利率變動(dòng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

曾雙雙 張 洪

摘要:實(shí)證探討我國(guó)利率政策對(duì)房地產(chǎn)供求的影響,對(duì)于利用什么樣的政策能更有效地調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格使之增長(zhǎng)減緩甚至下跌,具有重要的理論意義和實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。文章應(yīng)用四象限模型進(jìn)行靜態(tài)分析,基于面板數(shù)據(jù)對(duì)利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行了實(shí)證分析。

關(guān)鍵詞:利率變動(dòng);房地產(chǎn);供給;需求;房?jī)r(jià)

自2002年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入了熱潮,房?jī)r(jià)的非理性的快速上漲。這與我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民的消費(fèi)水平是十分不對(duì)稱的,而且中小城市的房?jī)r(jià)也開始遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過社會(huì)普通消費(fèi)者的承受能力。穩(wěn)定房?jī)r(jià)防止房?jī)r(jià)虛高成為了這一時(shí)期的主要目標(biāo)。在這樣一種宏觀背景下,作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率的不斷調(diào)整必定會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的影響,包括對(duì)需求方、供給方和房?jī)r(jià)的影響。

一、文獻(xiàn)綜述與理論基礎(chǔ)

美國(guó)學(xué)者丹尼斯·迪帕斯奎爾和威廉·C·惠頓提出的四象限模型通過對(duì)住宅資產(chǎn)市場(chǎng)的使用市場(chǎng)相互作用過程的解剖,能夠追蹤宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市各種不同影響,分析房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期均衡問題。但是四象限模型也有一定得局限性,它不適合用于分析住宅市場(chǎng)的短期動(dòng)態(tài)變化,不能跟蹤分析市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡的瞬間變化,因此需要建立一個(gè)能夠反映住宅市場(chǎng)短期動(dòng)態(tài)變化的住宅市場(chǎng)信息系統(tǒng)和四象限配合使用,達(dá)到既能描述資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)的長(zhǎng)期均衡,又能分析住宅市場(chǎng)的短期動(dòng)態(tài)變化。

自從1986年蕭政(Hsiao Cheng)出版了第一本《面板數(shù)據(jù)分析》,對(duì)面板數(shù)據(jù)這一新的計(jì)量分析工具的應(yīng)用取得了快速的發(fā)展。計(jì)量經(jīng)濟(jì)理論表明,眾多經(jīng)濟(jì)變量尤其是面板數(shù)據(jù)大都是非平穩(wěn)變量,用非平穩(wěn)變量進(jìn)行回歸分析結(jié)果很大程度上表現(xiàn)為偽回歸。為避免偽回歸現(xiàn)象,首先需要對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。為了結(jié)果的穩(wěn)健性,本文采用LLC檢驗(yàn)、IPS檢驗(yàn)、ADF-Fisher檢驗(yàn)、PP-Fisher檢驗(yàn)4種檢驗(yàn)方法。

面板數(shù)據(jù)模型可能存在偽回歸,在面板單位根存在的情況下,也可能存在面板協(xié)整。面板協(xié)整檢驗(yàn)可分為兩種情況:原假設(shè)為不存在協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)以及原假設(shè)為存在協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)。同樣為了結(jié)果的穩(wěn)健性,本文采用Kao檢驗(yàn)和Pedroni檢驗(yàn)。

二、用四象限模型原理分析

利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要在以下方面:房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方、供給方、房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方主要來自兩個(gè)方面:一是為了改善生活條件的自住購(gòu)房,即涉及所謂的剛性需求;二是購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值,即投機(jī)需求。下面就利率變動(dòng)對(duì)3方面的影響應(yīng)用四象限模型原理進(jìn)行分析。

利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)供給的影響:長(zhǎng)期利率下調(diào)使得風(fēng)險(xiǎn)降低,稅收優(yōu)惠增加,資本化率降低,所以四象限模型中第二象限的曲線逆時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng),從而租金下降,房?jī)r(jià)、房屋存量、新建量上升,長(zhǎng)期貸款利率上調(diào)則情況相反。短期利率上升,使得建設(shè)融資困難,政府規(guī)劃限制變嚴(yán)格,導(dǎo)致建設(shè)成本上升,所以四象限模型中第三象限的曲線向左移動(dòng),房?jī)r(jià)、租金上升,房屋存量、新建量下降,短期貸款利率下降則情況相反。

利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響:無論是長(zhǎng)期還是短期利率上調(diào),對(duì)于自住購(gòu)房者,他們購(gòu)房的主要目的是為了改善居住條件的需求,利率上升之后,這類購(gòu)房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加,從而對(duì)房地產(chǎn)的需求減少,所以四象限模型中第一象限的曲線向左移動(dòng),租金、房?jī)r(jià)、房屋存量、新建量減少,利率下調(diào)則情況相反。對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值的購(gòu)房者而言,利率上升后,其融資成本提高,使買房進(jìn)行投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生變化,房?jī)r(jià)的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金,這樣投資者就會(huì)改變其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期,改變其資金的投資方向。從而資本化率I的下降,如果住宅的市場(chǎng)租金R不變,因?yàn)镮=R/P,就會(huì)使房?jī)r(jià)P上升,房?jī)r(jià)P的上升又會(huì)引起住宅市場(chǎng)開發(fā)量Q的增加,并最終導(dǎo)致供給量S的增加和租金水平R的下降,從而達(dá)到新的平衡。在四象限模型里表現(xiàn)為第二現(xiàn)象的射線逆時(shí)針旋轉(zhuǎn),利率下調(diào)則情況相反。

