人士普遍預(yù)計由于投資性房地產(chǎn)在具體的計量方法上引入了公允價值模式，擁有大量土地使用權(quán)或房產(chǎn)又希望通過收取租金以獲得長期收益的經(jīng)營房地產(chǎn)、園區(qū)的上市公司，一旦在將來轉(zhuǎn)讓現(xiàn)持有的房產(chǎn)必將獲得可觀利潤。并且在房地產(chǎn)市場繼續(xù)向上的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價值將提升，而上市公司的財務(wù)報表即將體現(xiàn)這一利潤。隨之而來的必然是房地產(chǎn)股票的新一輪上漲。

一、投資性房地產(chǎn)中兩種計量模式的對比

(一)投資性房地產(chǎn)的范圍

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！镀髽I(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》中所謂的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

(二)投資性房地產(chǎn)計量模式

1．投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

投資性房地產(chǎn)的確認滿足三個條件：(1)符合投資性房地產(chǎn)的定義；(2)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；(3)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進行初始計量。外購的房地產(chǎn)包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的房地產(chǎn)由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的性房地產(chǎn)按照相關(guān)會計準則的規(guī)定確定。

2．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準模式，并適當引入了公允價值模式。

(1)成本模式。成本是指資產(chǎn)購置或建造時，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額、其他對價的公允價值或者在適當時候按照特定要求進行初始確認時歸屬于該資產(chǎn)的金額。采用成本模式，要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后采用折余成本予以計量。

(2)公允價值模式。由于我國房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不是太高，準則對公允價值的選用等有關(guān)問題做出了較為嚴格的控制，認為如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當采用公允價值模式，否則應(yīng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。一旦采用了公允價值計量，便不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，且以資產(chǎn)負債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)，調(diào)整原賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

(三)投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計人當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計人所有者權(quán)益。

從上面可知，與成本模式相比，無論是在期末計量日還是資產(chǎn)置換日，公允價值模式下很可能會產(chǎn)生差額，即公允價值與原賬面價值的差額，該差額將計入當期損益或所有者權(quán)益，從而會對當期損益和所有者權(quán)益產(chǎn)生一定的影響。

二、上市公司冷淡公允價值的原因

雖然理論界都預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)會普遍采用公允價值計量模式，然而就目前已公布的房地產(chǎn)上市公司的年報情況來看，之前被廣泛看好的公允價值模式似乎受到冷遇，而且很多房地產(chǎn)企業(yè)也表示不會將投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。截至2008年4月27日，在已披露年報的1303家上市公司中，僅9家上市公司選擇公允價值計量模式，并對股東權(quán)益進行了追溯調(diào)整，分別是武漢控股、沱牌曲酒、中國銀行、S深發(fā)展A、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料與津濱發(fā)展。涉及金額最大的是中國銀行，高達33.18億元，調(diào)整金額最小的則是武漢塑料，僅140.11萬元。而陸家嘴、中國國貿(mào)等被市場寄予厚望的公司卻不在此列?，F(xiàn)實與預(yù)計差別竟如此之大，上市公司又為何會如此冷淡公允價值呢?筆者認為，其主要原因有以下四個：

(一)公允價值計量模式下對利潤波動影響較大

企業(yè)采用公允價值核算后，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當期損益。這樣在我國投資性房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值額將持續(xù)為正值，即利潤將會得到持續(xù)地額外提升。但在我國房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，從而引起利潤的較大波動，導(dǎo)致企業(yè)先盈后虧，加大企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險。

(二)稅收問題可能導(dǎo)致在公允價值模式下降低了公司價值

如果公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，將不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，這會增加公司的所得稅，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流下降，從而降低公司價值。所以若沒有稅收配套政策出臺，預(yù)計多數(shù)上市公司將選擇原有的成本模式。

(三)運用公允價值增大了公司經(jīng)營和管理的不穩(wěn)定性

采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)公司的業(yè)績，將更多地受該市場價格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，而這也是大多房地產(chǎn)商不愿讓投資者看到的，另一方面也有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。

(四)公允價值的計量成為房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行新準則的攔路虎

確定公允價值是實施新準則的前提，而規(guī)范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴格的資產(chǎn)評估制度，新準則中并沒有提到應(yīng)該如何評估投資性房地產(chǎn)的公允價值。更別說新準則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件非常嚴格。有一些市場行為根本就沒有一個參照交易體系，符合新準則要求的交易體系很難在短時間內(nèi)形成；況且由于地段、樓層、質(zhì)量、朝向各異，要找到每一處房產(chǎn)如準則所說的活躍市場就更不容易了，為求公允價值而花費昂貴的成本恐怕是大多房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的。

三、我國現(xiàn)行環(huán)境下應(yīng)用公允價值應(yīng)關(guān)注的問題

(一)公允價值計量的選擇問題

公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。具體到房地產(chǎn)又有其獨特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。新會計準則雖然借鑒國際會計準則中的有關(guān)做法，列舉了確定公允價值的三種方法，但從這三種方法中可以看出，采用公允價值計量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的評估機構(gòu)，涉及多個經(jīng)濟環(huán)節(jié)，評估難度較大。

另外，從我國現(xiàn)狀看，評估人員與會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不容樂觀，專業(yè)的評估師隊伍不夠強大，應(yīng)該說目前國內(nèi)的大多數(shù)從業(yè)人員對公允價值運用尚難以適應(yīng)。

(二)必須關(guān)注土地使用權(quán)的用途問題

未確定用途的土地使用權(quán)是新準則在實施過程中的又一難點所在。新準則對地產(chǎn)的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報表時，發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，從準則實施的角度看，如果不對這些內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。

(三)盈余管理問題

公允價值的變動計入當期損益，放變了通常的收益觀。即不再采用單邊調(diào)整減少資產(chǎn)價值的成本。企業(yè)可能會利用會計計量屬性的選擇權(quán)來“創(chuàng)造”賬面利潤。公允價值不僅僅是個計量工具，它更能影響到多方利益主體，它很多時候是估計的結(jié)果，在現(xiàn)階段的實務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具。如何保證公允價值確定的合理性，避免成為企業(yè)隨意操縱業(yè)績的工具，量個十分現(xiàn)實的問題。鑒于會計造假的違規(guī)機會成本遠低于其預(yù)期收益，證券市場監(jiān)管機構(gòu)可以借鑒美國高昂的懲罰性賠償制度對會計造假進行嚴懲。

四、公允價值運用于房地產(chǎn)行業(yè)的前景

(一)公允價值計量將與歷史成本計量共存

公允價值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價值，當然也不能認為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的。可以預(yù)見到，二者將在未來很長的一段時間內(nèi)并存。而我國采取的策略應(yīng)該會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴大使用范圍。

(二)使用公允價值計量會造成房地產(chǎn)企業(yè)的信息成本增加

對于采用公允價值進行會計計量的企業(yè)，會計人員需要在每個會計期末分析各種因素，對資產(chǎn)和負債的公允價值做出認定，這個過程將會大大增加企業(yè)的信息成本。因為與歷史成本相比，取得公允價值穎要花費更多的代價，所以在推動公允價值計量的過程中，必須加強準則的宣傳與指引，并以一定的政制度保證其實施。