淺析房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系

何暉揚(yáng)

摘要:房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組織部分,是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一,但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,在寬松貨幣政策下,城市房?jī)r(jià)快速上漲,地價(jià)也隨著不斷上漲,房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系成為人們討論焦點(diǎn),文章通過(guò)房?jī)r(jià)和地價(jià)的內(nèi)在關(guān)系、靜態(tài)關(guān)系、動(dòng)態(tài)關(guān)系三方面進(jìn)行分析,并結(jié)合實(shí)例分析,得出城市房?jī)r(jià)快速上漲,帶動(dòng)地價(jià)上漲,地價(jià)上漲反作用于房?jī)r(jià)上漲的交織關(guān)系,并對(duì)房?jī)r(jià)上漲的原因進(jìn)行分析,提出調(diào)控房?jī)r(jià)快速上漲切實(shí)方法,使房?jī)r(jià)地價(jià)在平穩(wěn)中發(fā)展,促使我國(guó)房地產(chǎn)健康有序的發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)地價(jià);關(guān)系;調(diào)控

經(jīng)過(guò)20年發(fā)展,房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組織部分,成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和發(fā)展起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)具有收益、保值、增值和消費(fèi)特點(diǎn),已成了人們改善生活和投資熱點(diǎn)。但隨著房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,政府出讓地價(jià)也不斷上揚(yáng),各城市“地王”不斷刷新,房?jī)r(jià)和地價(jià)之間關(guān)系成為社會(huì)各界關(guān)注焦點(diǎn),是地價(jià)決定房?jī)r(jià),還是房?jī)r(jià)決定地價(jià),人們對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系討論越來(lái)越激烈,參加討論的有政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商還有經(jīng)濟(jì)學(xué)家,由于不同角度,不同利益、不同思想觀念,對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系觀點(diǎn)有所不同。本文將對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行深入探討。

一、房?jī)r(jià)和地價(jià)的內(nèi)在關(guān)系

房?jī)r(jià)是指房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,是土地及定著在土地之上建筑物、構(gòu)筑物特定時(shí)間的市場(chǎng)交易價(jià)格。房?jī)r(jià)有成本價(jià)、基準(zhǔn)價(jià)、指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)之分,人們所說(shuō)房?jī)r(jià)普遍是指房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià),市場(chǎng)價(jià)指不同地區(qū)不同類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)分為一級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)和二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià),一級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)(稱一手房?jī)r(jià))指開(kāi)發(fā)商銷售房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)(稱二手房?jī)r(jià))是人們通過(guò)中介流通房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。一手房?jī)r(jià)和二手房?jī)r(jià)是不同的,一般一手房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)定價(jià)比周邊二手房房?jī)r(jià)要高,有的甚至高出很多。房?jī)r(jià)特點(diǎn)主要是區(qū)域性、類型性、即時(shí)性,當(dāng)其他條件相同情況下,不同區(qū)域房?jī)r(jià)是不同的,不同類型房?jī)r(jià)是不同的,不同時(shí)點(diǎn)房?jī)r(jià)也是不同的。地價(jià)是指地方政府通過(guò)招拍掛方式出讓給自然人、法人和其他組織的土地價(jià)格,在地產(chǎn)市場(chǎng)中,一般情況下,國(guó)有土地是政府出讓給開(kāi)發(fā)商。地價(jià)分為起始價(jià)、底價(jià)、出讓價(jià)。出讓價(jià)是開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛競(jìng)得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的成交價(jià)格,人們關(guān)心的地價(jià)是政府出讓地價(jià)。房?jī)r(jià)和地價(jià)區(qū)別在于主體不同,房?jī)r(jià)主體結(jié)構(gòu)主要是開(kāi)發(fā)商-市民、市民-中介-市民,地價(jià)主體結(jié)構(gòu)主要是政府-開(kāi)發(fā)商。對(duì)于同一個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系從數(shù)學(xué)角度屬于“包含”關(guān)系,房?jī)r(jià)包含地價(jià),房?jī)r(jià)大于地價(jià),但極少有房?jī)r(jià)小于地價(jià)的情況出現(xiàn)。

