淺談物業(yè)稅的開征與我國房地產(chǎn)稅制改革

畢 麗

摘要:伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,相應(yīng)的市場操作規(guī)程和制度陸續(xù)出臺(tái),房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范。但是,我國的房地產(chǎn)稅收制度的建設(shè)卻明顯滯后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展,房地產(chǎn)稅制存在著日益明顯的問題,亟待完善。文章從開征物業(yè)稅著手,從制度設(shè)計(jì)和配套改革兩方面對(duì)相關(guān)操作性問題進(jìn)行分析,進(jìn)而推進(jìn)我國房地產(chǎn)稅制改革。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;房地產(chǎn)稅制;征稅范圍;計(jì)稅依據(jù)

中圖分類號(hào):F810文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1674-1145(2009)35-0182-02

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題

(一)稅種多且重復(fù)征稅

目前我國涉及房地產(chǎn)的稅種很多,直接稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅等,間接相關(guān)的稅種也有印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等。這些稅種在形式上雖相互獨(dú)立,但實(shí)質(zhì)上卻有內(nèi)在聯(lián)系,甚至造成對(duì)同一稅基的重復(fù)征稅。

(二)征稅范圍狹窄

我國房地產(chǎn)稅征稅范圍主要針對(duì)的是經(jīng)營活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)行為,把國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)等的自用房地產(chǎn)以及個(gè)人所有非經(jīng)營用房地產(chǎn)等排除在征管范圍之外,相應(yīng)地縮小了房地產(chǎn)稅基范圍。同時(shí),現(xiàn)行房產(chǎn)稅和土地使用稅只在城鎮(zhèn)及工礦區(qū)實(shí)行,沒有覆蓋農(nóng)村等其他區(qū)域。

(三)重交易輕保有

現(xiàn)行房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多且稅負(fù)重,而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少且稅負(fù)輕,從而使絕大部分由企業(yè)無償取得的土地仍近似無償?shù)乇怀钟?阻礙了大量劃撥存量土地步入市場的進(jìn)程,助長了土地的隱形流動(dòng),減少了土地的有效供應(yīng),同時(shí)造成大量土地被閑置或浪費(fèi)。

(四)計(jì)稅依據(jù)設(shè)計(jì)不科學(xué)

現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),實(shí)行從量課征方式。這種課征方式使稅額不能隨課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升,具有稅源不足且缺乏彈性的缺點(diǎn),不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的作用,也無法對(duì)土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的從價(jià)計(jì)征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計(jì)算繳納。這種折余價(jià)值依據(jù)的是歷史成本,也不反映房產(chǎn)的市場價(jià)值。

二、開征物業(yè)稅推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革

自黨的十六屆三種全會(huì)在《關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”以來,稅務(wù)部門從2003年至今已分兩批在全國10個(gè)省市開展了物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn),但結(jié)果并不十分理想。本分試圖從制度設(shè)計(jì)和配套改革兩方面深入研究,進(jìn)一步研究如何改革等操作性問題。

(一)制度設(shè)計(jì)

1.納稅人為我國境內(nèi)擁有房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。不論自然人與法人,不論內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人,不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì),不論部門,只要擁有房地產(chǎn)都是物業(yè)稅的納稅人。

2.課稅對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)及其附屬物,包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。其中,房產(chǎn)是指可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所,地產(chǎn)即土地使用權(quán)。

3.征稅范圍應(yīng)該突出物業(yè)稅制度的完整和規(guī)范。第一,對(duì)我國境內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)征稅,包括農(nóng)村。結(jié)合目前我國城鄉(xiāng)居民貧富差距大的現(xiàn)實(shí),可根據(jù)各地情況制定相應(yīng)的免稅政策,如對(duì)農(nóng)村自用住宅免稅以此減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。第二,取消城鎮(zhèn)居民個(gè)人自用居住房免稅的規(guī)定,即不論住宅或非住宅,不論出租或自用,全面征收物業(yè)稅。

4.計(jì)稅依據(jù)。從我國物業(yè)稅開征初衷與實(shí)際可操作性來看,物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制的發(fā)展趨勢(shì)。一方面能夠使稅收與物價(jià)水平保持一致,使稅收更富有彈性;另一方面,納稅人的納稅負(fù)擔(dān)完全由其所擁有的土地和房產(chǎn)的市場價(jià)值決定,更能體現(xiàn)“量能負(fù)擔(dān)”的征稅原則,比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力,較好地調(diào)節(jié)土地的級(jí)差收益,有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的計(jì)稅依據(jù)不合理問題。