利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響:房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的集中表現(xiàn),用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款,利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤(rùn)。而利率的變動(dòng)作為外部因素,勢(shì)必對(duì)資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大,因此,利率的變動(dòng)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)作用。房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小,但未來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房?jī)r(jià),但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房?jī)r(jià)。上調(diào)利率對(duì)于購(gòu)房者來說意味著購(gòu)房支出的增加, 這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度,降低其購(gòu)買力,而購(gòu)買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求,這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給,從而控制過高的房?jī)r(jià),產(chǎn)生積極的降溫作用,使房?jī)r(jià)回歸理性。四象限模型中第一象限需求曲線往內(nèi)移,那么在假定存量不變的情況下,租金下降,則P下降、新建量減少、存量減少,利率下調(diào)則情況相反。以上的討論是根據(jù)利率變動(dòng)對(duì)需求的影響大于供給的影響,但事實(shí)上利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是很復(fù)雜的,未必如上面所述,要看需求和供給的博弈。

三、實(shí)證分析

(一)變量選取及模型構(gòu)造

本文所用數(shù)據(jù)來源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒以及各城市門戶網(wǎng)站,通過采集、運(yùn)用1998-2007年全國(guó)30個(gè)省市(北京、天津、河北等)的相關(guān)數(shù)據(jù),建立基于Panel Data的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型。根據(jù)利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)影響的分析和已有的研究結(jié)構(gòu),為了消除數(shù)據(jù)的異方差性,對(duì)解釋變量和被解釋變量取自然對(duì)數(shù),Panel Data模型的具體形式設(shè)定為:

Lninvest=α0+α1Lnprice+α2Lncost+α3Lnrate+ε1①

Lnarea=β0+β1LnGDP+β2Lnprice+β3Lnrenkou+β4Lnincome+β5Lnrate+ε2②

Lnprice=γ0+γ1Lninvest+γ2Lnincome+γ3Lncost+γ4Lnrate+ε3③

其中invest指年度完成對(duì)房地產(chǎn)的投資額;price指商品房的價(jià)格;cost指商品房單位面積的造價(jià);rate指年度基準(zhǔn)貸款利率;GDP指人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值;renkou指年度人口總數(shù);income指年人均可支配收入。面板數(shù)據(jù)模型分為混合回歸模型、變截距模型、變系數(shù)模型,此處我們不考慮變系數(shù)模型。用Hausman檢驗(yàn)和F檢驗(yàn)來判斷以上3個(gè)式子的模型類型,且本文全部用Eviews6.0版本進(jìn)行檢驗(yàn)。通過檢驗(yàn)三個(gè)式子均適合采用個(gè)體固定效應(yīng)模型,得出模型①、②、③的具體表達(dá)式(見表1)。

(二)檢驗(yàn)分析

從面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn)結(jié)果,可以看出,無論是針對(duì)同質(zhì)面板假設(shè)的LLC 檢驗(yàn),還是針對(duì)異質(zhì)面板假設(shè)的其他3種檢驗(yàn),都得出了變量在一階差分情況下為平穩(wěn)數(shù)據(jù)的結(jié)論,因而我們認(rèn)定各變量均為一階單位根過程, 回歸結(jié)果需依賴協(xié)整檢驗(yàn)。面板數(shù)據(jù)協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)3個(gè)模型均拒絕無協(xié)整的原假設(shè),均存在協(xié)整關(guān)系,即長(zhǎng)期的均衡關(guān)系。

(三)30個(gè)省市分類分析

我國(guó)的區(qū)域發(fā)展非常不平衡,所以利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)理論上會(huì)有差別的,下面把30個(gè)省市分為東部、中部、西部三大類地區(qū)再進(jìn)行實(shí)證分析。劃分東、中、部。對(duì)三大類地區(qū)分別對(duì)式①、②、③建立混合估計(jì)模型(見表2)。

四、結(jié)論和政策建議

本文的檢驗(yàn)結(jié)果與前面用四象限模型討論的結(jié)果并不完全相一致的,利率變動(dòng)與房?jī)r(jià)在理論上成負(fù)相關(guān)的關(guān)系,利率變化能夠影響房地產(chǎn)的價(jià)格。根據(jù)模型③可以看出利率與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系,說明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有特殊性,上調(diào)利率對(duì)抑制需求、平穩(wěn)房產(chǎn)價(jià)格的作用并不是很明顯,利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不明顯的因素是多方面的。但近年來央行連續(xù)上調(diào)利率的幅度在短期內(nèi)對(duì)住房消費(fèi)者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次上調(diào)利率的幅度都不大,但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào),表明利率再度上調(diào)的幾率非常大,從而讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣,在某種程度上是會(huì)抑制一部分普通消費(fèi)者的房產(chǎn)需求,市場(chǎng)將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢(shì),這一現(xiàn)象在很多大城市顯現(xiàn)。

單純的利率調(diào)控是一種需求與供給并重的措施,最終的效果受多種因素的制約。因此,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控要因地制宜,除了運(yùn)用貨幣政策以外,還必須有政府相關(guān)政策相配合,如信貸政策、住房制度、土地政策、住房保障等。同時(shí),除了利率政策以外,國(guó)家還需針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足實(shí)施一系列政策鼓勵(lì)和促進(jìn)商品房的消費(fèi),建立住房公積金制度為基礎(chǔ)的新住房政策;完善“兩房”制度,形成我國(guó)新的住房保障體系;引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念;進(jìn)一步加快了停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化的步伐。

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(作者單位:云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市管理與資源環(huán)境學(xué)院。其中,張洪為教授)