國內(nèi)物流地產(chǎn)熱點在哪？

仲量聯(lián)行作為全球著名的工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)顧問商，一直為世界500強多家企業(yè)提供全球工業(yè)地產(chǎn)行情的咨詢、租賃、設(shè)計與建設(shè)等服務(wù)。在物流地產(chǎn)的投資與建設(shè)方面，仲量聯(lián)行的監(jiān)測情報也是業(yè)界的“晴雨表”。

在仲量聯(lián)行最近的調(diào)研報告中，更加關(guān)注影響中國物流業(yè)的各個主要因素，包括零售商的發(fā)展計劃、制造業(yè)聚集區(qū)、物流基礎(chǔ)設(shè)施以及未來交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，經(jīng)篩選出20個主要的物流樞紐城市，在未來5年會吸引更多的物流運營商、物流地產(chǎn)開發(fā)商以及投資者。

物流一線樞紐：上海、廣州、深圳、北京以及天津。全部來自于長三角、珠三角以及環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)域。

物流二線樞紐：寧波、青島、大連、廈門、蘇州。四個海港以及蘇州入選原因主要是來自于直接或間接與港口的連接，戰(zhàn)略位置和港口、強大的消費市場及制造業(yè)基地的連通。

新興物流樞紐：新興的物流樞紐有兩個特點。一個是內(nèi)陸省會城市如成都、杭州和沈陽；另一個有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)、特別是汽車產(chǎn)業(yè)城市如重慶、南京、武漢、哈爾濱、長春和西安。

上海：高質(zhì)量倉儲設(shè)施吃緊

位于長江三角洲中心的上海處在中國經(jīng)濟的最核心。上海得天獨厚的地理位置優(yōu)勢使其成為中國最大的集裝箱碼頭，并日益成為世界重要的物流樞紐之一。2007年上海港(包括洋山深水港)集裝箱吞吐量達到2620萬箱，成為世界第二大港。此外，上海的兩大空港，浦東國際機場與虹橋機場2007年的客貨運再創(chuàng)新高。

根據(jù)“十一五計劃”，上海將投600億人民幣用于海港建設(shè)，主要集中在洋山深水港上，另外還將各自投入400億元人民幣用于虹橋和浦東國際機場的擴建工程和市內(nèi)道路建設(shè)。

與其他城市的發(fā)展進度和中國整體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃相比，上海對航空物流的投入與對航運的投入最為平均，顯示了上海對?？諆煞N交通手段相對平衡的投資關(guān)注，廣大投資者也對此舉所傳遞的信息心領(lǐng)神會：在上海，與航空相關(guān)的物流建設(shè)將和與航運相關(guān)物流建設(shè)同樣受到重視。

上海主要物流樞紐分布在郊縣各地。現(xiàn)代化的物流物業(yè)臨近海港、空港及連接臨近省份的高速公路交叉點。例如寶山和外高橋等傳統(tǒng)海港區(qū)域有大量的倉儲設(shè)施存量，但其中的絕大部分在數(shù)年內(nèi)由于無法滿足現(xiàn)代物流倉儲要求而被逐漸淘汰。洋山深水港目前正分批投入使用，而名為臨港新城的回收土地組作為支持洋山發(fā)展的物流樞紐正在逐漸受到各方關(guān)注。目前已有數(shù)家國際投資機構(gòu)，例如普洛斯、馬士基和豐樹進駐臨港并開發(fā)各自項目。而浦東國際機場由于其樂觀的發(fā)展前景也已成為國外發(fā)展商的目標(biāo)，這其中最說明問題的例子就包括豐樹和維龍。

上海的配送樞紐在所有物流物業(yè)中占據(jù)舉足輕重的位置，原因是上海擁有全國最為龐大的零售消費市場。地處市區(qū)西北角與江蘇省交界區(qū)域的西北物流園受到了為數(shù)眾多的零售商的追捧，紛紛在內(nèi)租賃或建造各自的配送中心。上海南部，例如松江區(qū)、南匯區(qū)和奉賢區(qū)，則因其連接浙江省的高速公路系統(tǒng)而同樣成為零售商配送中心的選址熱地。其中一個鮮明的例子就是易初蓮花位于奉賢區(qū)的配送中心于2007年3月被嘉民國際所收購。

隨著傳統(tǒng)的物流樞紐愈加成熟，這些地區(qū)的土地資源自然而然便會變得稀缺。因此，開發(fā)商們正在走出上海，尋找尚未被發(fā)現(xiàn)的二級物流市場，比如江蘇省昆山市和浙江省嘉興市則因其尚有充足的土地供應(yīng)量和比起傳統(tǒng)物流樞紐來更吸引人的土地價格而逐漸成為熱門。

