房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的征稅費(fèi)會(huì)計(jì)處理的現(xiàn)狀探析

毛世瑞

摘 要：地產(chǎn)企業(yè)在銷售產(chǎn)品時(shí)，遇到的跨期長(zhǎng)，金額大。采用預(yù)售方式時(shí)遇到的一些問題及應(yīng)對(duì)方式的探析研究。本文將詳細(xì)講述地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的處理辦法及意見。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)售收入 稅費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)產(chǎn)品跨期長(zhǎng)、金額大，通常采取預(yù)售方式（包括定金）銷售開發(fā)產(chǎn)品。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法實(shí)施細(xì)則》第二十八條“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！必?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財(cái)稅〔2006〕21號(hào)三“關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法,根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況,區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學(xué)合理地確定預(yù)征率,并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。”《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕299號(hào)）第一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整?！睂?duì)于取得的預(yù)售收入應(yīng)按稅法規(guī)定計(jì)算交納營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。 但《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則－應(yīng)用指南》財(cái)會(huì)字2006 18號(hào)規(guī)定“執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則－應(yīng)用指南》的企業(yè)，不再執(zhí)行現(xiàn)行準(zhǔn)則、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、各項(xiàng)專業(yè)核算辦法和問題解答?！?/p>

但新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及稅法并沒有相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行明確。只在《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》（財(cái)會(huì)字【1995】第015號(hào)）四、企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再按本規(guī)定第二條第1、2款的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目，補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄。 預(yù)交土地增值稅的企業(yè)，“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土地增值稅。

營(yíng)業(yè)稅和所得稅未具體規(guī)定，導(dǎo)致各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)售收入應(yīng)交稅費(fèi)處理存著較多的差異，以致影響會(huì)計(jì)信息的正確反映。

房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)售收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅，現(xiàn)在采用的方法主要有四種，但這幾種會(huì)計(jì)處理都存在一些問題。

一、按當(dāng)期應(yīng)交的全部稅費(fèi)(包括預(yù)售收入和實(shí)現(xiàn)收入兩部分的應(yīng)交稅費(fèi))不加區(qū)別地做先提后交的會(huì)計(jì)處理，具體會(huì)計(jì)處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅)”科目；交納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅)”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預(yù)售房款計(jì)征所得稅時(shí)，借記“所得稅費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目；交納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時(shí)，借記“銀行存款”、“預(yù)收賬款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)按其全部收入與預(yù)收賬款的差額計(jì)征的稅金及附加，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加)”科目。

(4)項(xiàng)目竣工，結(jié)算、調(diào)整預(yù)提土地增值稅時(shí)，按實(shí)際數(shù)大于預(yù)提數(shù)的差額借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，反之作相反的會(huì)計(jì)處理。

上述會(huì)計(jì)處理方法，把不符合收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”確認(rèn)為收入，結(jié)算稅費(fèi)，虛增了損益和負(fù)債，而且人為地割裂了預(yù)售收入、實(shí)現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結(jié)算所得稅的勾稽關(guān)系，也違背了會(huì)計(jì)的配比。

二、按預(yù)收款計(jì)征的稅費(fèi)，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過增設(shè)“待攤費(fèi)用”、“遞延稅款”（只對(duì)所得稅）科目或通過“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目核算，具體會(huì)計(jì)處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅時(shí)，借記“待攤費(fèi)用或“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加土地增值稅)”科目；交納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅)”科目，貸記“銀行存款”科目。?

