金融危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及其對(duì)策分析

趙銘鈺　　蔡　旭　李　琳

摘要：次貸引發(fā)的全球金融危機(jī)已經(jīng)不可避免地波及到了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，受宏觀經(jīng)濟(jì)減速影響，房地產(chǎn)企業(yè)陷入資產(chǎn)貶值、商品房成交量大幅萎縮、消費(fèi)預(yù)期不足、市場(chǎng)缺乏信心、企業(yè)融資困難等諸多困境中。為盡快消除金融危機(jī)帶來的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整經(jīng)營理念，積極采取一切可能的應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：金融危機(jī)次貸危機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)

1金融危機(jī)與次貸危機(jī)

從美國第二大次貸機(jī)構(gòu)——新世紀(jì)金融宣布2006年第4季度業(yè)績出現(xiàn)虧損，到美國“兩房”危機(jī)、雷曼兄弟申請(qǐng)破產(chǎn)、美林銀行被收購、美國最大的保險(xiǎn)公司AIG瀕臨破產(chǎn)，再到全球股市的持續(xù)下跌，次貸引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)演變?yōu)槿蛐缘慕鹑诖蠛[。

中國也不可避免地受到這場(chǎng)金融危機(jī)的波及。為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)帶來的不利影響，將損失降到最低，我國政府在不足百日內(nèi)連續(xù)五次降息，并出臺(tái)了力度空前的“4萬億投資計(jì)劃”，表明了國家促內(nèi)需保增長的決心。

國際宏觀環(huán)境的劇變，使得中國房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇資產(chǎn)貶值、消費(fèi)預(yù)期不足、融資困難、商品房成交量大幅萎縮等不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整經(jīng)營理念，采取一切措施積極應(yīng)對(duì)。

次貸又稱次級(jí)按揭貸款，是給信用狀況和還款能力較差的個(gè)人的住房按揭貸款。次級(jí)按揭貸款的利率更高，因此風(fēng)險(xiǎn)大、收益也大。次貸危機(jī)又稱次級(jí)房貸危機(jī)，是指因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的風(fēng)暴。美國次貸危機(jī)的主要原因就是過于寬松的房貸政策和住房抵押貸款的證券化，而利率的上升和房價(jià)的下跌使得房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，最終導(dǎo)致這場(chǎng)危機(jī)爆發(fā)。

金融危機(jī)又稱金融風(fēng)暴，是指一個(gè)國家或幾個(gè)國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標(biāo)(如短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地價(jià)格、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機(jī)構(gòu)倒閉數(shù))的急劇、短暫和超周期的惡化。其特征是人們基于經(jīng)濟(jì)未來將更加悲觀的預(yù)期，整個(gè)區(qū)域內(nèi)貨幣值出現(xiàn)幅度較大的貶值，經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)規(guī)模出現(xiàn)較大的損失，經(jīng)濟(jì)增長受到打擊。同時(shí)，還伴隨著企業(yè)大量倒閉，失業(yè)率升高，社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)蕭條，甚至有些時(shí)候伴隨著社會(huì)動(dòng)蕩或國家政治層面的動(dòng)蕩。

2金融危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2.1宏觀經(jīng)濟(jì)減速波及房地產(chǎn)業(yè)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的2008年國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，經(jīng)初步核算，2008年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為300670億元，比上年增長9％，但總體上出現(xiàn)逐季度回落現(xiàn)象，其中第四季度增速僅為6.8％。受宏觀經(jīng)濟(jì)減速影響，我國工業(yè)增速連續(xù)、明顯回落，國民經(jīng)濟(jì)主要產(chǎn)品產(chǎn)量大幅下降。而且在未來一段時(shí)期，宏觀經(jīng)濟(jì)增長下行壓力將不斷增大。中國房地產(chǎn)業(yè)也受到顯著影響。2008年全國商品房銷售面積為612億平方米，同比下降19 7％。銷售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。截至12月末，商品房空置面積為1.64億平方米，同比增長21.8％，這比1—11月的月均增幅高6.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)投資增速明顯放緩，土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了同比下降的態(tài)勢(shì)。

2.2失業(yè)、減薪降低了消費(fèi)者的消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿隨著金融危機(jī)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響的不斷蔓延，中國沿海大批中小型出口企業(yè)倒閉，其他企業(yè)也紛紛減薪、裁員。這直接導(dǎo)致居民收入增幅下降、失業(yè)率上升，其消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿受到嚴(yán)重影響。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的社會(huì)需求指數(shù)和社會(huì)收入指數(shù)顯示，2008年這兩個(gè)指標(biāo)都出現(xiàn)了大幅下滑，現(xiàn)已接近1992年以來的最低點(diǎn)。

2.8外資撤出影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心受金融危機(jī)影響，許多外資機(jī)構(gòu)開始出售在中國的房地產(chǎn)物業(yè)。其原因主要有三個(gè)：一是外資機(jī)構(gòu)在這次金融危機(jī)中損失慘重，流動(dòng)資金出現(xiàn)問題，需要通過出售房地產(chǎn)物業(yè)收回資金；二是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)受到金融危機(jī)的波及，銷量和價(jià)格增速都出現(xiàn)了大幅下降，各方對(duì)后市走向分歧嚴(yán)重；三是人民幣升值的步伐放緩。但是，由于外資占中國房地產(chǎn)總投資比例不足2％，因此外資機(jī)構(gòu)的這種出售行為對(duì)房地產(chǎn)交易總量的影響不大，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和消費(fèi)者預(yù)期會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。

