在建工程估價方法分析

[摘要]：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在建工程抵押貸款在銀行等金融機構(gòu)的信貸業(yè)務(wù)中所占的比重越來越大。而在建工程評估又是房地產(chǎn)估價中的難點之一。本文闡述了在建工程的含義和特點，并結(jié)合作者的工作實踐提出了用成本法和假設(shè)開發(fā)法對在建工程進行估價。以期與同行業(yè)人員進行共同探討。

[關(guān)鍵詞]：在建工程 估價方法 選擇

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在建工程抵押貸款在銀行等金融機構(gòu)的信貸業(yè)務(wù)中所占的比重越來越大。而金融機構(gòu)在對在建工程的放貸審查過程中，對在建工程抵押價值的鑒定是其中一項不可缺少的程序。由此在建工程估價在整個放貸過程中的作用尤顯重要。那么如何對在建工程進行估價?在現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價師考試的輔導(dǎo)教材及其他理論專著里很難找到完整的論述。筆者根據(jù)多年的實踐，提出一些個人的觀點，以期與同行業(yè)人員進行共同探討。

筆者認(rèn)為要對在建工程進行估價，首先必須準(zhǔn)確地理解和把握好在建工程的含義和特點，然后再根據(jù)估價對象的實際情況及開發(fā)商和銀行等金融機構(gòu)的具體要求選擇合適的估價方法和程序進行操作。

一、在建工程的含義和特點

1、在建工程的含義

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設(shè)計用途等諸多特性。

在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的在建工程，是指房屋自主體工程動工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)。可見，狹義上的在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過程中的狀態(tài)，是一種實物上的未完成狀態(tài)，而廣義上的在建工程不僅包括狹義上的在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比。在建工程具有自身的特點。

綜合上述的觀點，且參照有關(guān)的文獻和估價方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目”。

2、在建工程的特點

在建工程，一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過程中的項目，也可以是已停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點。

a、所有權(quán)的相對確定性

指在建工程在主管機關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對確定的狀態(tài)

b、合法性

在建工程，必須是經(jīng)國家法定機關(guān)或有關(guān)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護，更不得以抵償法律文書確定的債務(wù)。

c、可變價性

在市場經(jīng)濟條件下，在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價值及使用價值。但是由于在建工程處于法律上或事實上的未完成狀態(tài)，尤其是事實上未完成而停止建設(shè)的工程，其價值能否以交換價值體現(xiàn)出來，即該在建工程是否具有可變價性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場上能夠變價的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法估價的對象。

d、在建工程可比性差

在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設(shè)但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程之間可比性差。

e、在建工程形象進度與實際投資額較難一致

在建工程實際投資額，其賬面價值包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時也記錄在建工程中應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度。

f、在建工程建設(shè)工期長短差別較大

建設(shè)工期長短的差別，直接與建造期間材料，工費價值變化、設(shè)計變更等相聯(lián)系，對估價價值標(biāo)準(zhǔn)的選擇有直接影響。

7、在建工程種類多

在建工程也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉庫、普通住宅、高級住宅等。

8、在建工程造價差異大

同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。

9、法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán)

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合同期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。即承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。

二、在建工程估價的方法

筆者根據(jù)多年的工作實踐，根據(jù)在建工程的含義和特點，總結(jié)出對在建工程評估采用成本法和假設(shè)開發(fā)法等方法較為適宜。

1、成本法

成本法是先采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格，然后根據(jù)在建工程的實際完工程度，以此估算估價對象的合理價格或價值的方法。

根據(jù)成本法的估價原理，對在建工程的評估，可以先求出地上估價范圍內(nèi)建筑物工程建設(shè)費用、前期工程費用及其他專業(yè)費用、管理費、不可預(yù)見費、利潤、利息、稅費等，根據(jù)這幾項相加之后的結(jié)果確定在建工程房產(chǎn)部分的價值；然后從市場比較法、成本法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法等方法中選用合適的方法評估出估價對象占有的土地部份的價值，兩者相加得出待估在建工程的價值。其算公式為：

