關(guān)于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)的研究

周春宇

摘要:房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán),為GDP的增長作出了突出的貢獻(xiàn)。但由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房地產(chǎn)調(diào)整周期的影響,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的問題,政府針對(duì)房地產(chǎn)目前情況應(yīng)該采取積極措施,促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。就穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以及今后國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控趨勢(shì)提出了自己的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);保障性住房;住房公積金;發(fā)展趨勢(shì)

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)30-0131-02

從2003年開始的房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升,一時(shí)間關(guān)于房地產(chǎn)過熱問題成為政府與百姓、商界與學(xué)界共同關(guān)注的焦點(diǎn)。央行就此出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)的措施。房地產(chǎn)熱,是房地產(chǎn)周期的一個(gè)階段。有過熱必然會(huì)出現(xiàn)理性回歸的態(tài)勢(shì),到2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從1—6月的33.5%一路下滑到1—11月的22.72%。

隨著投資額的下滑,不少大中城市房地產(chǎn)價(jià)格開始出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)。在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化、國內(nèi)結(jié)構(gòu)性政策調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)內(nèi)在周期的三重壓力下,房地產(chǎn)調(diào)整周期與制造業(yè)調(diào)整周期等多重因素的疊加,結(jié)構(gòu)聯(lián)動(dòng)性和剛性的約束下,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新問題:

1.全國范圍內(nèi)呈現(xiàn)交易量萎縮的問題。在經(jīng)過連續(xù)幾年的房價(jià)上漲過后,從2008年下半年開始,全國各地房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少,有些甚至減少40%以上。北京已取消了泡沫時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施加的幾乎所有限制,但交易量仍委靡不振。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,一般樓市經(jīng)過6個(gè)月左右成交量的萎縮,開發(fā)商將會(huì)面臨巨大的降價(jià)壓力。大量房地產(chǎn)企業(yè)在價(jià)格急劇下滑中將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰,造成房地產(chǎn)的“硬著陸”。

2.住宅銷售面積增速低于零——進(jìn)入2008年以來在全國范圍內(nèi)住宅面積的增長基本上都是負(fù)值,而在2001—2002年增長率比較低的時(shí)候,中國銷售面積的增長率都在20%以上的水平。在2003年以后住宅銷售面積的增速有一些比較明顯的上升,但非常清楚的事實(shí)是2008年以來住宅銷售面積的增長的數(shù)據(jù)是非常罕見的,從2001年中國經(jīng)濟(jì)比較困難時(shí)期住宅銷售面積增長率也比現(xiàn)在的增長率要高得多。

住宅銷售面積的急速下降可能反映幾個(gè)因素的影響,一個(gè)因素就是房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,可能反映了經(jīng)過2006年特別是2007年房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上升,靜態(tài)的角度看問題,在全國范圍之內(nèi)住宅價(jià)格存在著相當(dāng)明顯的高估,靜態(tài)的看待問題住宅價(jià)格的高估應(yīng)該不會(huì)低于30%。在個(gè)別的地區(qū)、個(gè)別的城市甚至可能接近50%。住宅價(jià)格的明顯高估超越了大多數(shù)人預(yù)期購買能力,再加上市場的調(diào)整市場觀望度在這樣的背景下看到此前沒有估計(jì)到的住宅銷售面積的萎縮。

3.在住宅銷售面積增速下降的同時(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營型現(xiàn)金流,特別是經(jīng)營型現(xiàn)金流占銷售的比重出現(xiàn)了比較顯著的變化,在2008年以來房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營型現(xiàn)金流急劇惡化的同時(shí),房地產(chǎn)融資條件也在惡化,銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請(qǐng),而且商業(yè)銀行、民間借貸利息在上升,而且股權(quán)融資的成本也在大幅度的上升。所以,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)今年以來經(jīng)營型現(xiàn)金流惡化而言房地產(chǎn)同時(shí)面臨二個(gè)麻煩:一個(gè)麻煩是經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流越來越少。另外是通過融資所能夠帶來的現(xiàn)金流逐漸的明顯下降。

