對我國城鎮(zhèn)住宅需求的分析

薄連明　姜　佳

摘要：近年來隨著我國住宅價格的不斷高漲，房價越來越成為整個社會密切關(guān)注的焦點，也是政府宏觀調(diào)控的工作重點之一，價格是由供給決定的，供給管理要以滿足市場需求為目標(biāo)，而需求管理也要把握真實的需求現(xiàn)狀。因此，對住宅需求的分析就顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：需求 住宅 價格

自從2003年房價節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)象出現(xiàn)一來,房價已經(jīng)成為老百姓茶余飯后討論的話題,由于價格由市場中的供求關(guān)系決定，我們不訪先對住房需求做一下分析。

一般來講,住房的需求與國民經(jīng)濟、人民生活水平、人口等因素相關(guān)，目前我國高速增長的宏觀經(jīng)濟面和構(gòu)筑和諧社會建設(shè)社會主義新農(nóng)村引發(fā)城市化進程的加速，以及居民收入水平的快速提高，為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了前提條件，也就是說，中國房市存在著各類巨大的消費需求,我們著重對這幾方面需求進行分析。

一、 中國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展促進房地產(chǎn)需求空間

經(jīng)過建國40余年的不懈努力，我國經(jīng)濟建設(shè)取得了歷史性的成就，已經(jīng)形成門類比較齊全的工業(yè)體系和國民經(jīng)濟體系，正朝著工業(yè)化、現(xiàn)代化的前程邁進。我國自2003年以來國民經(jīng)濟一直保持在10%以上的增長速度, 2007年全年中國GDP為246619億元，比上年增長11.4%。不僅大大高于世界經(jīng)濟增長速度，也高于亞洲國家的增長速度。中國已經(jīng)成為全球范圍經(jīng)濟發(fā)展最具活力的國家之一。并且據(jù)中外專家預(yù)測，在未來的二十年，中國經(jīng)濟還將保持快速的增長勢頭，每年將以7-8%的速度增長。做為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，必然會伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展而保持長期的景氣。并且在實現(xiàn)建設(shè)全面小康社會發(fā)展目標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)業(yè)是很重要的一塊，全面建設(shè)小康社會本身就需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因為它是小康生活的一個重要方面,而且是促進中國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的驅(qū)動因素?？傊? 國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長期的消費熱點。

二、城市化水平的不斷提高是支撐房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)

我國自改革開放以來，特別是上世紀(jì)90年代普遍實施市場化經(jīng)濟以來，經(jīng)濟飛速發(fā)展，同時伴隨著戶籍制度的改革，也經(jīng)歷了人口遷移的快速增長過程，城市化進程明顯加快，據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站最新報告顯示,2007年全國城鎮(zhèn)人口59379萬，占全國總?cè)丝诒戎貫?4.9%，城市化水平比2003年提高4.37個百分點，年均提高1.1個百分點,每年大約有1751萬人口進入城市(與溫家寶總理在新加坡所說的“國情”，即每年進入城市需要解決住房的進城人員達(dá)到1800萬相符),具體數(shù)據(jù)見表1。但根據(jù)美國人口咨詢局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,在2005年時發(fā)達(dá)國家的城市化水平已經(jīng)達(dá)到77%,而我國目前僅有城市化水平最高和次高的的上海和北京超過了77%,分別為88.7%和84.3%,貴州和西藏這些城市化水平較低的城市僅分別為27.5%和28.2%,其他省份城市化水平均處于30%—70%,根據(jù)城市地理學(xué)納瑟姆曲線的結(jié)論，城市化率處于30-70%之間時，城市化將加速發(fā)展。這說明我國大部分省市正處于加速發(fā)展的起步階段，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展,未來房地產(chǎn)市場需求空間將迅速釋放。