在建工程的價格=(建筑工程費+前期工程及其他專業(yè)費+管理費+不可預(yù)見費+投資利息+投資利潤+銷售稅費)+估價對象占用范圍內(nèi)土地的價值

用成本法評估在建工程是相對保守的估價方法，對金融機構(gòu)風(fēng)險的防范十分有利，因此許多地方的金融機構(gòu)在對在建工程抵押放貸時，都要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估在建工程時必須把成本法用作首選方法或唯一方法，如目前廣西區(qū)建設(shè)銀行在對在建工程抵押放貸時，就明確要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)用成本法進行估價。這樣就有效地降低了金融機構(gòu)的風(fēng)險。但是對開發(fā)商來說有失公平，往往很難滿足開發(fā)商的要求。

2、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法又稱為開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法或倒算法，是在求取估價對象在建工程的價格時，將估價對象房地產(chǎn)的未來開發(fā)完成后的價值，減去其預(yù)期的正常開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)利潤，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法，筆者認(rèn)為剩余法是評估在建工程的一種科學(xué)實用的估價方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。計算公式為；

在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 續(xù)建成本 專業(yè)費用

管理費 不可預(yù)見費 后續(xù)建設(shè)費用現(xiàn)值 買方購買在建工程的稅費用-續(xù)建投資利潤

假設(shè)開發(fā)法評估在建工程，必須詳細(xì)調(diào)查了解清楚估價對象的具體位置及其周圍的土地利用狀況；查清估價對象的占地面積、地形、地質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施狀況及建筑面積，為估算建筑費用提供依據(jù)，根據(jù)開發(fā)商提供的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等材料掌握估價對象的用途、容積率、覆蓋率、建筑高度限制、權(quán)利性質(zhì)、土地使用年限等情況。

對于續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值，根據(jù)所開發(fā)房地產(chǎn)的類型，可通過以下兩個途徑確定：對于習(xí)慣出售的不動產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時的市場交易價格，采用市場比較法確定；對于習(xí)慣出租的不動產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)不動產(chǎn)等，可根據(jù)當(dāng)時的租金水平，采用市場比較法確定所開發(fā)不動產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)總價。

續(xù)建成本是指后期按設(shè)計要求的直接和間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費用等，一般采用比較法來推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。

專業(yè)費用包括建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用等。對于在建工程來說，專業(yè)費用可能已在前期工程中投入。

剩余法中為保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，往往預(yù)備有不可預(yù)見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2％-5％。

后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期指自估價基準(zhǔn)日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時間。利息即后期開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。

稅金主要指工程建成后不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的政府稅收政策估算，一般以不動產(chǎn)總價的—定比例計算。租售費用主要指建成后不動產(chǎn)銷售或出租的中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續(xù)費等，一般以不動產(chǎn)總價或租金的—定比例計算。

該利潤是指后期投入應(yīng)計的開發(fā)商利潤。開發(fā)商的利潤應(yīng)按投資年期不同，采用不同的投資回報率計算，一般投資期1年的回報率為20％，投資期2年的回報率為30％。

筆者認(rèn)為對于完工程度低于60％的在建工程用成本法估價較為合適，而對于完工程度超過60％或已完工但尚未驗收的在建工程用假設(shè)開發(fā)法進行估價，能比較客觀的反應(yīng)在建工程的價值，估價結(jié)果容易被開發(fā)商接受。用假設(shè)開發(fā)法估算在建工程的價值，其難點是能否較準(zhǔn)確的預(yù)測估價對象續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值，這直接影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。

這兩種方法各有利弊，筆者認(rèn)為在我們進行實際評估操作時要根據(jù)估價對象的實際情況靈活運用。

三，總結(jié)

在建工程的評估一直是房地產(chǎn)評估工作中的難點，筆者—直在努力探索。如何選擇合適的估價方法讓在建工程的價值得到正確體現(xiàn)，并能滿足金融機構(gòu)放貸的謹(jǐn)慎原則和開發(fā)商對在建工程評估價值的認(rèn)可，需要房地產(chǎn)估價師在具體操作時做好權(quán)衡和取舍。