1.金融政策:貨幣政策目標(biāo)年中轉(zhuǎn)向——房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)松動(dòng)。央行2008年10月22日宣布,決定自2008年10月27日起,將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%。

2.稅收政策:減免稅費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易。政策效應(yīng)來看,在房地產(chǎn)市場行情走高時(shí)期,高額的稅費(fèi)較容易被上家通過抬高出售價(jià)格轉(zhuǎn)嫁給下家;而在市場低迷時(shí)期,高額的稅費(fèi)則常常降低了市場交投活躍程度。本次房產(chǎn)新政的重點(diǎn)之一即是“降低住房交易稅費(fèi),支持居民購房”。同在10月22日,財(cái)政部和國稅總局宣布,決定對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整。自2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

3.外資政策:“限外令”松動(dòng)。受國際金融危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)疲軟影響,2008年外資投資房地產(chǎn)明顯收縮,“限外令”出現(xiàn)松動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示,2008年前十個(gè)月房地產(chǎn)新增項(xiàng)目投資下降了72%,房地產(chǎn)合同外資金額下降了22%。12月17日,國務(wù)院三條措施中,明確提出,“按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅”。12月31日,國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院第546號(hào)令,廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,自2009年1月1日起,外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人,將與內(nèi)資企業(yè)享受“無區(qū)別待遇”繳納房產(chǎn)稅。

這些救市措施的效果如何呢?根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2008年1—12月,全國商品房銷售面積6.2億平方米,同比下降19.7%。其中,商品住宅銷售面積下降20.3%;商品房銷售額24 071億元,同比下降19.5%。其中,商品住宅銷售額下降20.1%?？梢?單純的救市措施對(duì)房地產(chǎn)市場起不到立竿見影的作用。

從中國的經(jīng)濟(jì)增長潛力分析,一般經(jīng)濟(jì)增長速度應(yīng)保持在8%～10%之間。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中各方面協(xié)調(diào)性較好。一旦超過10%,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行就可能呈現(xiàn)出過熱狀態(tài),比如物價(jià)上漲幅度迅速攀升等;而一旦低于8%,經(jīng)濟(jì)就有停滯危險(xiǎn),就會(huì)隨之出現(xiàn)一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。由房地產(chǎn)市場降溫導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)放緩程度可能超過人們的預(yù)期,尤其是次貸危機(jī)的蔓延、擴(kuò)散和深化,無論是在實(shí)際消費(fèi)還是預(yù)期消費(fèi)層面,其負(fù)面影響都不可小視。要想最大程度地減少房地產(chǎn)市場降溫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響,政府需采取以下幾項(xiàng)政策:

1.加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。當(dāng)然,保障性住房的推行,一方面,最直接的作用是解決中低收入市民的居住問題,同時(shí)也平抑了過高的房地產(chǎn)價(jià)格,對(duì)于啟動(dòng)住房消費(fèi)起到了重要的作用。另一方面,這是一種對(duì)土地批租制度和高度市場化機(jī)制的補(bǔ)充和協(xié)調(diào)措施。政府從土地資源上取得可觀收益,用諸社會(huì),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。保障性住房的實(shí)施改善了市民的居住條件,在一定程度上減小了貧富差距,促進(jìn)了社會(huì)安定。

關(guān)于這一點(diǎn)政府已經(jīng)意識(shí)到,在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署2008年第四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提出,要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,降低住房交易稅費(fèi),支持居民購房。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國十個(gè)重點(diǎn)城市2008年計(jì)劃新建住房面積共15 294.17萬平方米。其中,保障性住房面積共4 090.18萬平方米,占新建住房面積比例為26.7%。并且,全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上。

保障性住房在政府對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)施調(diào)控時(shí)的作用,一方面,可以有效抑制房地產(chǎn)市場因私人壟斷而產(chǎn)生的暴利行為,另一方面,在房地產(chǎn)市場因經(jīng)濟(jì)原因下滑時(shí)還可以通過減少保障性住房的供應(yīng)量來幫助恢復(fù)樓市。大力推行保障性住房,而不是片面地拉動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)特別是商品房投資,這樣可以避免經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)業(yè)綁架,發(fā)展保障性住房,既增加投資,又不會(huì)減少與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的就業(yè)和上下關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的下滑,相對(duì)于傳統(tǒng)建筑市場的僧多粥少,保障性住房的建設(shè)或許能成為建筑企業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。

