《物權(quán)法》第七十三條及現(xiàn)實(shí)問題探析

黃偉洲

摘要 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第73條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有?！倍l沒有明確哪些是屬于個(gè)人的情形,在實(shí)踐中難以界定如何“明示”,“屬于個(gè)人”是指屬于個(gè)人的所有權(quán)還是使用權(quán)?對(duì)屬于個(gè)人所有或使用的限制亦不明,容易出現(xiàn)糾紛,不利于社會(huì)和諧。

關(guān)鍵詞 物權(quán)法 綠地 權(quán)屬

中圖分類號(hào):D922.29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)11-358-01

一、筆者對(duì)該條文的理解

本法條關(guān)于綠地問題的表述如下:“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的除外”。從字面上理解,本法條包含了三層意思:(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,原則上屬于業(yè)主共有;(2)城鎮(zhèn)公共綠地,應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有;(3)對(duì)于明示屬于個(gè)人的綠地,例如房屋買賣合同中約定歸業(yè)主個(gè)人使用的地面花園,則應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個(gè)人。

對(duì)于(1)、(2)的理解,筆者是沒有異議的,但對(duì)于(3)的表述,本人認(rèn)為按照本法原理“明示屬于個(gè)人”的理解,應(yīng)為開發(fā)商自主地在自己開發(fā)建設(shè)的用地范圍內(nèi)決定綠地的使用者,并以合同或其他方法向外公告,從而排除了其他共有人的使用。《物權(quán)法》的規(guī)定,必然使開發(fā)商為追求更大的商業(yè)目的而將本屬業(yè)主共有的綠地讓與給特定的個(gè)人使用;就象該法第74條規(guī)定“車庫(kù)、車位當(dāng)事人可以通過出售、附贈(zèng)或者出租的方式約定”。那樣開發(fā)商必然以合同形式處置車位等。此外,沒有就那種情況或什么條件下才可以“明示屬于個(gè)人”,造成開發(fā)商有機(jī)可乘,損害其他共有人的利益。

按照中國(guó)人民大學(xué)楊立新教授的理解,所謂的“屬于個(gè)人”多指一層建筑物單元窗前綠地權(quán)屬問題,即于商品房買賣合同中確定窗前綠地同一層建筑物單元一同發(fā)售,約定窗前綠地屬于該業(yè)主專有使用。①“屬于某一單元共有”,其實(shí)也不全面。如一小區(qū)是由數(shù)十座多層樓宇組成,發(fā)展商將窗前綠地以合同形式售予給首層的一戶,使得該綠地屬于該首層業(yè)主專屬使有,不但是對(duì)該樓業(yè)主的侵權(quán),同時(shí)也是對(duì)整個(gè)小區(qū)的侵權(quán)。但《物權(quán)法》沒有采納楊立新教授的表述形式,問題更加模糊不清,究竟是屬于整棟樓的個(gè)人還是購(gòu)買后的個(gè)人,使人產(chǎn)生歧義。

如果是屬于開發(fā)商有權(quán)處分的,可以以合同形式約定歸屬個(gè)人,那么,開發(fā)商無需“明示”就可以限制其他人使用和占有。例如,《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓,是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為”。眾所周知,購(gòu)房者(小業(yè)主)只有自己所購(gòu)房屋分?jǐn)偛糠滞恋氐耐恋厥褂脵?quán),其他部分土地使用權(quán)在法律上當(dāng)然屬于發(fā)展商。如果本法的立法原意是指開發(fā)商有權(quán)處分不屬業(yè)主共有或國(guó)家所有的綠地的話,那么本法“明示屬于個(gè)人的除外”則屬多余。

“明示屬于個(gè)人的”是業(yè)主擁有使用權(quán)而不是所有權(quán)。一方面,綠地是一種使用功能,其實(shí)質(zhì)是土地,城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有,因此,業(yè)主只能享有使用權(quán)豍;另一方面,實(shí)踐中開發(fā)商在取得國(guó)有土地使用權(quán)后才能從事房地產(chǎn)開發(fā),而后在商品房的銷售過程中將所擁有的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。因此,開發(fā)商擁有的建筑區(qū)劃內(nèi)的土地的原始狀態(tài)即為國(guó)有土地使用權(quán),業(yè)主通過轉(zhuǎn)讓取得的只能是綠地使用權(quán)。這應(yīng)該與業(yè)主享有綠地上的附著物的所有權(quán)相區(qū)別。