2.4影響消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)受消費(fèi)者預(yù)期的影響很大，在這個(gè)兼具投資和消費(fèi)雙重屬性的特殊市場(chǎng)中，消費(fèi)者預(yù)期往往起決定性作用。美國次貸危機(jī)使消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)不會(huì)只漲不跌，它也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)金融危機(jī)的心理恐慌、各主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡化效應(yīng)、對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇缺乏信心、對(duì)房價(jià)下調(diào)的進(jìn)一步期待等因素嚴(yán)重影響了消費(fèi)者預(yù)期，這使得房地產(chǎn)投資變得更加謹(jǐn)慎，消費(fèi)需求進(jìn)入了觀望狀態(tài)。2008年9月末，央行2008年第3季度全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示：未來三個(gè)月打算買房的居民僅占13.3％，分別比上季度和去年同期下降1.8和2 8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)1999年以來的最低水平。在調(diào)查的七個(gè)大城市中，北京、上海、天津和廣州等城市未來三個(gè)月打算買房的居民均不足10％，低于全國平均水平。

2.5影響房地產(chǎn)企業(yè)融資受到金融危機(jī)的警示，不少商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸緊縮，惜貸情況嚴(yán)重。以上海市為例，2008年上海市房地產(chǎn)開發(fā)貸款比去年下降了1.31億元，這表明房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的能力正在下降。在資金來源渠道單一的背景下，交易量的持續(xù)低迷和信貸緊縮，導(dǎo)致許多資金鏈緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨生存問題，整個(gè)產(chǎn)業(yè)也面臨進(jìn)一步整合。

3房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

3.1充分利用政府的宏觀調(diào)控政策2008年9月以來，愈演愈烈的國際金融危機(jī)，使得國內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，通脹壓力逐步緩解。為加大經(jīng)濟(jì)刺激力度，央行連續(xù)五次降息，以積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策為手段，進(jìn)一步擴(kuò)大國內(nèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

在行業(yè)政策方面，10月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，安排部署十項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作，其中明確提出要“支持居民購房”；財(cái)政部和央行宣布：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次出售或購買住房暫不征收印花稅，對(duì)個(gè)人出售住房免征收土地增值稅，商業(yè)貸款首次購買普通自住房和改善性普通自住房，利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付調(diào)整為20％，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策；11月5日國務(wù)院擴(kuò)內(nèi)需、促增長十項(xiàng)措施出臺(tái)，其中包括“加快建設(shè)保障性安居工程”、“加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的支持力度”；12月17日，國務(wù)院再推促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三項(xiàng)政策措施，包括符合條件的第二套住房首付貸款優(yōu)惠、購房兩年轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅、取消城市房地產(chǎn)稅等。

以上各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都是利好消息。一方面，可以使房地產(chǎn)企業(yè)以較低的財(cái)務(wù)成本且較容易地獲得銀行信貸，增強(qiáng)企業(yè)的流動(dòng)性：另一方面，可以為房地產(chǎn)消費(fèi)者節(jié)省更多的購房成本，從而間接地提高其實(shí)際支付能力，鼓勵(lì)其消費(fèi)意愿。房地產(chǎn)企業(yè)要充分把握這種政策契機(jī)，利用政府在經(jīng)濟(jì)下滑情況下的扶植政策，以各項(xiàng)稅費(fèi)的降低為賣點(diǎn)，堅(jiān)持度過這段困難時(shí)期。

3.2保持價(jià)格平穩(wěn)增強(qiáng)消費(fèi)信心房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下降是美國次貸危機(jī)的導(dǎo)火索，房價(jià)的穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證。從2007年第四季度起，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了低迷期。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)地調(diào)整價(jià)格，使其平穩(wěn)地回歸理性。這不但有利于緩解房地產(chǎn)消費(fèi)者長期以來的觀望局面，提升消費(fèi)者信心，促進(jìn)成交量的放大，還能加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，增強(qiáng)企業(yè)抵御金融危機(jī)的能力。

目前，中國國內(nèi)居民對(duì)房地產(chǎn)的需求主要是以結(jié)婚置業(yè)、拆遷用房為主的剛性需求以及改善性自住需求，且需求量很大。房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)和理性有利于這部分市場(chǎng)需求的釋放，從而拉動(dòng)整個(gè)房市升溫。

3.3實(shí)施土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略根據(jù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和走勢(shì)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了此輪周期的下行調(diào)整階段。這直接導(dǎo)致中國土地市場(chǎng)運(yùn)行低迷，土地價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)。然而，隨著一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，中國并沒有受到像其他歐美發(fā)達(dá)國家那樣的重創(chuàng)，仍然保持了較快的發(fā)展速度。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，中國將最先擺脫國際金融危機(jī)的影響，回到高速發(fā)展的軌道中來。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段的調(diào)整絕不是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長周期的“拐點(diǎn)”，資金充足的房地產(chǎn)企業(yè)可以借此機(jī)會(huì)，低價(jià)囤積優(yōu)質(zhì)土地，增加土地儲(chǔ)備，為企業(yè)的中長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。