我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響因素研究

[摘要]：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。本文分析了房地產(chǎn)業(yè)與GDP、區(qū)域不均衡性以綜合體系的影響因素，并提出了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)建議。

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 區(qū)域不均衡性 影響因素

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所組成的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)劃入第三產(chǎn)業(yè)，是各國(guó)的慣例。按照國(guó)際產(chǎn)業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)(ISIC-rev3)及中國(guó)2D02年10月底開(kāi)始實(shí)施的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)(GB／T4757-2002)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，它只包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)的服務(wù)活動(dòng)、物業(yè)管理活動(dòng)、中介服務(wù)活動(dòng)及政府服務(wù)管理活動(dòng)，不包括與房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)的建筑業(yè)的活動(dòng)。

一，GDP影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析

房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，雖然出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序不規(guī)范、擠占居民日常消費(fèi)等一系列問(wèn)題。

從對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用方面來(lái)看：投資作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大主要因素之一，而住宅投資作為房地產(chǎn)投資的主要部分，且其具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)和明顯的前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)以及旁側(cè)效應(yīng)，從而成為中央和地方作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。2001年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額約占GDP的7％左右，房地產(chǎn)業(yè)所增加的產(chǎn)值占GDP增長(zhǎng)量的12％以上。也就是說(shuō)，在2001年全國(guó)GDP增長(zhǎng)的7個(gè)百分點(diǎn)中，約有1個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。同時(shí)。房地產(chǎn)業(yè)增加1億元的產(chǎn)值，通過(guò)投資的乘數(shù)作用，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值將增加2.9億元。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)建筑、建材、冶金等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)20多個(gè)大類(lèi)近2000種產(chǎn)品的發(fā)展。

從擴(kuò)大消費(fèi)的角度來(lái)看：世界銀行研究表明，每銷(xiāo)售100億元的住房，可帶動(dòng)130～150億元的其他商品銷(xiāo)售。顧云昌1996年指出，住宅銷(xiāo)售對(duì)消費(fèi)的誘發(fā)系數(shù)為1.34。1998年我國(guó)商品房銷(xiāo)售額相當(dāng)于全社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重為8.62％，而到2003年已達(dá)到16.73％，這一趨勢(shì)反映了住房制度改革和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師謝家瑾2006年4月在住房金融體系國(guó)際研討會(huì)上表示，全國(guó)居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，2005年僅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房消費(fèi)就達(dá)1.42萬(wàn)億元，其中居民私有住房的比例已經(jīng)達(dá)到72.8％。全國(guó)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房占商品房銷(xiāo)售額的比重由1997年的54.5％提高到2005年的95％以上。商品住房銷(xiāo)售面積中，個(gè)1人購(gòu)買(mǎi)比例到2005年達(dá)到近97％。

從提高居民生活水平來(lái)看：居民住房條件的改善直接反映著居民生活水平。我國(guó)從《1986年第一次全國(guó)城鎮(zhèn)房屋普查》的人均居住面積6，36平方米到《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)》的人均住宅建筑面積的26.11平方米，住宅私有率達(dá)到81.62％，城鎮(zhèn)居民居住面積以及居住條件有了較大的改善。

從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)金融業(yè)的影響來(lái)看：房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互依存、相互支持、共同發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，為我國(guó)金融業(yè)的發(fā)展提供了積極的支持。從1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款的比重一直圍繞在18％-23％作用，再加上自有資金以及個(gè)人按揭貸款，據(jù)專家估算，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中55％以上是靠銀行貸款。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，2004年年底和2005年年末分別達(dá)到15922.3億元和18400億元，余額同比分別增長(zhǎng)35.1％和30.9％，個(gè)人購(gòu)房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，四大國(guó)有商業(yè)銀行的不良貸款率為1.5％左右。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展為我國(guó)銀行業(yè)沉淀的巨額資金提供了較好的投資渠道。