5.稅率?；凇翱茖W(xué)測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)總體規(guī)模,令物業(yè)稅與之基本相當(dāng)”這樣一個(gè)稅負(fù)水平確定的基本原則,綜合考慮居民的承受能力和國際上的一些經(jīng)驗(yàn),筆者認(rèn)為稅率可以設(shè)定在0.3%～0.8%之間。中央只規(guī)定稅率幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi),根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等實(shí)際情況,確定本地區(qū)具體稅率。這是出于在保持全國稅制統(tǒng)一的前提下,給予地方政府一定程度的自由裁量權(quán)方面的考慮,也是世界上許多大國所采用的做法。

6.減免稅規(guī)定。按稅收效率原則、稅收公平原則、政策調(diào)控原則、普遍納稅原則,從政策的穩(wěn)定角度出發(fā),可在現(xiàn)行減免稅規(guī)定基礎(chǔ)上進(jìn)行梳理和調(diào)整,主要包括:

保留對(duì)國家機(jī)關(guān)、各級(jí)政府、人民團(tuán)隊(duì)、軍事、外交機(jī)構(gòu)等享受不動(dòng)產(chǎn)免稅。這主要從效率原則出發(fā)來考慮的。如果對(duì)政府機(jī)關(guān),各級(jí)政府不動(dòng)產(chǎn)征稅,征稅的對(duì)象和支出對(duì)象是同一主體,開征不動(dòng)產(chǎn)稅不能增加不動(dòng)產(chǎn)稅凈收入,只是增加了額外的評(píng)估和管理成本。

保留對(duì)宗教寺廟、慈善機(jī)構(gòu)、公園、博物館、名勝古跡、社會(huì)公益性組織等擁有的用于增加社會(huì)公共福利的不動(dòng)產(chǎn)免稅。

建議對(duì)農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民自用房暫免征收不動(dòng)產(chǎn)稅。目前階段對(duì)農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民自住用房暫免征收不動(dòng)產(chǎn)稅,符合我國的國情。但是,從長遠(yuǎn)來看,我國不動(dòng)產(chǎn)稅改革的最終方向也應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅制。

建議將城鎮(zhèn)居民住宅全部納入征稅范圍,但允許扣除一定的免征額。大部分人持有房產(chǎn)是出于生活需要,而非投資,因此將城鎮(zhèn)居民住房納入不動(dòng)產(chǎn)稅,會(huì)加重普通人生活負(fù)擔(dān)。對(duì)此可以允許居民住房在價(jià)值評(píng)估后從評(píng)估價(jià)值中按家庭人口數(shù)乘以人均免稅額的方式,扣除一定的總體免稅額,以保障公民的基本生存權(quán)利。對(duì)于免稅值,這個(gè)數(shù)值可根據(jù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人的支付能力和地方政府年度預(yù)算等情況設(shè)計(jì),各城市會(huì)有差異。

建議將城市基礎(chǔ)設(shè)施所用的不動(dòng)產(chǎn)和政府出資建設(shè)的廉租房應(yīng)納入征稅范圍,這樣可以使城市基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)行效率更好。

(二)配套改革

一是建立健全我國個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度。目前我國個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度還很不完善,對(duì)納稅人的房地產(chǎn)沒有進(jìn)行完全、規(guī)范的登記管理。應(yīng)該借鑒國際經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合我國稅收征管實(shí)際,加快制定明確的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法規(guī)。包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、變更的登記、買賣、分割及租賃管理,并建立與房地產(chǎn)有關(guān)的收入支出申報(bào)制度,明確界定產(chǎn)權(quán),完善產(chǎn)權(quán)登記制度,逐步建立計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫,并在為業(yè)主保密的前提下,實(shí)現(xiàn)政府部門特別是稅務(wù)、土地、房管部門之間的信息共享。

二是強(qiáng)化物業(yè)稅征收管理效率。建議對(duì)于物業(yè)稅的征收可結(jié)合個(gè)人所得稅來進(jìn)行,由公司代扣代征,這有利于降低征收成本。如果無法以這種形式進(jìn)行,也可委托代扣代繳。一旦出現(xiàn)抗稅逃稅現(xiàn)象,依法處罰。

三是政府各部門間配合的法律規(guī)范。首先,稅務(wù)部門應(yīng)與市政部門合作,規(guī)范道路名稱、建筑物名稱、門牌號(hào)碼等信息,建立規(guī)范的房地產(chǎn)地理信息體系。其次,土地、房管等部門應(yīng)該與稅務(wù)部門密切配合,形成一個(gè)聯(lián)系緊密、配合默契、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的綜合行政運(yùn)作體系,確保房屋價(jià)值評(píng)估的公正、科學(xué)和高效。

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