2007年末統(tǒng)計，上海全市高質(zhì)量倉儲物流設(shè)施總量達到230萬平米，其中西北物流園和外高橋地區(qū)占據(jù)了近半成。自從2004年開始，對高質(zhì)量物流倉儲設(shè)施的需求一直與供應(yīng)量保持平行，空置率保持在10％以下。由于愈加吃緊的土地供應(yīng)，未來三年內(nèi)投放到市場內(nèi)的新土地供應(yīng)量將遠(yuǎn)少于過去。由于需求還將進一步上升，有理由相信未來上海高質(zhì)量物流倉儲設(shè)施的平均空置率將繼續(xù)下降，吃緊的市場狀態(tài)將很難得到緩解。

自2003年開始，高質(zhì)量物流倉儲設(shè)施建設(shè)項目開始出現(xiàn)，導(dǎo)致自那時起的租金水平保持上升狀態(tài)，上漲率始終在5％－6％之間。2006年及2007年巨大的吸收量使租金猛增20％，上海全市平均租金從0.85元／每平米·每日飆升到2007年的1.2元／每平米·每日。

展望市場，由于需求量依然居高不下，保稅及非保稅的物流設(shè)施租金仍然有上漲空間。同時，隨著土地價格和建筑成本持續(xù)不斷的上升，高質(zhì)量倉儲設(shè)施的資本價值的增加值將會大于租金價格，因此可以預(yù)期至2011年，針對高質(zhì)量倉儲設(shè)施的年投資收益會降低至8％左右。

北京：供需平穩(wěn)

位于渤海灣的北京是中國的政治和文化中心。北京零售及國際貿(mào)易對北京國民生產(chǎn)總值的增長起到了至關(guān)重要的作用。

作為剛剛結(jié)束的2008年夏季奧運會的舉辦城市，北京的交通基礎(chǔ)設(shè)施水平得到了巨大提高，同時也成為了北京發(fā)展物流業(yè)的重大機遇。自2006年開始的未來五年內(nèi)，北京對道路建設(shè)的投入將達到了170億人民幣，在市中心內(nèi)的各條主要道路都進行了拓寬或延長。同時，北京作為內(nèi)陸城市無法獲得較多發(fā)展航運物流的機會，因此為了鞏固其在物流市場中的地位，“十一五計劃”中明確了北京的交通發(fā)展將集中在空港，以及連接天津的道路建設(shè)上。之所以選擇天津是由于天津擁有全國四個B型保稅港的其中之一。在未來5年內(nèi)，總計250億人民幣的投資會用于首都國際機場的擴建，而投入到道路建設(shè)上的資本也將高達人民幣400億。

根據(jù)北京城市發(fā)展規(guī)劃，四大區(qū)域?qū)⒈唤ㄔO(shè)成為物流樞紐：空港區(qū)、通州、十八里店與豐臺。通州物流園與北京空港物流園將成為這“四大”的中心。通州物流園周邊集聚眾多制造基地，自200 3年以來獲得了極其快速的發(fā)展。

然而，物流園內(nèi)的絕大部分使用者都是業(yè)主。直到2008年普洛斯建設(shè)完成了其28000平米的倉儲設(shè)施后，物流園內(nèi)才逐漸開始吸引了租客們的注意，目前普洛斯通州物流園內(nèi)最大的租客就是聯(lián)合利華。

北京空港物流園雖然還處在初級階段，但自2003年起也經(jīng)歷著大手筆的發(fā)展，園內(nèi)目前已建成的配送設(shè)施面積達到了15萬平米左右。與北京其他物流基地相似的是，空港物流園內(nèi)的使用者也以業(yè)主居多。普洛斯也在此位置建造了自己的倉儲設(shè)施，并且被用作了北京奧運會的配送中心。

2007年末，北京高質(zhì)量物流倉儲設(shè)施面積達到49萬多平米，與上海相比有巨大差距，這其中的一部分原因是由于北京作為內(nèi)陸城市，用于海港的保稅物流設(shè)施相對缺乏。2005年13萬平米全新高標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施建造完成，2007年該數(shù)字達到了30萬平方米。2008年，到目前為止，由于奧運會的影響，政府停止了所有建設(shè)工程，而當(dāng)所有項目重新動工并完成之后，2009年估計將會有16萬平米的物業(yè)進入市場。

北京沒有海港，因此出口帶來的對物流設(shè)施的

需求相對較弱。雖然如此，零售商和海運公司仍然創(chuàng)造了相對穩(wěn)定的需求。2003年開始空置率保持在較低的水準(zhǔn)，因為業(yè)主使用了大部分面積，但主要還是由于仍然有較強的需求存在。

北京物流倉儲設(shè)施的供給短缺一直存在，這也直接導(dǎo)致了2003以來年租金的大幅上揚，2005年上漲了18.8％，2006年上漲了15.8％。2007年年末，平均租金達到了每平米每天1.06元左右。

未來三年內(nèi)北京市的物流設(shè)施建設(shè)項目將帶來穩(wěn)定的供給量，因此空置率可能會升至8％-9％。而由于對高質(zhì)量物流倉儲設(shè)施的需求依然強勁，租金年上漲率估計將超過百分之八。預(yù)計北京空港物流園由于其在未來發(fā)展中的重要地位，將會引領(lǐng)租金的上漲。而2011年，工業(yè)土地成本也將快速上升，使投資收益率降至8.3％。

