論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部た刂浦貧冉ㄉ韜頭縵展芾

張 吉

摘要:房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是一個(gè)極其重要的產(chǎn)業(yè),隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中存在一些問題,而隨著內(nèi)部管理的強(qiáng)化和外部風(fēng)險(xiǎn)的加劇,現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展也朝著大規(guī)?；?、資本大眾化、全球經(jīng)濟(jì)一體化、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入化和管理經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代化的方向發(fā)展。作為資本和經(jīng)營(yíng)規(guī)模高度集中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,管理和風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略理論越來越受到重視。內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理,提高經(jīng)營(yíng)效率,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)的有效工具和手段,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤是如此。因此,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建立有效的內(nèi)部控制制度和風(fēng)險(xiǎn)管理成為目前亟需解決的問題。結(jié)合多年的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),并參考大量文獻(xiàn)資料,分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度和風(fēng)險(xiǎn)管理問題,并提出了建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè);內(nèi)部控制;制度建設(shè);風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào):F235.91文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):16723198(2009)23003302

1內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的概念和聯(lián)系

1.1內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理的定義

現(xiàn)代理論界對(duì)此定義各不相同,但被普遍接受的定義是國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)美國(guó)的COSO委員會(huì)對(duì)內(nèi)部控制的定義。該組織認(rèn)為:企業(yè)內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、經(jīng)理層以及其他員工共同實(shí)施的,為財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效率與效果、相關(guān)法律法規(guī)的遵循等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而提供合理保證的過程,即:控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與交流和監(jiān)督評(píng)審。

另外,依據(jù)COSO委員會(huì)關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的定義為:企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)過程,是由企業(yè)的董事會(huì)、管理層以及其他人員共同實(shí)施的,應(yīng)用于戰(zhàn)略制定及企業(yè)各個(gè)層次的活動(dòng),旨在識(shí)別可能影響企業(yè)的各種潛在事件,并按照企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好管理風(fēng)險(xiǎn),為企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供合理的保證。該框架有三個(gè)維度:第一維是企業(yè)的目標(biāo);第二維是全面風(fēng)險(xiǎn)管理要素;第三維是企業(yè)的各個(gè)層級(jí)。

1.2內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理的聯(lián)系

(1)風(fēng)險(xiǎn)管理涵蓋了內(nèi)部控制。風(fēng)險(xiǎn)管理除包括內(nèi)部控制外,還增加了戰(zhàn)略目標(biāo);而風(fēng)險(xiǎn)管理的要素除了包括內(nèi)部控制的全部要素之外,還增加了目標(biāo)設(shè)定、事件識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策等要素。從時(shí)間先后和內(nèi)容上來看,全面風(fēng)險(xiǎn)管理是對(duì)內(nèi)部控制的拓展和延伸。

(2)內(nèi)部控制是風(fēng)險(xiǎn)管理的必要環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制的動(dòng)力來自企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理,對(duì)于企業(yè)所面臨的大部分運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),或者說對(duì)于在企業(yè)的所有業(yè)務(wù)流程之中的風(fēng)險(xiǎn),內(nèi)控系統(tǒng)是必要的、高效的和有效的風(fēng)險(xiǎn)管理方法。滿足內(nèi)部控制系統(tǒng)的要求也是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系建立應(yīng)該達(dá)到的基本狀態(tài)。

2內(nèi)部控制制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題

2.1房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)認(rèn)識(shí)不足、不夠健全、不夠合理

由于內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值,間接效益也需要較長(zhǎng)的周期才能看出,許多房地產(chǎn)企業(yè)把精力主要放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售商。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面地理解為內(nèi)部控制系統(tǒng)就是成本控制、會(huì)計(jì)控制或內(nèi)部牽制制度等。有的認(rèn)為加強(qiáng)內(nèi)部控制,束縛了自己的手腳,影響辦事效率,容易制造內(nèi)部矛盾等。在制度建設(shè)上,有些企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作,還沒有形成一個(gè)完整的制度系統(tǒng),如財(cái)務(wù)控制的評(píng)價(jià)制度尚未建立,經(jīng)濟(jì)合同的管理制度不健全。有的企業(yè)偏重于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制,從而影響了內(nèi)部控制的執(zhí)行還有些企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制時(shí)沒有考慮到自身的規(guī)模、業(yè)務(wù)性質(zhì)等實(shí)際情況,生搬硬套,造成企業(yè)的內(nèi)部控制不切實(shí)際,偏離控制重心。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺失風(fēng)險(xiǎn)管理的專門研究和處置

