上市房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題探析

王 琳

摘 要:房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集性行業(yè),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng),因此資金融通就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題。同時(shí)融資方式的優(yōu)劣,直接影響著融資成本和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小。本文首先分析房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),然后提出了當(dāng)前我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資問(wèn)題,最后據(jù)此提出相應(yīng)的措施建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);政策敏感性;融資渠道

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1008-4428(2009)12-23-02

一、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的政策敏感性

這主要表現(xiàn)于房地產(chǎn)行業(yè)易受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。政府土地出讓制度、土地規(guī)劃條件、行業(yè)管理政策、稅費(fèi)政策、交易管理等相關(guān)政策法規(guī)都直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。自2007年以來(lái),央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施,從開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者兩頭收緊信貸閘門(mén),提高貸款條件,抑制投機(jī)需求。2008年底,受金融危機(jī)的影響,國(guó)家為了維護(hù)房地產(chǎn)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展,又出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策,而隨著2009年房地產(chǎn)的持續(xù)高溫,國(guó)家又準(zhǔn)備積極地出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控,以抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱。面對(duì)貨幣政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的抑制,房地產(chǎn)公司必須適當(dāng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)以更好地適應(yīng)自身發(fā)展需要。

由上亦可看出,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中面臨著較一般企業(yè)更大的營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度強(qiáng),行業(yè)波動(dòng)非常明顯,在我國(guó),對(duì)房地產(chǎn)的促進(jìn)或抑制是政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一,房地產(chǎn)業(yè)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響更大。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)很高。同時(shí),房地產(chǎn)產(chǎn)品由于資金投入大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),如果市場(chǎng)形勢(shì)變化較快或是自身項(xiàng)目定位不準(zhǔn),造成產(chǎn)品滯銷(xiāo)或開(kāi)發(fā)停滯,則會(huì)造成巨大的營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、貸款歸還及整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展造成重大影響。

(二)籌資量大,投資的回收期長(zhǎng)

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金存在使用支出上的集中性和來(lái)源積累上的分散性、長(zhǎng)期性的矛盾,因而自有資金總是不足的,必須依靠大量外來(lái)資金。據(jù)統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)投資的資金杠桿率高達(dá)75%,而一般制造業(yè)僅為50%。因此,作為一個(gè)需要巨額投資的資本密集型行業(yè),隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的大型化、高技術(shù)化,投資額越來(lái)越大,對(duì)資金的依賴(lài)性也越來(lái)越大。因此為了保證資金鏈的連續(xù)性,其融資的難度就大大增加了。

同時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)慢,投資的回收期長(zhǎng)。一般說(shuō)來(lái),一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期至少兩到三年,被開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品建設(shè)周期長(zhǎng),銷(xiāo)售周期也長(zhǎng)。而投資的回收只有當(dāng)房屋銷(xiāo)售到一定數(shù)量時(shí)才能收回成本乃至產(chǎn)生利潤(rùn)。

(三)房地產(chǎn)商品是一種缺乏流動(dòng)性的商品

房地產(chǎn)通常歸類(lèi)為“不動(dòng)產(chǎn)”,其變現(xiàn)能力較差,而且由于其不可移動(dòng)性,銷(xiāo)售范圍也受到一定的地域性限制。又由于房地產(chǎn)單品價(jià)值量較大,買(mǎi)賣(mài)都需要辦理非常復(fù)雜的手續(xù),這就決定了房地產(chǎn)必然是一種占用大量資金又缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)。

二、當(dāng)前我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資問(wèn)題

(一)上市房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)單一

目前,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道是股權(quán)融資和銀行貸款,但是在上市融資(IPO)之后,則更多依賴(lài)于銀行貸款。主要是由于國(guó)家對(duì)上市公司監(jiān)管限制較多,通過(guò)直接渠道進(jìn)行股權(quán)再融資(增發(fā)或配股)、可轉(zhuǎn)債等融資需要更多的手續(xù),對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也要求更高。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行來(lái)看,銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程。這樣,一方面商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn);另一方面商業(yè)銀行無(wú)法也不敢無(wú)限滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)多角度多層次的資金需求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金得不到保障制約了上市房地產(chǎn)企業(yè)的生存和進(jìn)一步發(fā)展。

