商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)部評(píng)級(jí)模型

雷培莉　孫　靜　張　鑫

摘 要：銀行體系一直對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)發(fā)揮著關(guān)鍵作用。文章將結(jié)合內(nèi)部評(píng)級(jí)法對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行模型構(gòu)建，期望能從銀行業(yè)角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)給出科學(xué)合理的內(nèi)部信用評(píng)分。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部評(píng)級(jí)模型 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 商業(yè)銀行

中圖分類號(hào):F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2009)02-258-02

銀行體系一直在中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占有絕對(duì)的主導(dǎo)地位，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)發(fā)揮著關(guān)鍵作用，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和壯大都離不開商業(yè)銀行的金融支持。在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，因其具有投資規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，消費(fèi)周期長(zhǎng)，資本占用量大且回收時(shí)間慢等特點(diǎn)，更離不開商業(yè)銀行的支持。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從80年代開始興起，90年代發(fā)展壯大，經(jīng)過(guò)20多年來(lái)的發(fā)展取得了令人矚目的成就，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)、消費(fèi)與流通中的作用也不斷增強(qiáng)。鑒于2008年美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響甚深，本文將結(jié)合內(nèi)部評(píng)級(jí)法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行模型構(gòu)建，期望能從銀行業(yè)角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)給出科學(xué)合理的內(nèi)部信用評(píng)分，從而有效控制國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)熱。

內(nèi)部評(píng)級(jí)法(the Intenal Rating-Based Approach,IRB)作為巴塞爾新資本協(xié)議的最主要的創(chuàng)新之一，是與標(biāo)準(zhǔn)法相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，指商業(yè)銀行在滿足某些最低條件和披露要求并經(jīng)銀行監(jiān)管當(dāng)局批準(zhǔn)的前提下，以銀行內(nèi)部信用評(píng)級(jí)體系為基礎(chǔ)，根據(jù)自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要素的估計(jì)值來(lái)確定信用風(fēng)險(xiǎn)最低資本要求，確保銀行資本充足，反映銀行特殊風(fēng)險(xiǎn)狀況的一種信用風(fēng)險(xiǎn)管理和資本計(jì)量方法。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款指向授信對(duì)象發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款，即貸款資金用于開發(fā)、建造確定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目用途為向市場(chǎng)出售，同時(shí)項(xiàng)目應(yīng)是能夠產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，貸款的償還應(yīng)主要來(lái)源于所支持項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)開發(fā)貸款不包括對(duì)房地產(chǎn)商發(fā)放的流動(dòng)資金貸款、園區(qū)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備中心貸款，也不包括向房地產(chǎn)商發(fā)放的用于購(gòu)建以對(duì)外租賃為主要目的的房地產(chǎn)項(xiàng)目，或用于購(gòu)置已基本建造完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的評(píng)級(jí)對(duì)象，使用房地產(chǎn)模型進(jìn)行評(píng)級(jí)。

一、房地產(chǎn)模型的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)和我國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，房地產(chǎn)模型特別關(guān)注了房地產(chǎn)項(xiàng)目，將其和發(fā)起人的因素獨(dú)立開來(lái)分別進(jìn)行分析，以更多地關(guān)注項(xiàng)目本身的好壞，這也符合巴塞爾新資本協(xié)議關(guān)于產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)貸款的特別規(guī)定。其模型結(jié)構(gòu)為：（1）核心模型：由六部分構(gòu)成，即項(xiàng)目財(cái)務(wù)模型、項(xiàng)目非財(cái)務(wù)模型、發(fā)起人財(cái)務(wù)模型、發(fā)起人非財(cái)務(wù)模型、項(xiàng)目惡化、區(qū)域模型，其中“項(xiàng)目惡化”僅在貸后監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有關(guān)惡化情況發(fā)生時(shí)才使用，對(duì)核心評(píng)級(jí)進(jìn)行負(fù)面調(diào)整。大部分客戶的核心模型評(píng)級(jí)即為最終評(píng)級(jí)，不需要再進(jìn)行調(diào)整或推翻。（2）評(píng)級(jí)調(diào)整：指評(píng)級(jí)人員在核心模型評(píng)級(jí)的基礎(chǔ)上，因預(yù)警信號(hào)、外部影響和其他特殊情況的影響而對(duì)核心模型評(píng)級(jí)進(jìn)行調(diào)整得到最終評(píng)級(jí)的判斷和調(diào)整過(guò)程。評(píng)級(jí)的調(diào)整包括關(guān)鍵預(yù)警信號(hào)調(diào)整評(píng)級(jí)、外部影響調(diào)整評(píng)級(jí)、推翻調(diào)整評(píng)級(jí)三個(gè)步驟。