(2)收到預(yù)售房款計(jì)征所得稅時(shí)，借記“遞延稅款”或“待攤費(fèi)用或“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目；交納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時(shí)，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“待攤費(fèi)用或“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加)”科目。

(4)期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時(shí)，借記“所得稅費(fèi)用”科目，貸記“遞延稅款” 或“待攤費(fèi)用或“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目。

(5)項(xiàng)目竣工結(jié)算應(yīng)交土地增值稅時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸記“待攤費(fèi)用” 或“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目。

上述會(huì)計(jì)處理方法解決了營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負(fù)債表中反映了已預(yù)交的待攤費(fèi)用、遞延稅款、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，損益表也體現(xiàn)了配比。但是，不僅虛增了資產(chǎn)，而且也與長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目的核算內(nèi)容不相符，增設(shè)的待攤費(fèi)用、遞延稅款本來新準(zhǔn)則都已經(jīng)取消，就更不要再增加。

三、按預(yù)收款計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》（財(cái)會(huì)字【1995】第015號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，直接記入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，具體會(huì)計(jì)處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計(jì)征、交納營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅)”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時(shí)，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加)”科目。

(3)期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時(shí)，借記“所得稅費(fèi)用”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅”。

(4)項(xiàng)目竣工結(jié)算應(yīng)交土地增值稅時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”。

上述會(huì)計(jì)處理方法，在收到預(yù)收款時(shí)，所預(yù)交的稅費(fèi)在賬表上體現(xiàn)的“應(yīng)交稅費(fèi)”是紅字或負(fù)數(shù)余額。而新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)交稅費(fèi)的借方余額是反映企業(yè)多交或尚未抵扣的稅費(fèi)，本來是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定應(yīng)該交納的稅費(fèi)，卻使信息使用者誤認(rèn)為是企業(yè)“多交了稅費(fèi)”，因而不符合會(huì)計(jì)“明晰性原則”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期一般都較長(zhǎng)，若某企業(yè)既有正常銷售計(jì)征的稅費(fèi)，又有按預(yù)收款計(jì)征的稅費(fèi)，還有多交的稅費(fèi)或者享受稅收優(yōu)惠政策需退的稅費(fèi)，如果在會(huì)計(jì)處理上只反映已交數(shù)，不反映應(yīng)交數(shù)，則不能真實(shí)反映企業(yè)稅金的應(yīng)交、未交和多交等情況。

四、根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定：在不違反確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本單位的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆、合并會(huì)計(jì)科目，可增設(shè)“1481預(yù)交房地產(chǎn)稅費(fèi)”，借方反映按預(yù)售收入計(jì)征的應(yīng)交稅費(fèi)，貸方反映沖銷的應(yīng)征數(shù)。借方余額反映預(yù)售收入未攤完的應(yīng)征稅費(fèi)數(shù)，不設(shè)明細(xì)科目。本科目的期末余額在資產(chǎn)負(fù)債表的“其他流動(dòng)資產(chǎn)”反映。具體會(huì)計(jì)處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅時(shí)，借記“預(yù)交房地產(chǎn)稅費(fèi)”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅)”科目；交納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅)”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預(yù)售房款計(jì)征所得稅時(shí)，借記“預(yù)交房地產(chǎn)稅費(fèi)”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目；交納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時(shí)，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“預(yù)交房地產(chǎn)稅費(fèi)”科目。

(4)期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時(shí)，借記“所得稅費(fèi)用”科目，貸記“預(yù)交房地產(chǎn)稅費(fèi)”科目科目。

(5)項(xiàng)目竣工，結(jié)算應(yīng)交土地增值稅時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸記“預(yù)交房地產(chǎn)稅費(fèi)”、 按實(shí)際數(shù)大于預(yù)提數(shù)的差額貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，反之作相反的會(huì)計(jì)處理。

這樣可彌補(bǔ)上邊方法的不足。唯一的缺點(diǎn)就是虛增資產(chǎn)。

注：上面所講繳納的營(yíng)業(yè)稅附征的教育費(fèi)附加應(yīng)在“其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加”核算，為簡(jiǎn)化并入“應(yīng)交稅費(fèi) ”核算旨在說明問題。

以上四種方法的前兩種弊端太多，我們不提倡采用。現(xiàn)在看來弊端少的就是三和四。至于三和四哪一個(gè)相對(duì)更好一些呢，仁者見仁，智者見智。

作者單位：大連潤(rùn)德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司