另一方面,賽爾奎因與錢納里等人研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)律性的結(jié)果表明,當(dāng)?shù)谝划a(chǎn)業(yè)的比重低到20％以下、第二產(chǎn)業(yè)的比重上升到高于第三產(chǎn)業(yè)而在GDP結(jié)構(gòu)中占最大比重時，工業(yè)化進入了中期階段；當(dāng)?shù)谝划a(chǎn)業(yè)的比重再降低到10％左右、第二產(chǎn)業(yè)的比重上升到最高水平時，工業(yè)化則進入了后期階段.從表2顯示的數(shù)據(jù)表明當(dāng)前中國工業(yè)化正處于工業(yè)化的中、后期階段。發(fā)達(dá)國家工業(yè)化與城市化的發(fā)展規(guī)律表明，在工業(yè)化的中后期，主要是城市化推動工業(yè)化。而我國在2007年第三季度第二產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重高達(dá)51.2%情況下,農(nóng)村人口比重卻仍高達(dá)55%,，而這一指標(biāo)在工業(yè)化水平低于中國的菲律賓和墨西哥分別為37%和24%?？梢钥闯鲋袊某鞘谢瘻笥诠I(yè)化,未來幾年將還會有大量的農(nóng)民進入城市,為城市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造需求。

我們用上面的數(shù)據(jù)結(jié)合人均居住面積來計算一下未來由于城市化水平的提高而對房屋的需求.據(jù)中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，2006年我國城鎮(zhèn)人均居住面積為27平方米,按上述每年1751萬的人口遷移城市,需要建4.7億平方米的住宅,在全國每年新增的1500萬的城鎮(zhèn)人口中，約有不到500萬在城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村人口，是由于城市規(guī)劃的擴充而“由農(nóng)民變市民”的，他們每年“帶到”城市的新增住房面積最多也就1.5億平方米,從4.05億平方米去掉這1.5億還有2.55億平方米的住宅需求.再加上由于人口自然增長率每年增多的城鎮(zhèn)人口創(chuàng)造的住宅需求0.88億, 每年新增城市化人口住宅需求量將達(dá)到3.43億平方米,而最近3年的年住宅竣工面積為4億平方米。因此，目前的住宅開發(fā)規(guī)模能得到中國城市化發(fā)展步伐的有力支持。

三、城市舊房改造、拆遷引起對住宅的被動需求

關(guān)于城鎮(zhèn)因拆遷而增加的居民住房需求沒有見到任何公開的“官方統(tǒng)計”，只能進行推算。據(jù)統(tǒng)計，截止到1997年底，我國城市實有住房建筑面積為362247萬平方米，其中有5000萬平方米為急待拆除的危房，另有解放前遺留及五六十年代建造的簡易房屋約6億平方米。如果按年2.5%的自然更新率計算，則每年需自然更新住房約0.9億平方米。由于1997年以前，我國城市人均居住面積平均14平方米,而2006年人均居住面積已經(jīng)提升為27平方米.我們采用拆遷后所需居住面積為拆遷前的2倍計算,則每年拆遷的0.9億平方米房屋需要建設(shè)1.8億平方米才能滿足需求。對于1998-2007年每年的竣工面積如圖2所示, 共新增房屋面積為574909.37萬平方米。我們按照房屋壽命為50年來計算，住宅的拆遷率應(yīng)為2%,以70年住宅產(chǎn)權(quán)計算，則每年拆遷率為1.4%。由于國家不斷地減少被動需求和拆遷成本越來越高的情況下,我們選擇每年1%的拆遷率，則每年需要拆遷房屋約0.6億平方米.假設(shè)拆遷后所需住宅面積為拆遷前的1.5倍,則城鎮(zhèn)每年因拆遷增加約0.9億平方米的住房需求。 加上97年之前的房屋因拆遷新增的住宅需求1.8億平方米,每年大約因房屋拆遷需要新增的住房需求為2.7億平方米,占目前年竣工面積的46%,成為支撐住宅產(chǎn)業(yè)的中堅力量。