二、房?jī)r(jià)和地價(jià)的靜態(tài)關(guān)系

影響房?jī)r(jià)因素很多,在其他因素不變的情況下,本文從靜態(tài)角度分析房?jī)r(jià)和地價(jià)二者的關(guān)系。針對(duì)單獨(dú)房地產(chǎn)項(xiàng)目,依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)路線法,公式:房?jī)r(jià)=地價(jià)+建安費(fèi)+稅費(fèi)+利息+管理費(fèi)+利潤(rùn)。其中,建安費(fèi)、稅費(fèi)、利息和管理費(fèi)一般是可計(jì)算的相對(duì)固定。而地價(jià)是開(kāi)發(fā)商從政府土地市場(chǎng)上通過(guò)招拍掛競(jìng)買(mǎi)價(jià)格,從定價(jià)時(shí)點(diǎn)說(shuō)地價(jià)相對(duì)房?jī)r(jià)也是一個(gè)固定值。根據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2009年5月底開(kāi)展620個(gè)案例調(diào)查,銷售房?jī)r(jià)最高為45000元/平方米,最低為1130元/平方米;地價(jià)占房?jī)r(jià)最低比例為5.3%,最高為58.6%。大多數(shù)項(xiàng)目地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在15%-30%。620個(gè)案例平均為23.2%。地價(jià)、建安費(fèi)、稅費(fèi)、利息、管理費(fèi)構(gòu)成樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的成本價(jià),開(kāi)發(fā)商獲得地塊進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí),開(kāi)發(fā)商確定房?jī)r(jià)時(shí)點(diǎn)前,包括地價(jià)在內(nèi)的成本價(jià)是相對(duì)固定,可見(jiàn)一個(gè)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)除了和成本價(jià)有關(guān)外,還和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)有關(guān)。房?jī)r(jià)高于地價(jià)等構(gòu)成的成本價(jià),高出成本價(jià)多少往往取決于開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),可見(jiàn)高房?jī)r(jià)不是由地價(jià)決定。2006年2月,溫州大學(xué)操場(chǎng)地塊、成教學(xué)院地塊、溫州商校操場(chǎng)地塊三宗分別出讓給溫州三家不同開(kāi)發(fā)商。樓盤(pán)分別取名中央公館、東南角一、華府天地,這三個(gè)地塊出讓時(shí)間是相同相近,位于是同一區(qū)城,且相距很近,出讓時(shí)住宅樓面地價(jià)均是6400元/平方米,開(kāi)發(fā)樓盤(pán)品質(zhì)也差不多,但是銷售房?jī)r(jià)各不相同,2007年1月中央公館房?jī)r(jià)銷售平均價(jià)為17000元/平方米。2007年10月,東南角一精裝修房?jī)r(jià)銷售平均價(jià)為27000元/平方米、扣除精裝修造價(jià)2000元/平方米,實(shí)際銷售平均價(jià)為25000元/平方。2008年12月,華府天地精裝修房?jī)r(jià)銷售平均價(jià)為33000元/平方米,扣除精裝修造價(jià)2000元/平方米,實(shí)際銷售平均價(jià)為31000元/平方米。中央公館樓盤(pán)當(dāng)時(shí)均價(jià)遠(yuǎn)高出周邊大華名豪精裝修樓盤(pán)均價(jià)13000元/平方米,高出房?jī)r(jià)4000元/平方米,相對(duì)另外兩個(gè)樓盤(pán)自己房子賣(mài)了覺(jué)得很吃虧。從三個(gè)樓盤(pán)看出地價(jià)占房?jī)r(jià)比例分別為40%、25.6%、20.6%,房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于地價(jià),高房?jī)r(jià)其實(shí)取決于開(kāi)發(fā)商的高利潤(rùn)?？傊?從靜態(tài)分析,房?jī)r(jià)和地價(jià)二者關(guān)系,一般房?jī)r(jià)是高于地價(jià)。在低房?jī)r(jià)時(shí)代(利潤(rùn)率≤?chē)?guó)際慣例15%),從單個(gè)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)高低是取決于地價(jià)、建安費(fèi)、稅費(fèi)、利息、管理費(fèi)等構(gòu)成的成本價(jià),但不是取決于政府出讓的地價(jià);在高房?jī)r(jià)時(shí)代(利潤(rùn)率≥國(guó)際慣例15%),實(shí)際上高房?jī)r(jià)更多取決于開(kāi)發(fā)商高利潤(rùn)。