二、現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的問題

現(xiàn)實(shí)中,首層建筑物單元窗前綠地多由開發(fā)商自主出售給首層個(gè)人,而不需征得其他業(yè)主同意。首層個(gè)人隨意改變綠地用途,如添附太陽(yáng)傘、石板凳、燒烤爐、栽種樹木等,其他業(yè)主均不能加以干涉,容易因給首層以上業(yè)主生活造成不便甚至損害其利益而引發(fā)鄰里間紛爭(zhēng),不利于社會(huì)和諧。筆者在工作中便接觸到多宗鄰里因類似糾紛而引發(fā)的刑事案件。窗前綠地附屬于房屋一同出售或贈(zèng)送,但沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。由于業(yè)主只有使用權(quán),以后在轉(zhuǎn)讓或繼承中也易引發(fā)紛爭(zhēng)。難以認(rèn)定何為“明示”,首層以外的業(yè)主未能知曉綠地權(quán)屬。

三、本法未能解決的問題

《物權(quán)法》第73條規(guī)定,除城鎮(zhèn)公共道路,城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的綠地三種例外情形外,建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其它公共場(chǎng)所、公共設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有,且上述三種除外情形是并列的,只要有上述三種情形之一,就可以排除共有。本法條明確作為建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,應(yīng)屬于業(yè)主共有。但是該法條又允許通過明示方式確定區(qū)劃內(nèi)綠地屬于個(gè)人?？梢娂葲]有規(guī)定需征得業(yè)主同意,又沒有明確哪些綠地可以“明示屬于個(gè)人”的情形。這就可能使得開發(fā)商有機(jī)會(huì)鉆空子,將本屬公共綠地或市政綠地擅自處理,以合同的形式出售給他人謀利,侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。

廣告、樓書是否為明示?合同約定是否為明示?如果合同約定是明示的一種方式,那與全體業(yè)主約定,還是與相關(guān)業(yè)主約定呢?開發(fā)商應(yīng)該如何處理才算明示,本法條未能予以明確。

綠地的權(quán)屬性質(zhì)涉及到權(quán)利人的權(quán)利行使,條文中的“屬于個(gè)人”,沒有明確屬于個(gè)人的所有權(quán)還是使用權(quán),容易對(duì)綠地的權(quán)屬產(chǎn)生爭(zhēng)議。

四、可行性建議

第一,取消“明示”的表述。這是因?yàn)?(1)對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)、屬于城市規(guī)劃關(guān)于綠地率規(guī)定的綠地部分,因?qū)儆谝?guī)劃內(nèi)的綠地應(yīng)由全體業(yè)主共有,不應(yīng)當(dāng)存在“明示”約定歸屬個(gè)人的情形。(2)開發(fā)商在滿足城市規(guī)劃關(guān)于綠地率的最低要求后,在自己的開發(fā)用地里建設(shè)的綠地,即有權(quán)以自治的形式處分綠地,則無需明示就可以限制其他人使用和占有。 “明示”沒有存在的必要。即“明示”屬于“不應(yīng)當(dāng)”和“沒必要”。

第二,本法條的事項(xiàng),不得違反法律法規(guī)的規(guī)定,也不得侵害其他人的合法權(quán)益,為追究違法者的責(zé)任提供法律依據(jù)。

第三,若開發(fā)商可以將設(shè)定為專有的綠地通過商品房買賣合同出售或附贈(zèng)給購(gòu)房者,那么開發(fā)商需首先將土地使用權(quán)分割處理好,一種辦法就是開發(fā)商保留該綠地的土地使用權(quán),不進(jìn)入業(yè)主公攤面積,這樣開發(fā)商才有處置權(quán),可以出售或附贈(zèng);第二種辦法就是雖然綠地進(jìn)入了業(yè)主公攤面積,但開發(fā)商在銷售之前就明確哪些綠地歸特定個(gè)人專有使用,并取得全部買房人同意,放棄一部分公共場(chǎng)所的使用權(quán),而讓給開發(fā)商指定的人。同時(shí),將這一部分屬于該區(qū)分所有權(quán)專有使用的土地使用權(quán)的費(fèi)用及綠地的維護(hù)費(fèi)用,單獨(dú)計(jì)算,從其他區(qū)分所有權(quán)人共有部分中予以扣減。第二種理論上可行,但實(shí)際上可行性幾乎為零,除非該樓盤的面積很少,業(yè)主人數(shù)不多,意見容易統(tǒng)一。綜上,《物權(quán)法》第73條沒有明確的地方,有待今后法律、行政法規(guī)或司法解釋等進(jìn)一步完善。

注釋:

①楊立新.窗前綠地的權(quán)屬爭(zhēng)議及解決規(guī)則.人民法院報(bào).2004年10月19日.