關于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的研究

周春宇

摘要:房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要一環(huán),為GDP的增長作出了突出的貢獻。但由于國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)調(diào)整周期的影響,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的問題,政府針對房地產(chǎn)目前情況應該采取積極措施,促進中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。就穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以及今后國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控趨勢提出了自己的觀點。

關鍵詞:房地產(chǎn);保障性住房;住房公積金;發(fā)展趨勢

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)30-0131-02

從2003年開始的房地產(chǎn)價格一路飆升,一時間關于房地產(chǎn)過熱問題成為政府與百姓、商界與學界共同關注的焦點。央行就此出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)的措施。房地產(chǎn)熱,是房地產(chǎn)周期的一個階段。有過熱必然會出現(xiàn)理性回歸的態(tài)勢,到2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從1—6月的33.5%一路下滑到1—11月的22.72%。

隨著投資額的下滑,不少大中城市房地產(chǎn)價格開始出現(xiàn)漲幅下降的趨勢。在外部經(jīng)濟環(huán)境惡化、國內(nèi)結構性政策調(diào)整以及經(jīng)濟內(nèi)在周期的三重壓力下,房地產(chǎn)調(diào)整周期與制造業(yè)調(diào)整周期等多重因素的疊加,結構聯(lián)動性和剛性的約束下,導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新問題:

1.全國范圍內(nèi)呈現(xiàn)交易量萎縮的問題。在經(jīng)過連續(xù)幾年的房價上漲過后,從2008年下半年開始,全國各地房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少,有些甚至減少40%以上。北京已取消了泡沫時期對房地產(chǎn)行業(yè)施加的幾乎所有限制,但交易量仍委靡不振。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,一般樓市經(jīng)過6個月左右成交量的萎縮,開發(fā)商將會面臨巨大的降價壓力。大量房地產(chǎn)企業(yè)在價格急劇下滑中將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰,造成房地產(chǎn)的“硬著陸”。

2.住宅銷售面積增速低于零——進入2008年以來在全國范圍內(nèi)住宅面積的增長基本上都是負值,而在2001—2002年增長率比較低的時候,中國銷售面積的增長率都在20%以上的水平。在2003年以后住宅銷售面積的增速有一些比較明顯的上升,但非常清楚的事實是2008年以來住宅銷售面積的增長的數(shù)據(jù)是非常罕見的,從2001年中國經(jīng)濟比較困難時期住宅銷售面積增長率也比現(xiàn)在的增長率要高得多。

住宅銷售面積的急速下降可能反映幾個因素的影響,一個因素就是房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,可能反映了經(jīng)過2006年特別是2007年房地產(chǎn)價格的大幅度上升,靜態(tài)的角度看問題,在全國范圍之內(nèi)住宅價格存在著相當明顯的高估,靜態(tài)的看待問題住宅價格的高估應該不會低于30%。在個別的地區(qū)、個別的城市甚至可能接近50%。住宅價格的明顯高估超越了大多數(shù)人預期購買能力,再加上市場的調(diào)整市場觀望度在這樣的背景下看到此前沒有估計到的住宅銷售面積的萎縮。

3.在住宅銷售面積增速下降的同時是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營型現(xiàn)金流,特別是經(jīng)營型現(xiàn)金流占銷售的比重出現(xiàn)了比較顯著的變化,在2008年以來房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營型現(xiàn)金流急劇惡化的同時,房地產(chǎn)融資條件也在惡化,銀行針對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請,而且商業(yè)銀行、民間借貸利息在上升,而且股權融資的成本也在大幅度的上升。所以,對于房地產(chǎn)企業(yè)今年以來經(jīng)營型現(xiàn)金流惡化而言房地產(chǎn)同時面臨二個麻煩:一個麻煩是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流越來越少。另外是通過融資所能夠帶來的現(xiàn)金流逐漸的明顯下降。