三、房?jī)r(jià)和地價(jià)的動(dòng)態(tài)關(guān)系。

(一)同一區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)上漲

從動(dòng)態(tài)角度分析,房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系是非常復(fù)雜關(guān)系。影響房?jī)r(jià)因素很多,主要?dú)w為以下方面。第一,政策面是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀方面政策。20世紀(jì)90年代,我國(guó)住房分配制度改革,由貨利性分房向貨幣化、商品化轉(zhuǎn)變,這是對(duì)房地產(chǎn)利好。第二,基本面主要是國(guó)民經(jīng)濟(jì)、銀行信貸、稅收等,基本面因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大。國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,人們對(duì)固定資產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)投資看好,對(duì)將來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)計(jì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。銀行信貸對(duì)房?jī)r(jià)影響是極大,在寬松貨幣政策下,銀行利率在下降周期中,處于低利率狀態(tài)下,商品將呈現(xiàn)通貨膨脹狀態(tài),房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲。在銀根緊縮情況下,利率上調(diào)周期中,處于高利率狀態(tài)下,房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)行下跌調(diào)整。稅收主要是契稅,營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅調(diào)整和增收,對(duì)房?jī)r(jià)起到一定積極影響,契稅下調(diào),促進(jìn)房地產(chǎn)交易活躍程度,交易量上升,使房?jī)r(jià)會(huì)在一定程度上漲,營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅增收,降低房地產(chǎn)交易活躍程度,交易量下降,從理論上房?jī)r(jià)有向下調(diào)整,但房地產(chǎn)稅收提高和增加,出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”,賣(mài)房者把稅收轉(zhuǎn)嫁在房?jī)r(jià)上,無(wú)形中提高了市場(chǎng)房?jī)r(jià)。第三,樓盤(pán)自身面:主要是樓盤(pán)區(qū)域位置、小區(qū)環(huán)境、建筑密度、建筑間距、房屋朝向、樓層、套型、裝修、物業(yè)管理、科技含量、樓盤(pán)宣傳策劃等因素影響,各因素不同房?jī)r(jià)是不同的,甚至相差較大,在同樣條件下,品質(zhì)好樓盤(pán)經(jīng)過(guò)策劃后房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)受影響因素很多,不管各影響房?jī)r(jià)因素如何變化,最終主要是影響房地產(chǎn)供求關(guān)系,從長(zhǎng)遠(yuǎn)講,房?jī)r(jià)變化是符合價(jià)值規(guī)律變化的,房?jī)r(jià)是隨樓盤(pán)價(jià)值上下波動(dòng),價(jià)值是指房地產(chǎn)的成本價(jià)。在一定情況下,房?jī)r(jià)是在低于價(jià)值以下運(yùn)轉(zhuǎn)。受金融危機(jī)影響下,一些國(guó)家、一些地方房?jī)r(jià)低于價(jià)值銷售。例如,2007年7月,美國(guó)次貸危機(jī)中房地產(chǎn),1993年受東南亞金融危機(jī)影響我國(guó)海南房地產(chǎn)。但在國(guó)民經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展背景下,房?jī)r(jià)會(huì)高于價(jià)值在上方運(yùn)轉(zhuǎn),尤其是寬松貨幣政策低利率情況下,房?jī)r(jià)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)價(jià)值,現(xiàn)在北京、上海、溫州等地房地產(chǎn)市場(chǎng),有的樓盤(pán)房?jī)r(jià)高得離譜,上海湯臣一品樓盤(pán)房?jī)r(jià)高達(dá)11萬(wàn)元/平方米,溫州鹿城廣場(chǎng)房?jī)r(jià)高達(dá)5萬(wàn)元/平方米。房?jī)r(jià)快速上漲根源主要是當(dāng)政府創(chuàng)造環(huán)境,開(kāi)發(fā)商壟斷了房地產(chǎn)市場(chǎng),銀行推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。地價(jià)是政府的壟斷行業(yè),當(dāng)?shù)卣刂瀑Y源,主要受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)、政策、區(qū)域位置、房?jī)r(jià)等因素影響,但受房?jī)r(jià)影響較大。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮時(shí),房?jī)r(jià)處于高價(jià)狀態(tài)下,開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)未來(lái)地價(jià)還會(huì)不斷上漲,會(huì)積極報(bào)名參加當(dāng)?shù)卣M織國(guó)有土地招拍掛活動(dòng),開(kāi)發(fā)商參加越多競(jìng)爭(zhēng)越激烈,政府出讓地價(jià)水漲船高,有些開(kāi)發(fā)商為了得到一塊中意地塊可以不惜一切代價(jià),通過(guò)幾十輪,甚至一百多輪競(jìng)投,高價(jià)拿到地塊開(kāi)發(fā)權(quán),這樣各城市“地王”不斷刷新,地價(jià)上漲本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)計(jì)。2009年4月,溫州新房銷售均價(jià)在22000元/平方米,4月22日,溫州市區(qū)原南站地塊出讓中標(biāo)價(jià)為9億元,樓面地價(jià)達(dá)20000元/平方米。可見(jiàn)在動(dòng)態(tài)狀態(tài)下,同一區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲會(huì)推動(dòng)地價(jià)上漲。