二、評(píng)級(jí)步驟

1.充分調(diào)查，依據(jù)掌握的有關(guān)信息做出謹(jǐn)慎、合理的判斷，確認(rèn)發(fā)起人的評(píng)級(jí)對(duì)象。發(fā)起人是指對(duì)申請(qǐng)授信的房地產(chǎn)項(xiàng)目有實(shí)質(zhì)控制和支持的企業(yè)。先根據(jù)選定的發(fā)起人財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)信息得出發(fā)起人財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)，再結(jié)合非財(cái)務(wù)因素使用發(fā)起人非財(cái)務(wù)模型得出發(fā)起人非財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)，從而完成發(fā)起人評(píng)級(jí)。

2.合理確定房地產(chǎn)項(xiàng)目。貸款應(yīng)對(duì)應(yīng)確定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要求授信的還款來(lái)源應(yīng)來(lái)自于項(xiàng)目的銷售資金回籠，同時(shí)授信期限與項(xiàng)目的期限匹配。項(xiàng)目的劃分應(yīng)以是否有獨(dú)立的開發(fā)計(jì)劃、資金運(yùn)作和授信安排為準(zhǔn)。如果項(xiàng)目可以分立，可將各分立子項(xiàng)目作為項(xiàng)目單位；如果項(xiàng)目不能分立，應(yīng)以整個(gè)項(xiàng)目為項(xiàng)目單位。根據(jù)項(xiàng)目的有關(guān)財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)信息，得出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)和項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)，進(jìn)而得到項(xiàng)目評(píng)級(jí)。

3.進(jìn)行區(qū)域分析，得到核心評(píng)級(jí)。

4.在貸后監(jiān)控過(guò)程中，如開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)影響正常還款的負(fù)面影響，啟動(dòng)項(xiàng)目惡化分析，以調(diào)整核心評(píng)級(jí)。

5.如果以上步驟已完全反映了與發(fā)起人和項(xiàng)目有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)信息，則核心評(píng)級(jí)結(jié)果就是最終的評(píng)級(jí)結(jié)果。若以上步驟仍無(wú)法完全捕捉到與發(fā)起人和項(xiàng)目有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)信息，應(yīng)運(yùn)用“關(guān)鍵預(yù)警信號(hào)”、“外部影響”、“主觀推翻”步驟，對(duì)核心評(píng)級(jí)進(jìn)行調(diào)整，得出最終評(píng)級(jí)。

三、模型各主要指標(biāo)概述

1.發(fā)起人財(cái)務(wù)子模型主要由盈利能力——銷售利潤(rùn)率、舉債能力——利息保障倍數(shù)、償債能力——凈流動(dòng)負(fù)債保障倍數(shù)、流動(dòng)性——現(xiàn)金比率和追索權(quán)——市場(chǎng)價(jià)值負(fù)債比五方面組成。

2.發(fā)起人非財(cái)務(wù)子模型則從管理層狀況如法定代表人的行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)自身狀況、財(cái)務(wù)管理狀況、銀企關(guān)系和市場(chǎng)與法律事宜等因素考察。

3.非財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)的基本要求。在發(fā)起人的非財(cái)務(wù)因素中，“開發(fā)商的房地產(chǎn)銷售金額”可以在發(fā)起人的合并報(bào)表范圍內(nèi)計(jì)算，即計(jì)算本部及納入其合并報(bào)表的下屬子公司的近十年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)總金額；其余因素須為評(píng)級(jí)對(duì)象本身的信息。

4.項(xiàng)目財(cái)務(wù)因素為自有資金比率、貸放乘數(shù)、利息保障倍數(shù)。

5.項(xiàng)目非財(cái)務(wù)因素為經(jīng)驗(yàn)包括項(xiàng)目經(jīng)理和開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)及質(zhì)量即承包商的施工資質(zhì)