1.金融政策:貨幣政策目標年中轉向——房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)松動。央行2008年10月22日宣布,決定自2008年10月27日起,將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%。

2.稅收政策:減免稅費,促進房地產(chǎn)市場交易。政策效應來看,在房地產(chǎn)市場行情走高時期,高額的稅費較容易被上家通過抬高出售價格轉嫁給下家;而在市場低迷時期,高額的稅費則常常降低了市場交投活躍程度。本次房產(chǎn)新政的重點之一即是“降低住房交易稅費,支持居民購房”。同在10月22日,財政部和國稅總局宣布,決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整。自2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

3.外資政策:“限外令”松動。受國際金融危機和國內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)疲軟影響,2008年外資投資房地產(chǎn)明顯收縮,“限外令”出現(xiàn)松動。數(shù)據(jù)顯示,2008年前十個月房地產(chǎn)新增項目投資下降了72%,房地產(chǎn)合同外資金額下降了22%。12月17日,國務院三條措施中,明確提出,“按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅”。12月31日,國務院總理溫家寶簽署國務院第546號令,廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,自2009年1月1日起,外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人,將與內(nèi)資企業(yè)享受“無區(qū)別待遇”繳納房產(chǎn)稅。

這些救市措施的效果如何呢?根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2008年1—12月,全國商品房銷售面積6.2億平方米,同比下降19.7%。其中,商品住宅銷售面積下降20.3%;商品房銷售額24 071億元,同比下降19.5%。其中,商品住宅銷售額下降20.1%?？梢?單純的救市措施對房地產(chǎn)市場起不到立竿見影的作用。

從中國的經(jīng)濟增長潛力分析,一般經(jīng)濟增長速度應保持在8%～10%之間。經(jīng)濟運行中各方面協(xié)調(diào)性較好。一旦超過10%,經(jīng)濟運行就可能呈現(xiàn)出過熱狀態(tài),比如物價上漲幅度迅速攀升等;而一旦低于8%,經(jīng)濟就有停滯危險,就會隨之出現(xiàn)一系列的經(jīng)濟和社會問題。由房地產(chǎn)市場降溫導致的經(jīng)濟放緩程度可能超過人們的預期,尤其是次貸危機的蔓延、擴散和深化,無論是在實際消費還是預期消費層面,其負面影響都不可小視。要想最大程度地減少房地產(chǎn)市場降溫對經(jīng)濟的影響,政府需采取以下幾項政策:

1.加大保障性住房建設規(guī)模。當然,保障性住房的推行,一方面,最直接的作用是解決中低收入市民的居住問題,同時也平抑了過高的房地產(chǎn)價格,對于啟動住房消費起到了重要的作用。另一方面,這是一種對土地批租制度和高度市場化機制的補充和協(xié)調(diào)措施。政府從土地資源上取得可觀收益,用諸社會,推動經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展。保障性住房的實施改善了市民的居住條件,在一定程度上減小了貧富差距,促進了社會安定。

關于這一點政府已經(jīng)意識到,在國務院常務會議部署2008年第四季度經(jīng)濟工作時提出,要加大保障性住房建設規(guī)模,降低住房交易稅費,支持居民購房。據(jù)統(tǒng)計,全國十個重點城市2008年計劃新建住房面積共15 294.17萬平方米。其中,保障性住房面積共4 090.18萬平方米,占新建住房面積比例為26.7%。并且,全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上。

保障性住房在政府對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控時的作用,一方面,可以有效抑制房地產(chǎn)市場因私人壟斷而產(chǎn)生的暴利行為,另一方面,在房地產(chǎn)市場因經(jīng)濟原因下滑時還可以通過減少保障性住房的供應量來幫助恢復樓市。大力推行保障性住房,而不是片面地拉動整個房地產(chǎn)特別是商品房投資,這樣可以避免經(jīng)濟被房地產(chǎn)業(yè)綁架,發(fā)展保障性住房,既增加投資,又不會減少與房地產(chǎn)相關行業(yè)的就業(yè)和上下關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的下滑,相對于傳統(tǒng)建筑市場的僧多粥少,保障性住房的建設或許能成為建筑企業(yè)新的利潤增長點。