(二)同一區(qū)域的地價(jià)上漲反作用房?jī)r(jià)上漲

地價(jià)上漲,地王不斷刷新,人們預(yù)計(jì)“面包不可能低于面粉”在一定程度下帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)快速上漲。2004年11月,溫州市江濱路造船廠地塊出讓。曼哈頓樓盤(pán),中標(biāo)土地出讓金為15.3億元,樓面地價(jià)達(dá)9000元/平米。當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)6000元/平米,一夜之間周邊房?jī)r(jià)上漲2500元/平米,大部分房東預(yù)計(jì)將來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲出現(xiàn)惜售現(xiàn)象?？傊貎r(jià)上漲會(huì)推動(dòng)周邊房?jī)r(jià)快速上漲。房?jī)r(jià)和地價(jià)二者的關(guān)系,不是“雞和蛋”關(guān)系,雖然房地產(chǎn)中房和地是不可分割,但房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)是兩個(gè)獨(dú)立市場(chǎng),兩個(gè)市場(chǎng)是相互影響。先有房產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)不斷上漲,直接影響地產(chǎn)市場(chǎng)中地價(jià)上漲。另外地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)上漲,通過(guò)預(yù)計(jì)將來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展中,寬松貨幣政策,銀行低利率情況下,房?jī)r(jià)地價(jià)在交織中上漲運(yùn)行。為此,在動(dòng)態(tài)狀況下,二者關(guān)系是先由房?jī)r(jià)上漲,房?jī)r(jià)推動(dòng)地價(jià)上漲,地價(jià)反作用于房?jī)r(jià)上漲。

綜上可知,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,房?jī)r(jià)和地價(jià)快速上漲,導(dǎo)致我國(guó)許多城市處于高房?jī)r(jià)時(shí)代,房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越大,不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,不利于當(dāng)?shù)仄渌袠I(yè)發(fā)展,不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,政府要找準(zhǔn)方向,對(duì)癥下藥,關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)在一級(jí)市場(chǎng)上大幅拉高房?jī)r(jià)銷售,帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)周邊房?jī)r(jià)快速上漲,開(kāi)發(fā)商又在政府出讓地產(chǎn)市場(chǎng)上高價(jià)競(jìng)買(mǎi)土地,高地價(jià)又推動(dòng)同一區(qū)域周邊房?jī)r(jià)上漲。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控關(guān)鍵是要通過(guò)控制金融信貸工具,嚴(yán)格控制銀行年度信貸指標(biāo),同時(shí)細(xì)化制定銀行房貸每月信貸額度,防治銀行在房貸上扎堆放貸,銀行監(jiān)督部門(mén)要加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)管理,尤其是針對(duì)開(kāi)發(fā)商一級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià),加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范,在貸款上采用分別對(duì)待政策,對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高價(jià)樓盤(pán),尤其是大幅提高房?jī)r(jià)爆炒的樓盤(pán),要大幅提高房貸首付款,大幅提高房貸利率,提高購(gòu)房人門(mén)檻,對(duì)開(kāi)發(fā)商高房?jī)r(jià)定價(jià)預(yù)計(jì)受到抑制,也影響了一級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)暴炒現(xiàn)象。只要抑制城市中虛高房?jī)r(jià),控制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),才能使房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。2007年7月美國(guó)發(fā)生了房地產(chǎn)次債危機(jī),這血的教訓(xùn)是深刻的。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商高房?jī)r(jià)樓盤(pán)進(jìn)行監(jiān)管,對(duì)發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳進(jìn)行懲治,對(duì)亂宣傳和瘋抬樓盤(pán)房?jī)r(jià)擾亂房產(chǎn)市場(chǎng)行為的進(jìn)行教育,且要適當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)投資宣傳,積極引導(dǎo)市民進(jìn)行合理房地產(chǎn)消費(fèi)和投資,使我國(guó)城市房?jī)r(jià)和地價(jià)處于合理健康狀態(tài),不斷促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入健康有序的發(fā)展。

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(作者單位:溫州市公共資源交易中心)