開發(fā)區(qū)主導產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關系分析

韓振華　殷躍建　丁　珊

提要城市規(guī)模的外延型擴張使得產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)在城區(qū)外圍形成新的功能分區(qū)，有主導產(chǎn)業(yè)開發(fā)在前、后期住宅跟進的開發(fā)區(qū)，也有住宅開發(fā)在前的。結合城市功能分區(qū)理論，本文以武漢市為例對主導產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)之間的發(fā)展關系進行分析，認為工業(yè)與商業(yè)和居住配套是互為支撐的，無論是在怎樣定位的產(chǎn)業(yè)區(qū)，其住宅和勞動場所相對平衡才合適。

關鍵詞：功能分區(qū)；主導產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)；工作型擇居

中圖分類號：F127文獻標識碼：A

開發(fā)區(qū)作為近年來我國城市經(jīng)濟的增長點，其主導產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益顯著。然而，城市擴張過程中的房地產(chǎn)開發(fā)很大程度上影響甚至制約了開發(fā)區(qū)主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這兩大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是值得深入研究探討的。

一、城市擴張過程中的功能分區(qū)

（一）城市功能分區(qū)理論基礎。城市作為人類經(jīng)濟活動的載體，最先開始的功能劃分是從生產(chǎn)活動領域開始的。韋伯的工業(yè)區(qū)位論挑選了經(jīng)濟活動三大基本環(huán)節(jié)中的工業(yè)生產(chǎn)活動作為研究對象，通過探索工業(yè)生產(chǎn)活動的區(qū)位原理，試圖解釋人口的地域間大規(guī)模移動以及城市的人口與產(chǎn)業(yè)的集聚原因。

與韋伯的最小費用區(qū)位論不同的是，以霍特林為代表的區(qū)位相互依存學派，假定的線狀市場上存在相互競爭的企業(yè)，認為能夠占有更大的市場地域的區(qū)位是最佳區(qū)位。與此相反，以廖什為代表的利潤最大化區(qū)位理論卻從需求出發(fā)，認為最佳區(qū)位是收入和費用的差的最大點，也就是利潤最大點。

克里斯塔勒的中心地理論對城市區(qū)位、規(guī)模以及職能和媒介的城市時空分布進行了研究，認為高級中心地間距大、數(shù)量少，而低級中心地間隔小、數(shù)量多；決定各級中心地商品和服務供給范圍大小的重要因子是經(jīng)濟距離，它是主要由費用、時間、勞動力三要素決定的，但消費行為也影響到經(jīng)濟距離的大小。

（二）現(xiàn)代城市功能分區(qū)的發(fā)展。六十年代以來，隨著社會生產(chǎn)力的進一步發(fā)展和科學技術的不斷進步，城市功能分區(qū)的理論和實踐有了新的發(fā)展。英國1970年開始建設的新城──米爾頓·凱恩斯，不設置過分集中的工業(yè)區(qū)，而把工廠、行政、經(jīng)濟和文化管理機構等有機地布置在居住地段附近，形成綜合居住區(qū)，并基本做到就業(yè)和居住就地平衡。1977年底在秘魯利馬簽署的《馬丘比丘憲章》，強調(diào)要努力創(chuàng)造綜合的、多功能的環(huán)境，提出不要過分追求嚴格的功能分區(qū)，以免損害城市各個組成部分之間的有機聯(lián)系。2000年“美國精明增長聯(lián)盟”，確定精明增長的核心內(nèi)容是：用足城市存量空間，減少盲目擴張；加強對現(xiàn)有社區(qū)的重建，重新開發(fā)廢棄、污染工業(yè)用地，以節(jié)約基礎設施和公共服務成本；城市建設相對集中，密集組團，生活和就業(yè)單元盡量拉近距離，減少基礎設施、房屋建設和使用成本。