(1)沒有專門的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng),每個(gè)人或部門往往只針對(duì)自己工作中的風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)立地采取一定對(duì)策,缺乏系統(tǒng)性、全局性。更有一些企業(yè)根本就沒有風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理概念及意識(shí),沒有積極主動(dòng)、系統(tǒng)地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理工作,風(fēng)險(xiǎn)的事前管理缺位、事中和事后管理具有一定的隨意性。

(2)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理基本上是一種被動(dòng)式管理,常見的現(xiàn)象是保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)人員上門請(qǐng)求企業(yè)購(gòu)買保險(xiǎn)。由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),企業(yè)往往不會(huì)主動(dòng)地對(duì)企業(yè)主要業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、管理和監(jiān)控,認(rèn)為只要買了保險(xiǎn)便萬事大吉。

(3)企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)往往是瞬時(shí)或間斷性的,意識(shí)到了就進(jìn)行管理,事后則“好了傷疤忘了疼”。

(4)缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定期的復(fù)核和評(píng)估,降低了企業(yè)適應(yīng)環(huán)境變化和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性

從嚴(yán)管理企業(yè),實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新,使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡,加強(qiáng)內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求,也是現(xiàn)代企業(yè)最重要、最關(guān)鍵、最基本的一項(xiàng)管理方式。完整而又嚴(yán)密的內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理體制,建立-套完整的規(guī)章制度,能夠增強(qiáng)控制能力,加強(qiáng)內(nèi)部控制,提高經(jīng)營(yíng)管理水平和企業(yè)素質(zhì)。同時(shí),也可以監(jiān)督各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)嚴(yán)格按照計(jì)劃的要求進(jìn)行,保證各項(xiàng)計(jì)劃的完成和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?？梢远沤^經(jīng)營(yíng)管理中的各種風(fēng)險(xiǎn),預(yù)防潛在危機(jī)的發(fā)生,減少和避免各種不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。特別是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中所要面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈風(fēng)險(xiǎn)、人事風(fēng)險(xiǎn)。等等,除此之外,一些普通企業(yè)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn),諸如債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)合同風(fēng)險(xiǎn)、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)也能夠及時(shí)作出預(yù)警和防范,從而把不確定的風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)橐?guī)律研究利用,以保證企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng),并盡量減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和一旦發(fā)生所可能造成的破壞,進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制。

4構(gòu)建內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理體系的過程

內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的構(gòu)建都是一個(gè)系統(tǒng)工程,基本涉及了企業(yè)管理的方方面面,因此實(shí)踐中企業(yè)往往根據(jù)自身的特點(diǎn)先搭建一個(gè)合理的體系框架并在此基礎(chǔ)上選擇某一目標(biāo)或某一層面作為主線深入下去建立一個(gè)局域內(nèi)部控制或風(fēng)險(xiǎn)管理體系,然后再在企業(yè)全局推廣。一般來說,我們將其分為以下四個(gè)步驟:

第一步:確定內(nèi)控體系/風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè)的目標(biāo)和依據(jù):確定項(xiàng)目組織架構(gòu)、項(xiàng)目管理制度和詳細(xì)的工作計(jì)劃;梳理、明晰企業(yè)的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo),為從戰(zhàn)略高度建立內(nèi)控體系/風(fēng)險(xiǎn)管理體系打下基礎(chǔ);應(yīng)當(dāng)確定其需要遵循的相關(guān)法律法規(guī);確定體系需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)等。

第二步:各業(yè)務(wù)層面分析:綜合運(yùn)用各種調(diào)研手段和現(xiàn)狀描述方法清晰表述出業(yè)務(wù)現(xiàn)狀,并進(jìn)行研究分析,歸納總結(jié)出內(nèi)部控制/風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題點(diǎn)。層面的劃分需要根據(jù)目標(biāo)要求和企業(yè)特點(diǎn)。

第三步:差距分析:結(jié)合當(dāng)前國(guó)際和國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析評(píng)價(jià),發(fā)現(xiàn)差距,提出補(bǔ)充、修正或完善的方向。

第四步:內(nèi)部控制/風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè):以前幾步工作成果為依據(jù),搭建內(nèi)部控制/風(fēng)險(xiǎn)管理框架體系;以某個(gè)目標(biāo)或某個(gè)業(yè)務(wù)層面為主線,進(jìn)行內(nèi)部控制/風(fēng)險(xiǎn)管理體系的建設(shè)。

5完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

5.1相關(guān)原則

(1)合法性原則。房地產(chǎn)企業(yè)必須以國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)為準(zhǔn)繩,其相關(guān)制度的制定必須限制在法律法規(guī)的框架內(nèi)。堅(jiān)持合法性原則應(yīng)該是制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的前提條件,在合法的基礎(chǔ)上提高其有效性。