四、消費升級引起的改善性需求

60年代初到70年代中期是我國的大嬰兒潮時代,共累計增加總?cè)丝?.66億人,占現(xiàn)有人口的28%,年齡為33到46歲,并且從2004年中國勞動年鑒中可以看出這時期出生的人大約占現(xiàn)有就業(yè)人口的42%,使得他們具有穩(wěn)定的收入來源,具有較高的支付能力, 并且隨著人均可支配收入的不斷升高，他們已經(jīng)不局限于對房屋的居住需求,開始向消費和投資演進,為房地產(chǎn)發(fā)展提供原動力。根據(jù)國外的經(jīng)驗，居民在滿足“吃、穿、用”需求之后，對“住與行”的需求就會明顯上升。國外資料顯示，恩格爾系數(shù)與住宅指數(shù)存在著一定的關(guān)系：即恩格爾系數(shù)為50%—55%，其生活水平為溫飽型，而此時住宅支出比重一般為11.2%；恩格爾系數(shù)為40%—50%，其生活水平為小康型，住宅支出占消費支出比重在12%以上,據(jù)統(tǒng)計,2007年我國居民恩格爾系數(shù)為36.3%,顯然已超過了小康型的生活水平,住宅需求將會迅速釋放,從我國近幾年的城鎮(zhèn)人均建筑面積就可以看出,人們的消費水平在逐步升級,住宅需求空間極大.并且,建設(shè)部政策研究中心發(fā)布了《2020年我們住什么樣的房子——中國全面小康社會居住目標(biāo)研究》，為2020年的居住住宅描繪了一幅未來藍(lán)圖。這個課題研究公布了21項指標(biāo)，主要包括城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房面積大于20平方米。未來人均居住面積的提高，需要大量住宅面積來填補，中國的住宅需求旺盛。

我們采用2007年城鎮(zhèn)居民人均居住面積28平方米計算,大嬰兒潮時期需要102.48億平方米的房屋,據(jù)表3數(shù)據(jù)顯示,1998到2007年共建造房屋56.4億平方米,假設(shè)有15%的人住的是非商品化住宅,估計大嬰兒潮時期未來的住宅量需求量為30.7億平方米,接近于1998到2007年十年總共銷售的商品住宅面積的三分之二。如果從由于人們生活水平的提高導(dǎo)致的住房升級需求來考慮,需求量也是巨大的,我們按目前城市人口5.7億計算,按歷史經(jīng)驗,以年均增加0.5平方米的住宅需求計算,增加的住房需求量為每年2.85億平方米?？梢哉f, 中國的房地產(chǎn)業(yè)具有長期的景氣指數(shù)。

五、 婚齡人數(shù)的增加導(dǎo)致的剛性需求

我國上世紀(jì)80年代初開始實施計劃生育政策,這一時期出生的人大多數(shù)是獨生子女,也即小嬰兒潮時期(1981—1991)出生的人,共累計出生人口約2.53億人,這部分人已經(jīng)到了婚齡年齡或正處于大學(xué)教育階段,隨著房價的節(jié)節(jié)攀升,“恐慌性”需求逐漸出現(xiàn),有一定積蓄的父母會花出全部積蓄為自己孩子置業(yè),以防止房價繼續(xù)上漲的壓力,況且房子有增值的潛力。據(jù)零點公司最新對京滬穗的訪問可以發(fā)現(xiàn),五成以上受訪者選擇先買房,再結(jié)婚;有接近三成人認(rèn)為可以先租房再結(jié)婚,待收入改善后再買房。據(jù)統(tǒng)計，2007年北京結(jié)婚置業(yè)購房需求已經(jīng)占到總購房人群的28.6％，同比上漲12％左右,隨著延遲需求的釋放,將會為住宅市場可持續(xù)發(fā)展提供保障。根據(jù)國研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,我國近幾年的結(jié)婚人數(shù)如圖5所示:從圖中可以看出除2005年結(jié)婚人數(shù)有所下降以外,其它逐年都穩(wěn)步上升,我們采用這五年的平均值1536.5萬人計算,假設(shè)其中有一半的人買房,以人均居住面積27平方米計算,每年初婚人口的購房需求為4.15億平方米。除此之外,我國近幾年的離婚對數(shù)也在迅速增加,比如，1985 年的“離婚對數(shù)”只有45.8 萬對，到1990 年就增加到了80 萬對，差不多5 年增加了一倍。在1990 年超過100 萬對，達(dá)到了105.5 萬對；在2000 年達(dá)到了121.3 萬對; 在2006年已經(jīng)達(dá)到189.3萬對。離婚率已接近3%。這部分人導(dǎo)致了家庭規(guī)模的小型化,進而創(chuàng)造一部分需求,我們?nèi)舨捎?89.3萬對的30%的離婚人數(shù)會選擇購房,則每年需要約0.3億平方米房屋。