二、主導產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)在城市擴張中的發(fā)展關系分析

（一）主導產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的土地區(qū)位關系（這里講的房地產(chǎn)是狹義的商品房）。區(qū)域增長極理論認為，經(jīng)濟增長首先出現(xiàn)和集中在具有創(chuàng)新能力的行業(yè)，而不是同時出現(xiàn)在所有部門，這些具有創(chuàng)新能力的行業(yè)常常聚集于經(jīng)濟空間的某些點上，就形成了增長極。主導產(chǎn)業(yè)，就是在區(qū)域經(jīng)濟中起主導作用的產(chǎn)業(yè)，它是指那些產(chǎn)值占有一定比重，采用了先進技術，增長率高，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強，對其他產(chǎn)業(yè)和整個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有較強帶動作用的產(chǎn)業(yè)。在城市的經(jīng)濟發(fā)展中的，主導產(chǎn)業(yè)有著舉足輕重的地位。現(xiàn)階段，由于城區(qū)存量土地得不到盤活以及住房投資性需求的增加，住宅區(qū)呈現(xiàn)向外擴張的趨勢。企業(yè)是城市經(jīng)濟發(fā)展的載體，企業(yè)的進駐同樣需要大量的土地，尤其是主導產(chǎn)業(yè)，更是需要合理規(guī)劃利用的土地。下面舉例說明：

以沌口開發(fā)區(qū)（武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）為例：沌口開發(fā)區(qū)作為一個以工業(yè)為基礎的新興區(qū)域，絕大部分土地被用于工業(yè)開發(fā)，住宅和商業(yè)主要是作為輔助而存在。作為一個增長極，它的推動性產(chǎn)業(yè)吸引和拉動周圍地區(qū)的要素和經(jīng)濟活動不斷地趨向增長極，從而加快自身的成長。根據(jù)沌口開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃2008年將適當增加開發(fā)區(qū)建設用地特別是產(chǎn)業(yè)用地?？紤]開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀建設用地特別是產(chǎn)業(yè)用地不足的現(xiàn)實，對開發(fā)區(qū)用地進行建設適宜性評價和不影響開發(fā)區(qū)生態(tài)環(huán)境的前提下，適當調(diào)減非建設用地比例，增加建設用地特別是產(chǎn)業(yè)用地比例。（圖1）

對于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，其所能實現(xiàn)的工業(yè)總產(chǎn)值對GDP貢獻率要高于房地產(chǎn)業(yè)，合理的產(chǎn)業(yè)布局能使極化效應更加顯現(xiàn)，所以從土地區(qū)位上看，主導產(chǎn)業(yè)占據(jù)了核心的地理位置，同時與其配套的相關工業(yè)、物流、科教研發(fā)也獲得了大量的土地。相比較而言，商品房和住宅用地比重小，從未來的出讓形式上看，新增住宅用地也是非常有限的。

（二）主導產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的發(fā)展速度關系分析。是房地產(chǎn)跟著主導產(chǎn)業(yè)跑，還是主導產(chǎn)業(yè)隨著房地產(chǎn)形勢走？下面舉例簡單分析主導產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)之間先行后續(xù)的關系。

1、產(chǎn)業(yè)先行，住宅跟進

（1）武漢光谷。2004年以前，光谷的樓盤銷售周期是市區(qū)的兩倍，而且空置率高。2006年富士康即將落戶光谷的消息傳出：整個工程累計投資有望達40億美元，政府投資及富士康企業(yè)投資相當于再造一座中等城市，光谷樓市隨即急轉上揚。

對比2006年3月與2007年3月份其所在的關山片住房成交均價情況可知：2006年關山片3月商品住房成交均價為2，896.6元/平方米；2007年關山片3月商品住房成交均價3，362.54元/平方米，同期上漲465.94元/平方米，漲幅為16.09%。全市商品住宅同期上漲355.48元/平方米，漲幅為9.94%。