6.房地產(chǎn)模型的區(qū)域評(píng)估：包括城市金融生態(tài)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和區(qū)域房地產(chǎn)前景展望三部分。這部分會(huì)因各地發(fā)展?fàn)顩r的不同而不同，也可由總行評(píng)級(jí)管理部門確定。但應(yīng)注意更新頻率，遇到突發(fā)危機(jī)可隨時(shí)更新。

7.項(xiàng)目惡化分析是房地產(chǎn)模型的特有模塊。項(xiàng)目惡化是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃受到嚴(yán)重影響，損害了項(xiàng)目按計(jì)劃完工并按期償還貸款的能力，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。項(xiàng)目惡化包括但不限于以下情況：任何原因?qū)е碌捻?xiàng)目施工延期，甚至停工或停建；預(yù)期銷售價(jià)值和預(yù)期銷售進(jìn)度明顯低于原先預(yù)計(jì)；項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃發(fā)生改變；項(xiàng)目管理人員(項(xiàng)目經(jīng)理或財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人）發(fā)生變化。

需要注意的是在對(duì)房地產(chǎn)客戶進(jìn)行初次評(píng)級(jí)時(shí)不使用項(xiàng)目惡化分析，只有在監(jiān)控過(guò)程中有關(guān)項(xiàng)目惡化的情況發(fā)生時(shí)才使用，對(duì)核心評(píng)級(jí)進(jìn)行負(fù)面調(diào)整。

8.評(píng)級(jí)調(diào)整。（1）房地產(chǎn)模型的關(guān)鍵預(yù)警信號(hào)。房地產(chǎn)模型的關(guān)鍵預(yù)警信號(hào)中只有非財(cái)務(wù)因素，沒(méi)有財(cái)務(wù)因素。其關(guān)鍵預(yù)警信號(hào)可分為兩部分，一部分包括結(jié)算賬戶表現(xiàn)不佳；履約表現(xiàn)不佳；負(fù)面外部信息；與銀行關(guān)系惡化；管理層存在問(wèn)題；客戶不誠(chéng)信。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款還有一些自身特有的預(yù)警信號(hào)，具體包括發(fā)起人的過(guò)度擔(dān)保、盲目擴(kuò)張等及項(xiàng)目的后期融資等，需要銀行評(píng)級(jí)人員關(guān)注。（2）外部影響。外部影響主要包括來(lái)自母公司、關(guān)聯(lián)企業(yè)以及政府正面或負(fù)面的影響，此處僅考慮母公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)的負(fù)面影響。評(píng)級(jí)人員可根據(jù)負(fù)面及正面影響的具體情況調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的信用評(píng)級(jí)。（3）主觀推翻。主觀推翻僅適用于特殊的信貸案例，進(jìn)行“主觀推翻”需要有充分的依據(jù)并履行嚴(yán)格的審批程序。主觀推翻并不意味著評(píng)級(jí)人員可以推翻模型本身。如果評(píng)級(jí)人員僅僅是不贊同模型的結(jié)構(gòu)、因素和權(quán)重等，則不能改變?cè)u(píng)級(jí)。同時(shí)模型中已經(jīng)涉及到的因素和自動(dòng)調(diào)整過(guò)的因素，不再作為“推翻”的理由。即使評(píng)分仍然較差或未達(dá)到評(píng)級(jí)人員的要求，評(píng)級(jí)人員也不能因此使用主觀推翻來(lái)改變?cè)u(píng)級(jí)結(jié)果。

此房地產(chǎn)開發(fā)貸款的模型重點(diǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)級(jí)，并結(jié)合開發(fā)商的因素綜合評(píng)級(jí)，有助于銀行全面考量貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。雖然此模型針對(duì)的是企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，但對(duì)于個(gè)人放貸也有一定的借鑒作用。美國(guó)的次貸危機(jī)給我國(guó)的銀行業(yè)敲醒了警鐘，面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各銀行只有努力開發(fā)適合自身的評(píng)級(jí)模型，才能在市場(chǎng)上占有一席之地。

參考文獻(xiàn)：

1.李睿.中國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理研究.華東示范大學(xué)，2006

2.黃波.巴塞爾新協(xié)議下我國(guó)商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部評(píng)級(jí)研究.中南大學(xué)，2006

（作者簡(jiǎn)介:雷培莉,北京化工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授 北京100029;孫靜 北京化工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院碩士 北京 100029;張?chǎng)?蒙古國(guó)立大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士）

（責(zé)編：賈偉）