(二)相關(guān)法律法規(guī)不健全

相關(guān)政策、法規(guī)不完善,有關(guān)房地產(chǎn)融資等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性和協(xié)調(diào)性,操作困難,直接影響了房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。如目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的法律主要是《擔(dān)保法》,但有關(guān)住宅抵押貸款方面的規(guī)定不詳細(xì)這就有礙于銀行資金的安全性、流動(dòng)性。同時(shí)我國(guó)尚沒(méi)有真正意義上的《投資基金法》,因此無(wú)法以法律的形式將房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則加以規(guī)定,房地產(chǎn)基金無(wú)法可依。

(三)融資新渠道欠規(guī)范

伴隨著市場(chǎng)的需求,近年來(lái),房地產(chǎn)信托、類(lèi)基金式的房地產(chǎn)投資公司、房地產(chǎn)私募基金等多種業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。事實(shí)上,在2003年央行給商業(yè)銀行的房貸戴“緊箍咒”的時(shí)候,信托公司和房產(chǎn)商之間就開(kāi)始了親密接觸。統(tǒng)計(jì)顯示,房地產(chǎn)信托成了信托公司的主流產(chǎn)品。近年以來(lái),房地產(chǎn)信托已募資6O多億元,其數(shù)量在所有信托產(chǎn)品中占了三分之一以上。比如上市公司金地集團(tuán)、深國(guó)商以及由幾家大國(guó)企聯(lián)手組成的世紀(jì)華夏集團(tuán),已建立房地產(chǎn)投資基金和階段性股權(quán)投資業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融新業(yè)務(wù)的涌現(xiàn)無(wú)疑給資金短缺的開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了更多的融資機(jī)會(huì),但很多做法的不規(guī)范卻給該種融資方式帶來(lái)了很大風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何進(jìn)一步完善上市房地產(chǎn)企業(yè)的融資

(一)加大股權(quán)融資力度,提高上市房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),股權(quán)融資是房地產(chǎn)企業(yè)與資本相結(jié)合的理想融資渠道。通過(guò)股權(quán)融資,房地產(chǎn)企業(yè)可提高自有資本金比例,改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而,我國(guó)目前對(duì)企業(yè)上市后再融資的門(mén)檻較高,這使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到上市再融資要求。因此,一方面政府應(yīng)降低企業(yè)上市公司再融資門(mén)檻,讓更多的上市房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行再融資。另一方面,上市房地產(chǎn)企業(yè)也可采用并購(gòu)重組、整體上市等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資,以解決自有資金不足的困境。在目前全球流動(dòng)性過(guò)剩的情況下,尤其是我國(guó)資本市場(chǎng)經(jīng)歷了股權(quán)分置改革之后,上市房地產(chǎn)企業(yè)可以采取定向增發(fā)的股權(quán)再融資方式。定向增發(fā)可以在不增加即期股市擴(kuò)容壓力,避免對(duì)二級(jí)市場(chǎng)沖擊和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的前提下,使上市房地產(chǎn)公司通過(guò)向大股東、機(jī)構(gòu)投資者或戰(zhàn)略投資者增發(fā)而募集充裕的資金;并且,當(dāng)大股東通過(guò)定向增發(fā)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司時(shí),既有利于優(yōu)化上市公司及其控股公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),促使優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng),減少重新投資的時(shí)間,增強(qiáng)上市公司的持續(xù)盈利能力;加之,監(jiān)管部門(mén)對(duì)定向增發(fā)信息披露要求較低且實(shí)行簡(jiǎn)易審核程序,在一定程度上利于上市公司節(jié)約籌資成本與時(shí)間、保守商業(yè)秘密。