增長極除了具備極化效應外，還向周圍地區(qū)進行要素和經(jīng)濟活動輸出，從而刺激和推動周圍地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，這是增長極的擴散效應。從住房成交均價情況來看，很明顯，關山片區(qū)的漲幅要遠遠大于全市的漲幅，高出約6個百分點。富士康效應帶來的直接增長和激活效應迅速拉升了光谷的樓價和區(qū)域價值。

（2）沌口經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。沌口開發(fā)區(qū)作為武漢市重要的經(jīng)濟增長點，有力地拉動了全市經(jīng)濟的增長。這期間商品住宅發(fā)展也很快，但主要是定向開發(fā)，房價走勢上揚趨勢并不明顯。（圖2）

從兩個開發(fā)區(qū)的數(shù)據(jù)對比可以看出，沌口開發(fā)區(qū)的房價漲幅要低于光谷開發(fā)區(qū)的房價，而且銷售均價同期相比也略顯低。

作為經(jīng)濟增長點的開發(fā)區(qū)，其功能結構對經(jīng)濟和社會的影響是長遠的。增長極的極化效應和擴散效應的綜合影響，稱之為溢出效應。如果極化效應大于擴散效應，則溢出效應為負值，結果有利于增長極的發(fā)展；反之，溢出效應為正值，則對周圍地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有利，而不利于增長極自身的發(fā)展。所以，在開發(fā)區(qū)成立之初和發(fā)展過程中要協(xié)調(diào)好主導產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度之間的關系。光谷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯快于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的速度?？紤]增長極的擴散效用，居住成本會隨著產(chǎn)業(yè)提升作用有所下降，所以主導產(chǎn)業(yè)到了一定周期后才應該形成相當規(guī)模的小區(qū)開發(fā)和商業(yè)配套。在光谷片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛的情況下應該適當限制住宅供地，減緩增速，使之與產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期和速度相適應。從沌口開發(fā)區(qū)房價平穩(wěn)增長的勢頭來看，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)具備一定規(guī)模，相應的行政、居住、商業(yè)等配套發(fā)展速度稍微慢于主導產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)只是作為主導產(chǎn)業(yè)的配套開發(fā)。武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃2008年又將適當增加開發(fā)區(qū)建設用地特別是產(chǎn)業(yè)用地，適當調(diào)減非建設用地比例。行政措施動態(tài)的調(diào)整對保持主導產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展是非常必要的。

2、住宅先行，產(chǎn)業(yè)跟進（漢口北）。與產(chǎn)業(yè)先行不同的是，漢口北已經(jīng)形成相當規(guī)模的居住區(qū)，房價已經(jīng)在一個相對高位運行，尤其是漢口北的盤龍城。2006年盤龍城片區(qū)的樓盤均價為2，000元/平方米。到了2007年，隨著盤龍城片區(qū)土地供應量的增大，樓盤的價格也開始上漲，均價為3，200元/平方米，較去年同期增長超過50%。

規(guī)劃建設中的國際商貿(mào)中心項目等，將促使生活配套不斷完善，作為武漢市的又一個經(jīng)濟增長極，如果其極化效應還沒來得及顯現(xiàn)，就被過快上漲的土地價格制約，那么產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和物流成本必將隨之升高，產(chǎn)品將沒有市場。一旦主導產(chǎn)業(yè)成本增加、利潤攤薄、企業(yè)入駐門檻變高，有可能產(chǎn)生入駐企業(yè)逃逸現(xiàn)象；另一方面口岸經(jīng)濟區(qū)房價的過快增長，在一定程度上將抑制自住型購房，使得該區(qū)域的房屋空置率高。因此，要適當保持增長極的溢出效應為負值，才能更好地建設經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，實現(xiàn)其經(jīng)濟和社會效益。

（作者單位：中國地質大學資源學院）

參考文獻：

[1]李小建主編.李小建，李國平，曾剛，覃成林，林炳耀，張文忠等編著.經(jīng)濟地理學[M].高等教育出版社，1999.

[2]崔功豪，魏清泉，陳宗興編著.區(qū)域分析與規(guī)劃[M].高等教育出版社，1999.