2.住房公積金的改革。住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。設(shè)置住房公積金是為在大家購房時(shí),能夠提供一些經(jīng)濟(jì)上的幫助。它最大的用處就是當(dāng)你想買房時(shí),可以把它提取出來交首付,或者用它來抵押貸款。但是,現(xiàn)實(shí)生活中卻很少人通過這一渠道實(shí)現(xiàn)融資購房。中國青年報(bào)調(diào)查中心的一項(xiàng)調(diào)查顯示:57.9%的人認(rèn)為,公積金在緩解中低收入人群購房難時(shí)沒什么幫助,認(rèn)為非常有幫助的僅占4.3%。截至2007年底,全國住房公積金系統(tǒng)累計(jì)歸集余額9 605億元,住房貸款余額為5 074億元,僅占累計(jì)歸集余額的53%,扣除準(zhǔn)備金后資金沉淀率達(dá)到了43%。

之所以出現(xiàn)這種情況,貸款申請(qǐng)程序復(fù)雜和貸款申請(qǐng)條件苛刻是一方面,最主要的是貸款人還款壓力太大。一些省市規(guī)定,住房公積金貸款要實(shí)行雙重?fù)?dān)保。借款人房除了要將自己所購房產(chǎn)用來抵押外,每個(gè)月還必須把單位給的住房公積金和自己應(yīng)交的部分,足額向住房管理中心交納。在貸款沒有還清之前,這部分錢只能作為貸款質(zhì)押,不準(zhǔn)提取使用。

此外,住房公積金以城市為單元繳存運(yùn)作,在區(qū)域間不可流動(dòng),造成一些地區(qū)公積金供不應(yīng)求,而其他地區(qū)又大量閑置,降低了公積金整體使用效率。如果能夠讓公積金在全國范圍內(nèi)流動(dòng)起來,投資和運(yùn)用渠道得到有效拓展,就能夠更好地發(fā)揮公積金的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

如果國家能就上述種種住房公積金的弊端進(jìn)行改革,在全國嚴(yán)格地執(zhí)行統(tǒng)一方案,達(dá)到住房公積金的真正用意,為購房者打開方便之門,不僅能夠提高房地產(chǎn)市場的成交量,更重要的是可以擴(kuò)大內(nèi)需,形成“帶動(dòng)交易量回升—擴(kuò)大消費(fèi)需求—促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長”的啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)新流程。

3.推進(jìn)城市化進(jìn)程。推進(jìn)城市化進(jìn)程,促進(jìn)統(tǒng)一市場形成農(nóng)村建設(shè)問題始終是中國發(fā)展的核心問題。改革以來,中國農(nóng)村的非農(nóng)化有很大發(fā)展,但無論是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,還是從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征來看,中國的城市化水平大大滯后了。這不僅導(dǎo)致第三次產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展不足和工業(yè)的過度增長,也造成今日的有效需求不足。

1978年,中國城市化水平為17.9%,全面進(jìn)行住房制度改革(推行貨幣分房)前一年的1997年為31.91%,2006年則上升到43.9%。目前,城市化總體世界平均水平為47%,發(fā)達(dá)國家為75%,發(fā)展中國家則為37%。更為嚴(yán)重的是,城市化滯后的程度不僅沒有隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化而縮小,反而明顯地?cái)U(kuò)大了。中國的城市化速度慢于工業(yè)化速度,特別是中小城鎮(zhèn)發(fā)展滯后,相應(yīng)減少了城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和第三產(chǎn)業(yè)增長吸收農(nóng)村勞動(dòng)力的機(jī)會(huì)。國際上通行的城市化率與工業(yè)化率(工業(yè)增加值占GDP 的比重)之比為1.4～2.5,而2006年中國這一比例僅為0.54。城市化率低帶來的突出問題是工業(yè)孤軍突入,減少了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間,中長期看也將限制工業(yè)本身的發(fā)展,最終在工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)都減少了農(nóng)村人口的非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)。