從增加政府收入的角度來(lái)看：據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局，我國(guó)房地產(chǎn)稅占全國(guó)稅收總額的比重從2003年的4.66％上升到2006年上半年的6.25％，而2003年全國(guó)稅收收入共完成20450億元。目前各地方土地轉(zhuǎn)讓收益達(dá)到地方財(cái)政收入的30％-40％，支持了國(guó)家及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從社會(huì)財(cái)富的角度來(lái)看：美國(guó)權(quán)威資產(chǎn)分配組織Ibbotson協(xié)會(huì)公布，不動(dòng)產(chǎn)在財(cái)富總體和可投資財(cái)富中居于支配地位，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)占財(cái)富的比重為38.9％，而世界不動(dòng)產(chǎn)占財(cái)富總量的比重接近50％。學(xué)者家戴維研究顯示，美國(guó)商用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值在3萬(wàn)億美元以上，房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值達(dá)9萬(wàn)億美元。日本1990房地產(chǎn)資產(chǎn)(僅包括住宅和土地)2556兆日元，占國(guó)家總財(cái)富的比重為35.97％。2001年我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)總價(jià)值為56.67萬(wàn)億元，其中，土地資產(chǎn)35.3萬(wàn)億元，房屋資產(chǎn)21.37萬(wàn)億元，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值為當(dāng)年GDP總值的5.9倍。

從以上的分析可以明顯地看出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)近幾年實(shí)現(xiàn)了高速的發(fā)展，雖然在發(fā)展過(guò)程中存在著一些問(wèn)題，但是從總體上來(lái)看其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展貢獻(xiàn)是肯定的。

二，區(qū)域不均衡性影響房地產(chǎn)業(yè)的因素分析

從全國(guó)的整體情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從整體上來(lái)說(shuō)保持著健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，2005年?yáng)|、中、西部地區(qū)住宅投資額分別為7161億元、1870億元和1738億元，同比分別增長(zhǎng)14.0％、14.O％和33.4％。各省份房地產(chǎn)投資增幅也呈現(xiàn)出較大的差異性，其中住宅投資增幅超過(guò)50％的省份主要集中在中西部地區(qū)。由于在我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域差異性，從而針對(duì)不同地區(qū)針對(duì)性的研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及發(fā)展規(guī)律具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)世界上最大的發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，由于地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)存在著明顯的差別，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可避免地呈現(xiàn)地區(qū)不平衡性特征，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步的時(shí)間不同，發(fā)展程度各異、增長(zhǎng)潛力不一等方面。房地產(chǎn)有著不可移動(dòng)性，不能通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用來(lái)調(diào)整不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)數(shù)量，同時(shí)，在國(guó)家一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控下，不同的城市受政策影響的程度也同樣存在著不同。

因此，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存問(wèn)題，促使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，保持其旺盛的生命力與健康的發(fā)展勢(shì)頭，我們?cè)谘芯糠康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律與制定發(fā)展規(guī)劃的時(shí)候不能搞“一刀切”，而應(yīng)該以產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域?yàn)楹暧^背景，針對(duì)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際制定相應(yīng)的區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到整體與個(gè)別區(qū)別對(duì)待，以保持各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)。

三，綜合因素影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素多種多樣。從宏觀環(huán)境到中觀區(qū)域市場(chǎng)、微觀企業(yè)行為特征，在具體房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從受讓土地、規(guī)劃、取得資金到建造，銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程中。從宏觀、中觀的角度說(shuō)，包括人口環(huán)境、社會(huì)政治環(huán)境、地區(qū)政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然地理環(huán)境、文化環(huán)境等，而這些因素直接影響制約著其它的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是開(kāi)發(fā)商做出項(xiàng)目投資決策前必須認(rèn)真研究的一個(gè)重要問(wèn)題。

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和受制于區(qū)域性的需求，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。不同國(guó)家、不同城市甚至一個(gè)城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件、供求關(guān)系、價(jià)格水平等都是基本不可比的。對(duì)于我國(guó)，不同地理區(qū)域間自然、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、以及因此反映在文化、地區(qū)政策、社會(huì)服務(wù)上的差異使包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性差異十分明顯。

作為政府部門(mén)要繼續(xù)強(qiáng)調(diào)發(fā)揮金融、稅收杠桿的“組合拳”作用嚴(yán)格執(zhí)行《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》的規(guī)定，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)貸款管理和房屋銷(xiāo)售款管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家利用稅收杠桿調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，通過(guò)金融、稅收的組合政策科學(xué)地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊(cè)制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)為重點(diǎn)，查處投訴集中、老百姓反映強(qiáng)烈、社會(huì)影響大的違法違規(guī)開(kāi)發(fā)、囤房惜售、合同欺詐、面積縮水、廣告虛假、違法中介等方面的典型案例，對(duì)不法開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅查處。積極促進(jìn)房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展，要加速培育若干家規(guī)模大、運(yùn)營(yíng)成本低、管理規(guī)范的物業(yè)管理公司。提高物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的社會(huì)化程度。