2.住房公積金的改革。住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。設置住房公積金是為在大家購房時,能夠提供一些經(jīng)濟上的幫助。它最大的用處就是當你想買房時,可以把它提取出來交首付,或者用它來抵押貸款。但是,現(xiàn)實生活中卻很少人通過這一渠道實現(xiàn)融資購房。中國青年報調(diào)查中心的一項調(diào)查顯示:57.9%的人認為,公積金在緩解中低收入人群購房難時沒什么幫助,認為非常有幫助的僅占4.3%。截至2007年底,全國住房公積金系統(tǒng)累計歸集余額9 605億元,住房貸款余額為5 074億元,僅占累計歸集余額的53%,扣除準備金后資金沉淀率達到了43%。

之所以出現(xiàn)這種情況,貸款申請程序復雜和貸款申請條件苛刻是一方面,最主要的是貸款人還款壓力太大。一些省市規(guī)定,住房公積金貸款要實行雙重擔保。借款人房除了要將自己所購房產(chǎn)用來抵押外,每個月還必須把單位給的住房公積金和自己應交的部分,足額向住房管理中心交納。在貸款沒有還清之前,這部分錢只能作為貸款質(zhì)押,不準提取使用。

此外,住房公積金以城市為單元繳存運作,在區(qū)域間不可流動,造成一些地區(qū)公積金供不應求,而其他地區(qū)又大量閑置,降低了公積金整體使用效率。如果能夠讓公積金在全國范圍內(nèi)流動起來,投資和運用渠道得到有效拓展,就能夠更好地發(fā)揮公積金的經(jīng)濟效益和社會效益。

如果國家能就上述種種住房公積金的弊端進行改革,在全國嚴格地執(zhí)行統(tǒng)一方案,達到住房公積金的真正用意,為購房者打開方便之門,不僅能夠提高房地產(chǎn)市場的成交量,更重要的是可以擴大內(nèi)需,形成“帶動交易量回升—擴大消費需求—促進經(jīng)濟增長”的啟動經(jīng)濟新流程。

3.推進城市化進程。推進城市化進程,促進統(tǒng)一市場形成農(nóng)村建設問題始終是中國發(fā)展的核心問題。改革以來,中國農(nóng)村的非農(nóng)化有很大發(fā)展,但無論是從經(jīng)濟發(fā)展水平,還是從產(chǎn)業(yè)結構特征來看,中國的城市化水平大大滯后了。這不僅導致第三次產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展不足和工業(yè)的過度增長,也造成今日的有效需求不足。

1978年,中國城市化水平為17.9%,全面進行住房制度改革(推行貨幣分房)前一年的1997年為31.91%,2006年則上升到43.9%。目前,城市化總體世界平均水平為47%,發(fā)達國家為75%,發(fā)展中國家則為37%。更為嚴重的是,城市化滯后的程度不僅沒有隨著經(jīng)濟的高速增長和經(jīng)濟結構的變化而縮小,反而明顯地擴大了。中國的城市化速度慢于工業(yè)化速度,特別是中小城鎮(zhèn)發(fā)展滯后,相應減少了城鎮(zhèn)基礎設施和第三產(chǎn)業(yè)增長吸收農(nóng)村勞動力的機會。國際上通行的城市化率與工業(yè)化率(工業(yè)增加值占GDP 的比重)之比為1.4～2.5,而2006年中國這一比例僅為0.54。城市化率低帶來的突出問題是工業(yè)孤軍突入,減少了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間,中長期看也將限制工業(yè)本身的發(fā)展,最終在工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)都減少了農(nóng)村人口的非農(nóng)就業(yè)機會。