(2)全面性原則。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)系統(tǒng),其內(nèi)容涉及單位的各個(gè)部門、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。系統(tǒng)全面原則要求,在符合內(nèi)部控制要素要求的前提下,業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)必須能夠覆蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié),并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié),不得留有制度上的空白或遺漏。

(3)審慎性原則。內(nèi)部控制的核心是有效防范各種風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn),為了使各種風(fēng)險(xiǎn)控制在許可的范圍內(nèi),建立內(nèi)部控制制度建設(shè)必須以審慎經(jīng)營(yíng)、化解風(fēng)險(xiǎn)為出發(fā)點(diǎn)。要充分考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn),并設(shè)立適當(dāng)?shù)牟僮鞒绦蚝涂刂撇襟E來避免和減少風(fēng)險(xiǎn)。

(4)前瞻性原則。內(nèi)部控制制度的制定應(yīng)當(dāng)具有前瞻性,并與房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理的需要相適應(yīng),應(yīng)隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)方針及內(nèi)部管理需求等內(nèi)部環(huán)境的改變進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整與完善。

5.2當(dāng)前深化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐

(1)完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境。首先要加大宣傳力度,提高管理者的內(nèi)部控制意識(shí)。確保企業(yè)的每個(gè)崗位及人員,每項(xiàng)業(yè)務(wù)或環(huán)節(jié)都能按規(guī)定的制度辦理,真正將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)來抓。其次要充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)董事會(huì)的作用,只有當(dāng)董事會(huì)擁有技術(shù)、才能和智慧,并能進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾頃r(shí),才能適當(dāng)履行其監(jiān)控、引導(dǎo)和監(jiān)督的責(zé)任。另外要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),正直誠(chéng)實(shí)的品行、高度的敬業(yè)精神對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制會(huì)產(chǎn)生積極的影響。建立公司統(tǒng)一的價(jià)值觀和道德標(biāo)準(zhǔn),并制定員工行為準(zhǔn)則,認(rèn)真考慮企業(yè)的社會(huì)責(zé)任,合法、公平、公正地處理企業(yè)與利益相關(guān)各方的關(guān)系。

(2)構(gòu)筑嚴(yán)密的控防體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立,首先是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過程中建立以防為主的監(jiān)控防線。有關(guān)人員在從事業(yè)務(wù)時(shí),必須明確業(yè)務(wù)處理權(quán)限和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,禁止一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)的全過程。其次是要設(shè)立事后監(jiān)督,即在會(huì)計(jì)部門常規(guī)性的會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上,對(duì)其各個(gè)崗位、各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行日常性和周期性的核查,建立以“堵”為主的監(jiān)控防線。最后是成立一個(gè)直接歸董事會(huì)管理并獨(dú)立于被審計(jì)部門的審計(jì)委員會(huì)。審計(jì)委員會(huì)通過內(nèi)部常規(guī)稽核、離任審計(jì)、落實(shí)舉報(bào)、監(jiān)督審查企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表等手段業(yè)務(wù),對(duì)會(huì)計(jì)部門實(shí)施內(nèi)部控制。

(3)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通。房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)建立自己的信息系統(tǒng),保證信息的搜集、儲(chǔ)存、加工、輸出和使用等各個(gè)環(huán)節(jié)的正常運(yùn)行,滿足企業(yè)的信息需求。優(yōu)良的信息系統(tǒng)要能保證信息提供的完整性,企業(yè)應(yīng)當(dāng)運(yùn)用計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等多種先進(jìn)的手段來構(gòu)建企業(yè)的信息系統(tǒng)。同時(shí),企業(yè)的信息系統(tǒng)應(yīng)能保證信息提供的準(zhǔn)確性,減少信息傳遞過程中有意和無意的錯(cuò)漏。

(4)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理控制框架和流程。對(duì)于集團(tuán)式的大型房地產(chǎn)公司來說,就需要考慮建立基于企業(yè)管理體系下的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。在組織上設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理崗位,并設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理流程,流程范圍覆蓋項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)部門。在這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制框架中,風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)要從成本、進(jìn)度等指標(biāo)上設(shè)置不同的組織等級(jí)進(jìn)行處理,這要和組織不同的權(quán)限等級(jí)結(jié)合。風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目的整個(gè)生命周期,在制度上,要制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程,落實(shí)到崗位、并做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算。保證風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí),能有一系列的既定動(dòng)作進(jìn)行。不確定事件的發(fā)生會(huì)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn),往往也伴隨有機(jī)會(huì)產(chǎn)生,同一事件,不同的組織采用了不同的行動(dòng),產(chǎn)生的效果就會(huì)不同。成熟的開發(fā)商能透過風(fēng)險(xiǎn)看到機(jī)會(huì),但有些開發(fā)商卻被風(fēng)險(xiǎn)擋在了殿堂之外。

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