淺析商品房買賣合同糾紛法律適用問題

[摘 要]隨著我國商品房市場的迅速發(fā)展， 商品房買賣過程中當事人之間的糾紛日漸增多， 由于我國房地產(chǎn)法的不完善而導致存在法律適用的困惑， 使得房地產(chǎn)法的立法完善已經(jīng)成為一個迫切的問題?，F(xiàn)行立法非常龐雜且互相沖突重疊， 在立法取向上帶有濃厚的行政管理法色彩， 行政管理權(quán)力對民事權(quán)利干預過多， 自然使國家管理權(quán)力過分膨脹， 使房地產(chǎn)權(quán)人權(quán)利萎縮?；诖朔N狀況， 本文專門對商品房買賣中的法律適用問題加以論述。

[關(guān)鍵詞]商品房 買賣合同糾紛 法律問題

作者簡介：周秋榮，37歲，女，經(jīng)濟師，長期從事房地產(chǎn)方面工作。

商品房在我國是一個特定的概念， 即指房地產(chǎn)開發(fā)商在國有土地上開發(fā)， 建成后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自己建造、委托施工單位建造或者參加統(tǒng)建且為自己使用的住宅和其他建筑物， 不屬于商品房的范圍。根據(jù)所建造房屋所處的權(quán)力狀態(tài)， 通常將商品房分為現(xiàn)房和期房兩種形式。

綜觀案件的訴訟成因， 商品房買賣合同糾紛涉及的法律問題很多， 但限于篇幅， 本文商品房買賣的法律適用幾個較具代表性的法律問題談點個人的見解。

一、關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳資料的問題

（一）商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)及其界定

依據(jù)我國《合同法》第15 條的規(guī)定， 商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請， 沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款。如果將商品房銷售廣告一概籠統(tǒng)地認定為“要約邀請”， 那么當購房者受到虛假廣告的誤導而購買房屋并最終遭受損失時， 其所受損失就只能通過請求開發(fā)商承擔締約過失責任彌補，而無法使自己的損失得到全面補償。這對購房者來說， 顯然是不公平的。

（二）商品房銷售廣告和宣傳資料成為要約應具備的法定條件

根據(jù)我國《合同法》第14 條以及最高法院《解釋》第3 條的規(guī)定， 商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容符合以下三個條件時， 應認定為要約。

1．商品房銷售廣告和宣傳資料所說明和允諾的對象限定為開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施；2．商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾具體確定；3．商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

二、關(guān)于商品房認購協(xié)議的問題

商品房認購協(xié)議， 是商品房交易過程中的一種法律文書。該文書在購房者與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣（預售）合同之前由開發(fā)商事先擬好， 購房者只需填寫本人的一些基本情況， 最后雙方簽字即可。

（一）商品房認購協(xié)議的性質(zhì)

1．認購協(xié)議是一種獨立的合同；2．認購協(xié)議是一種預約合同；3．認購協(xié)議是一種采用格式條款訂立的合同。

（二）商品房認購協(xié)議的效力

1．雙方當事人的主要義務(wù)是依據(jù)認購協(xié)議， 在約定的期限內(nèi)就法律規(guī)定的商品房買賣（ 預售）合同所須具備的主要內(nèi)容繼續(xù)誠信談判， 以求最終訂立正式合同。

2．鑒于認購協(xié)議是以格式條款的形式制訂的合同， 開發(fā)商應當承擔更為嚴格的法律責任。

3．在某種情況下， 認購協(xié)議與商品房買賣（預售）合同具有同等法律效力。

三、關(guān)于商品房的質(zhì)量問題

商品房的質(zhì)量與人民群眾的生活以至生命安全息息相關(guān)， 加之價格昂貴， 因而購房者對此極其關(guān)注。

（一）關(guān)于商品房質(zhì)量的相關(guān)法律規(guī)定

關(guān)于商品房的質(zhì)量， 我國《建筑法》第61 條規(guī)定： “交付竣工驗收的建筑工程， 必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準， 有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書， 并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后， 方可交付使用; 未經(jīng)驗收或者驗收不合格的， 不得交付使用?！庇纱丝煽闯觯_發(fā)商具有商品房質(zhì)量保證義務(wù)， 在向購房者交付房屋時， 必須提供相關(guān)的竣工驗收合格的資料。竣工驗收資料， 各地情況不同， 如有的地方要求有綜合驗收報告， 有的地方則要求有工程質(zhì)量驗收報告， 有的地方要求兩者都需具備， 這由各地的建設(shè)主管行政部門具體規(guī)定。

（二）在商品房質(zhì)量問題上購房者的權(quán)利與開發(fā)商的責任

1．購房者解除合同和損失賠償?shù)恼埱髾?quán)，開發(fā)商應當承擔不能按照約定的質(zhì)量標準交付標的物違約責任；2．購房者修復和損失賠償請求權(quán)，最高法院《解釋》第13 條第二款進一步明確規(guī)定： “交付使用的房屋存在質(zhì)量問題， 在保修期內(nèi)， 出賣人應當承擔修復責任; 出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的， 買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！边@就確定了開發(fā)商應具有修復的民事責任。

四、關(guān)于商品房遲延交付的問題

（一）對商品房遲延交付的認定

商品房買賣（預售）合同中一般都會約定房屋交付使用的時間， 但對以何種方式交付， 一般未作約定， 以至經(jīng)常引發(fā)對是否為遲延交付的爭議。

（二）商品房遲延交付的責任承擔

1．根據(jù)私法自治原則， 如果雙方對違約金有約定， 應首先適用約定；2．若雙方無約定， 應根據(jù)我國《合同法》和最高法院《解釋》來確定。

五、商品房買賣中的法律適用

（一）期房買賣中的法律適用

1．預售方和預購方應當具備的條件 預售方必須是經(jīng)過批準設(shè)立， 并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。預購方必須是具備完全民事行為能力的人。

2．合同形式應合法 商品房預售合同一般采用標準合同的形式。

3．商品房預售合同標的物應合法 商品房預售合同是否合法， 還須注意該預售商品房是否符合商品房預售條件。

（二）現(xiàn)房買賣中的法律適用

1．商品房出售合同的成立與生效。按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時， 應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記， 并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記， 經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實， 由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。房地產(chǎn)作為一種重要的不動產(chǎn)， 同車輛、船舶、航空器等一樣都是實行的登記制度的財產(chǎn)買賣。

2．商品房出售合同中的格式條款。我國《合同法》規(guī)定，格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與另一方協(xié)商的條款。

總之， 在商品房買賣過程中要嚴格依照法律，遵守法律的規(guī)定， 只有這樣， 才能使我國房地產(chǎn)市場得到健康發(fā)展， 才能使我國房地產(chǎn)業(yè)更加興旺，也只有這樣， 消費者在自己的權(quán)益受到侵害時， 才能得到法律的及時救助。

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