(二)房地產(chǎn)信托融資

房地產(chǎn)信托在經(jīng)歷幾次整頓之后,在央行控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的大背景下,得以較快發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前國(guó)內(nèi)已有25家信托公司發(fā)行了5O多個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃,總規(guī)模到60億元左右,每個(gè)信托計(jì)劃的平均規(guī)模為1.2億元,有力地保證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言,信托資金的注入起到了“過(guò)橋貸款”的作用,使房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前期能夠滿(mǎn)足銀行貸款的條件,為開(kāi)發(fā)的后續(xù)融資打下了良好的基礎(chǔ)。信托資金一般以前期貸款或參股的形式介入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),信托公司對(duì)開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)、管理模式、項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行跟蹤和控制,既保證了信托資金的安全性、保障項(xiàng)目資金用途,也在客觀上幫助開(kāi)發(fā)商完善管理制度,提高企業(yè)的品質(zhì)。在我國(guó)以間接金融為主的金融體系中,房地產(chǎn)信托融資是為數(shù)不多的一種在實(shí)踐和法律制度上都比較成熟的直接融資方式,它建立了民間資本直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資通道。信托法及其管理辦法為房地產(chǎn)信托融資提供了法律保護(hù)和可參與的運(yùn)行規(guī)范,盡管對(duì)一個(gè)信托計(jì)劃做了限制,但在資金募集的額度和期限上并沒(méi)有確切的約束,因此房地產(chǎn)信托成為一種比較靈活的直接融資方式。事實(shí)上,自央行“121號(hào)”文件頒布以來(lái),北京、杭州、南京等城市成功發(fā)行了幾十份房地產(chǎn)信托,證明了房地產(chǎn)信托的強(qiáng)大生命力。上市房地產(chǎn)企業(yè)可以先行“試水”這種融資創(chuàng)新方式。

(三)發(fā)行公司債券

相比股權(quán)融資,債券融資在程序上更加簡(jiǎn)便,成功率也更高,相比銀行貸款,債券融資成本上更低,限制也更少。從上市房地產(chǎn)企業(yè)的角度而言,他們希望通過(guò)發(fā)行公司債代替銀行貸款,從而降低財(cái)務(wù)成本。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),自2008年3月以來(lái),金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)和中糧地產(chǎn)6家房地產(chǎn)企業(yè),分別發(fā)行了12億元、43億元、14億元、59億元、17億元和12億的公司債券。金融街、萬(wàn)通地產(chǎn),以及在香港聯(lián)合交易所上市的首創(chuàng)置業(yè)也于近期公布了擬發(fā)行18億元、56億元、1O億元的公司債券方案。公司債券的成功推出,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改變具有十分重要的意義。然而根據(jù)《公司法》,對(duì)發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴(yán)格,只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格,而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有比較嚴(yán)格的限制。根據(jù)《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》,申請(qǐng)發(fā)行公司債的公司,其債券信用級(jí)別須經(jīng)資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)為良好;最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)不少于公司債券一年的利息;本次發(fā)行后累計(jì)公司債券余額不超過(guò)最近一期末凈資產(chǎn)額的40%。因此,上市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善公司治理結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)營(yíng)效益以達(dá)到政府監(jiān)管部門(mén)的政策要求,通過(guò)公司債的發(fā)行來(lái)滿(mǎn)足融資需求。

(四)完善融資結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)優(yōu)化的機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的決策從屬于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略決策。因此,上市房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)應(yīng)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相協(xié)調(diào),不斷適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)融資結(jié)構(gòu)的要求。對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō),由于市場(chǎng)的供求關(guān)系處于經(jīng)常性的變化之中,資本的構(gòu)成情況也在不斷發(fā)生變化,融資總是呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)的狀況。對(duì)于融資結(jié)構(gòu)的管理,應(yīng)建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系,時(shí)時(shí)適應(yīng)環(huán)境的變化,采取相應(yīng)的策略。同時(shí),上市房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資工具時(shí),應(yīng)注意利用可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、可贖回優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債券及可贖回債券等有較好彈性的融資手段。

(五)完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì),要依靠強(qiáng)大的法律體系。房地產(chǎn)金融缺乏完善的配套法規(guī),嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范和安全運(yùn)行,因此,一是要完善《商業(yè)銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等法律法規(guī)條文,增加有關(guān)房地產(chǎn)金融條款的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的金融行為;二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),如制定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《投資基金法》等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為。認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企合作關(guān)系;三是嚴(yán)格執(zhí)法,依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開(kāi)發(fā)商或個(gè)人,應(yīng)立即停止貸款,并追討已貸款項(xiàng)。同時(shí)通過(guò)法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

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作者簡(jiǎn)介:

王琳,深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司。