還有一項對“雙獨”家庭的最新調(diào)查顯示,在購置結(jié)婚新房時,雙方都是獨生子女約有七成靠父母全部或部分資助,僅有五分之一的小家庭完全靠個人奮斗按揭供房。并且在校大學(xué)生也加入了購房大軍,據(jù)中大恒基統(tǒng)計,高校集中的知春里、五道口、薊門橋、蘇州橋等地區(qū),在校大學(xué)生購房人數(shù)占到總交易人數(shù)的50%左右。他們一般都是父母用全款為其付款,占到全款人數(shù)的70%以上,一般購買六七十平方米的小戶型,總價在50萬至70萬之間.從上面統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到獨生子女購房的動力是很強的,從我國近幾年中專以上學(xué)歷年招生數(shù)、在校生人數(shù)及畢業(yè)生人數(shù)統(tǒng)計來看，其人數(shù)在逐年增加，年輕人的恐慌性購買也會成支撐房地產(chǎn)市場長期持久的基石。

六、 流動性過剩導(dǎo)致的投資投機需求

流動性過剩是指過多的貨幣投放量，造成多余的資金尋找投資渠道。2005年以來,我國以每年2億元的城鄉(xiāng)居民存款增加量增漲,截至2006年底，居民存款已高達(dá)16.2萬億,并且2008年2月份CPI上漲了8.7%,銀行實際存款利率約-5%，由于各方面的原因,CPI短期內(nèi)下降的幅度不會太大, 小幅加息也改變不了負(fù)利率的實際狀況。由于國內(nèi)缺乏有效的投資渠道,必將導(dǎo)致過多資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，致使房地產(chǎn)行業(yè)需求過旺。

再者,房地產(chǎn)作為主要居民實物資產(chǎn),能夠起到保值增值的作用,尤其在高通貨膨脹時期,其流通性較高,在很大程度上能對沖通貨膨脹的風(fēng)險,導(dǎo)致投資需求上升,雖然國家出臺一系列打擊投資投機需求的調(diào)控政策,但鑒于過多流動性資金和有限的投資渠道,房地產(chǎn)還將是投資者的首選。并且,住宅相對于寫字樓和商廈,其流通性更高，投資門檻更低，所以住宅市場成為過剩資金的去向。

最后，由于中美利差的縮小,加快了人民幣升值的預(yù)期,導(dǎo)致更多外資流入中國,特別是中國的股市和樓市,紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè),催生了房地產(chǎn)的投資需求增長。

除了以上四種住宅需求以外，由于新近出臺的限制城里人購買小產(chǎn)權(quán)房政策，還會增加人們對房子的需求。目前，北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房已接近1000萬平方米，在天津郊區(qū)地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個市場的20%，由此可見，由于小產(chǎn)權(quán)房的叫停而引起的房屋需求也是十分可觀的。

通過以上幾方面的分析，可以發(fā)現(xiàn)我國的住宅市場還有很大的發(fā)展空間。盡管2008年國家采取了加大限價房建設(shè)、經(jīng)濟適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等措施，能解決一部分中低收入家庭的住房需求，但是由于這部分房屋的數(shù)量有限，再加上對符合標(biāo)準(zhǔn)的人群有很大的限制，將不會改變整個市場剛性需求旺盛的局面。2008年從緊的貨幣政策，控制了消費信貸，延緩了一部分需求，但對開發(fā)貸款的限制也使開發(fā)商有效供給減少，由于兩方面的緊縮會基本同步，所以仍然不會改變住宅市場的長周期景氣。