廣州：倉儲設(shè)施的空置率偏高

位于珠江三角洲并鄰近香港和澳門，廣州作為中國最富有的省份廣東省的省會城市，同時也是中國第三大集裝箱城市。廣州的零售業(yè)是廣州國民生產(chǎn)總值增長的主要來源，2006年零售業(yè)總額達到2595億人民幣，僅次于上海和北京。作為最重要的制造業(yè)生產(chǎn)基地，珠江三角洲地區(qū)，特別是廣東省，成為廣州市經(jīng)濟發(fā)展和物流業(yè)發(fā)展的動力所在。因此，與中國整體情況相一致的是，零售業(yè)和制造業(yè)成為了當(dāng)?shù)匚锪靼l(fā)展的主要動力來源。

作為2010年亞運會的舉辦城市，廣州擁有發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施的巨大機遇。未來連接市中心與南部地區(qū)的高速公路的完成，將使制造重鎮(zhèn)花都與南沙港之間的運輸更為便捷。同時，廣州市連接相鄰制造業(yè)重鎮(zhèn)，例如佛山、東莞等的高速公路也將提高從這些城市到南沙港的貨運效率。

從2006年到2010年的五年內(nèi)，廣州市政府將分別投資220億人民幣及90億人民幣用于海港和空港建設(shè)，海港接近空港1.5倍的比例也顯示了海港在廣州的地位要高于空港。然而，與珠江三角洲其他城市的空港相比，90億人民幣的投資依然是最高的。因此，廣州空港作為發(fā)展珠江三角洲航空物流的一大投資熱點的地位并沒有改變。

廣州到2007年年末為止，擁有348015平方米的高質(zhì)量物流倉儲設(shè)施。高質(zhì)量配送設(shè)施物業(yè)從2003年開始涌入市場，其中標(biāo)志性的事件是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商南方物流在靠近黃埔港的云浦開發(fā)區(qū)建造了5萬平方米的現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施。此項目以其當(dāng)時無可比擬的質(zhì)量吸引了眾多租客，在完成后六個月內(nèi)即滿租。2005年之后，更多的投資者瞅準(zhǔn)了該地區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，也開始進行高端物業(yè)的開發(fā)。2006年，包括寶灣物流園和普洛斯云浦物流園在內(nèi)的數(shù)個高質(zhì)量倉儲設(shè)施項目完成。普洛斯在云浦向?qū)毠┪锪髻彽?萬平方米左右物業(yè)，表示其對當(dāng)?shù)厥袌龅男判摹?/p>

2006年高端保稅物流倉儲設(shè)施開始進入廣州市場。普洛斯在黃埔保稅區(qū)建造了15800平方米的物業(yè)。同時，南沙港成為高端保稅物流倉儲設(shè)施的另一個熱點。作為廣州的新港，南沙港未來將取代黃埔港的位置，為此，南沙港被規(guī)劃成以保稅和非保稅物業(yè)為主的物流中心。廣州南沙國際物流公司獨家開發(fā)，開發(fā)面積將達2.62平方公里。

廣州市花都區(qū)，即機場區(qū)的物流物業(yè)市場，還未受到國際投資者的追捧，雖然廣州白云機場擁有全國第三大年均航空貨運量。此外，廣州國光產(chǎn)業(yè)園是由國光集團開發(fā)的倉儲設(shè)施中心，擁有著最大面積的高端物流倉儲設(shè)施。

廣州西部擁有成為物流中心的潛力，但還沒有進行大面積的物業(yè)開發(fā)。其中，廣州西部的芳村有望成為未來廣州的配送中心。

廣州物流倉儲設(shè)施的空置率顯示廣州市場相比其他國內(nèi)一線城市要寬裕的多，2007年年底平均空置率達到24％。然而，并不是廣州的所有分類市場都有如此高的空置率。作為廣州最成熟的分類，黃埔區(qū)擁有最大面積的高質(zhì)量物流倉儲設(shè)施，且入住率一直保持在95％以上。在這一分類市場中的租客包括新科安達、招商局物流等物流服務(wù)提供給海爾、百勝這樣的制造商等。此外，空港物流需求也比較健康。南沙港由于其開發(fā)周期較短，還沒有積攢起足夠的需求來消化所有過去兩年內(nèi)新建的倉儲設(shè)施，也因此成為了空余面積的主要組成部分。

廣州的租金水平在過去5年內(nèi)保持穩(wěn)定增長，但在2005年到2006年之間猛增了22％，主要來源于市場上的高端保稅物流設(shè)施。2007年年末的平均租金達到了每平米每天0.96元。目前南沙港出現(xiàn)的多余供給問題將會隨著新的需求量出現(xiàn)而被迅速解決。因此整體空置率將在未來幾年內(nèi)降至10％左右。屆時，租金水平會加速提高，預(yù)計年增長率會達到5％-10％。年投資收益率每年將預(yù)期下降0.25％左右，并于2011年達到百分之8.25％。

(資料來源：中國倉儲協(xié)會下期待續(xù))